основания возникновения права частной собственности на землю

основания возникновения права частной собственности на землю

Возникновение и прекращение права частной собственности на землю

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (в том числе и право собственности) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1 . В гражданском законодательстве основания возникновения гражданских прав перечислены в ст. 8 ГК РФ, а основания приобретения права собственности в гл. 14.

Право частной собственности на земельный участок возникает по следующим основаниям:

  • • из гражданско-правовых сделок (в частности, купли-продажи, мены, дарения, ренты);
  • • из соответствующих актов государственных и муниципальных органов;
  • • из судебных решений об установлении права собственности на землю;
  • • в результате приобретения земельного участка в порядке наследования;
  • • в результате приобретения земельного участка по иным законным основаниям;
  • • вследствие наступления событий, с которыми закон связывает определенные правовые последствия.

В качестве одного из оснований приобретения права частной собственности на землю закон допускает приватизацию земельных участков. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также иными федеральными законами (в частности, Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» 1 ).

Наиболее распространенным основанием возникновения права частной собственности на землю выступают сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением. Статья 8 ГК РФ предусматривает, что основанием возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно к земельной собственности такой возможности не усматривается.

Право частной собственности на землю может возникнуть из актов государственных органов и органов местного самоуправления. Данное основание имеет значение для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осущест-

вляется, как правило, за плату. В отдельных случаях, когда это прямо предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно. Например, возможность бесплатного предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категорий. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и др.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В случае, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются за плату, наряду с решением органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка юридический состав образует также договор купли-продажи земельного участка.

Право частной собственности на земельный участок может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может быть решение о признании права на земельный участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 ЗК РФ. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

Закон также допускает приобретение земельных участков по таким основаниям, как наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и приобретательная давность.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных Кодексом. При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В случае если наследников несколько, то земельный участок переходит к ним на праве общей собственности. Раздел земельного участка осуществляется с учетом требований ст. 1182 ГК РФ.

В-пятых, основанием приобретения права собственности на земельный участок может служить приобретательная давность. В соответствии с нормой ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Основания прекращения права собственности граждан на землю.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право частной собственности на земельный участок прекращается:

  • • при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
  • • при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
  • • в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законом.

Наиболее распространенным основанием прекращения права собственности является отчуждение собственником своего земельного участка. Такое отчуждение осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством с учетом ограничений, предусмотренных ЗК. Отчуждение может происходить на основании договоров купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ). В соответствии с п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Земельный участок может быть изъят у собственника. В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных в данной статье. Среди перечисленных в Кодексе оснований для принудительного изъятия имущества имеют место как общие (применяемые к любому имуществу), так и специальные (применяемые к отдельным его видам).

В качестве общих оснований изъятия имущества служат: обращение на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ), отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238), реквизиция (ст. 242), конфискация (ст. 243).

Наряду с перечисленными статьями к изъятию земельных участков применяются ст. 50 и 51 ЗК РФ.

В числе специальных оснований для принудительного изъятия земельного участка следует назвать:

  • а) государственные или муниципальные нужды (ст. 282 ГК РФ);
  • б) неиспользование его по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ);
  • в) использование его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. О принятии решения и его регистрации орган, принявший его, извещает собственника земельного участка. Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ уведомление должно быть письменным и произведено не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.

Объектом выкупа может быть только земельный участок целиком, выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом, однако, он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 1 . По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Собственник вправе выразить свое согласие на выкуп у него земельного участка в любой момент после его уведомления. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен позднее трех лет с момента направления собственнику уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка либо до истечения одного года с момента получения его собственником, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Читать еще:  Какой налог на землю на дальнем востоке и как он уплачивается?

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст. 285 ГК РФ). Грубое нарушение правил рационального использования земли, в частности, может выражаться в использовании его не в соответствии с целевым назначением или в использовании, приводящем к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Решение об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284—285, принимает орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный земельным законодательством. Земельным законодательством также устанавливается порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд. Исключительно судебный порядок изъятия земельного участка в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет предусмотрен п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 1 .

Основания возникновения прав на землю

Ст. 25 ЗК РФ четко регламентирует основания возникновения прав на землю, которые базируются на действующих нормах государственных и федеральных законов.

Ст. 25 ЗК РФ четко регламентирует основания возникновения прав на землю, которые базируются на действующих нормах государственных и федеральных законов.

Все без исключения сделки с земельными наделами должны быть официально оформлены, иными словами, зарегистрированы уполномоченными на то органами.

Земельные наделы могут быть предоставлены в пользование как физическим, так и юридическим лицам на территориях РФ, кроме тех наделов, которые запрещены к передаче в частную собственность, согласно российскому законодательству.

Виды оснований прав на землю

На сегодняшний день гражданским законодательством предусмотрено несколько ключевых оснований для возникновения права на земельный участок. Классификация позволяет вывести следующие виды:

  • право собственности (в данном случае речь идет как о частной, так и о государственной, муниципальной);
  • право бессрочного использования земельным участком;
  • право пожизненного наследования надела;
  • безвозмездное срочное пользование;
  • сервитут.

Если с правом собственности все предельно ясно, то остальные виды оснований требуют более подробного разъяснения.

  • Право бессрочного использования земельного участка возникает на основании решений, уполномоченных на то органов на муниципальном или государственном уровне. Подобное право доступно только государственным учреждениям и организациям, а также органам государственной и муниципальной власти.
  • Право пожизненного наследования имеют только граждане РФ, то есть физические лица. Причем в данном случае следует пояснить: законодательный порядок устанавливает, что таковым правом наделяются только те субъекты правовых отношений, которые стали обладателем земельного участка по данному основанию до введения на территории РФ Земельного кодекса. В современной России выдел земельной территории сельскохозяйственного, бытового или строительного назначения не допускается законом с учетом данного основания.
  • Правом безвозмездного срочного пользования наделяются как физические лица, так и юридические лица, организации религиозного характера, а также органы государственной и муниципальной власти. При этом в качестве наймодателя могут выступать как государство, муниципалитет, так и юридические или физические лица.
  • Сервитут. В российском законодательстве, действующим на территории РФ, различают следующие виды данного основания: частный и публичный. Если говорить проще, то сервитут представляет собой законодательное право пользования чужим наделом. Основания для возникновения сервитута выделены в ЗК РФ.

Правовые основания возникновения прав на землю

Кроме того, классификация оснований возникновения прав на землю подразумевает выделение в отдельную категорию и следующих законодательных начал:

Соответственно, перечисленные выше основания возникновения прав на землю включают в себя следующий перечень:

  • постановления, опубликованные от имени органов государственной власти, или решения органов местного самоуправления;
  • решения судебной инстанции, которая установила права конкретного субъекта правоотношений на земельный надел любого назначения;
  • приобретательная данность (в данном случае законодательный порядок предусматривает некоторые ограничения, в частности, она не может быть основанием возникновения прав на участки, расположенные в государственной или же муниципальной собственности);
  • договоры, а также иные юридические формы соглашений, заключенные между физическим и юридическим лицом, а также между органами госвласти или муниципалитетом и физическими или юридическими лицами.
  • иные правовые факты, которые законодательный порядок может посчитать как основания права на земли различного назначения.

Основания возникновения права государственной собственности на землю

Что же является основаниями для возникновения права государственной собственности? Ответ на данный вопрос содержат ст. 17 и ст. 18 ЗК РФ.
Во-первых, земельными участками в федеральной собственности считаются наделы, которые:

  • признаются таковыми согласно федеральному законодательству;
  • были наделены подобным статусом в процессе разграничения госсобственности на земельные территории;
  • приобретены российским государствам согласно основаниям, закрепленным в действующим законодательством.

Во-вторых, государственная собственность включает в себя наделы, находящиеся в ведении субъектов РФ, на следующих основаниях:

  • земли были признаны таковыми после вступления в силу федеральных законов;
  • наделы перешли в ведение субъектов РФ при разграничении территорий;
  • земельные участки на законных основаниях были приобретены субъектами РФ;
  • территории были переданы совершенно безвозмездно регионам РФ из федеральной собственности для пользования.

Кроме того, законодательство РФ предусматривает и третий случай возникновения права государственной собственности на землю.

Если в городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) владелец участка осуществляет процедуру прекращения права собственности, то территория с момента регистрации утраченного права является государственной собственностью.

В том случае если законодательный порядок закрепляет иные основания в городах федерального значения, то освободившийся участок является муниципальной собственностью.

Основания возникновения права муниципальной собственности на землю

Ключевые основания для возникновения прав муниципальной собственности обозначены в ст. 19 ЗК РФ. В частности, они включают следующие начала:

  • если таковым статусом земли наделяются в соответствии с федеральными законами или законами, принятыми субъектами РФ;
  • если производится разграничение территорий, находящихся в государственной собственности;
  • если из федеральной собственности муниципалитету земельный надел передается для безвозмездного пользования (это могут быть земли сельскохозяйственного, лесного, коммерческого назначения и др.).

Основание возникновения права частной собственности на землю

Возникновение основных прав частной собственности происходит с учетом Гражданского кодекса РФ. В данном нормативно-правовом акте содержатся ключевые параметры подобной сделки, которые проявляются в виде:

  • Совершения сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного, садоводческого, огородоводческого и иного назначения. Это могут быть также сделки дарения земляного надела, его мены или же отчуждения, после которых происходит процедура прекращения прав одного из субъектов правоотношений (ст. 218 ГК РФ).
  • Наследования частной собственности, а также правопреемства земель или реорганизации юридического лица, которое использовало целевые земли, в том числе и сельскохозяйственного назначения.
  • Приватизации, которая является одним из самых популярных на сегодняшний день оснований возникновения прав частной собственности. В данном случае осуществляется процедура прекращения муниципальной или же государственной собственности с переходом в категорию частной собственности согласно ст. 217 ГК РФ.
  • Иных оснований, которые предусматривает современное законодательство РФ, в том числе приобретательной давности (на земли сельскохозяйственного назначения данное основание не распространяется).

Вопрос возврата земельных участков

В юридической практике распространены дела, когда истец поднимает вопрос о законности отчуждения земельного участка. Если порядок прекращения прав на надел был нарушен (в том числе посредством принуждения лица к совершению сделки), то субъект правоотношений имеет законные основания для подачи в судебную инстанцию виндикационного иска, который является детерминантой для судопроизводства.

Однако необходимо помнить о том, что истец должен апеллировать только фактами, которые подтверждают изъятие земельных наделов, то есть момент прекращения прав на собственность против воли законного владельца.

В данном случае речь идет, например, о признании субъекта правоотношений гражданским истцом, что осуществляется посредством опубликования постановления, подписанного следственными органами.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ни один законный владелец земельного надела не может быть лишен права его пользования без его согласия. Только судебный орган имеет права принимать такое решение даже в случаях перехода частной собственности в государственную для обеспечения нужд РФ.

Основания возникновения и прекращения права собственности на землю

Содержание статьи

Основания возникновения прав на землю регламентируются статьей 25 Земельного Кодекса РФ, а также некоторыми нормативно-правовыми актами Гражданского кодекса РФ. Каковы основания возникновения права собственности на землю государственного и частного порядка, в каких случаях они прекращаются по закону?

Виды прав собственности

Гражданский Кодекс РФ регулирует возникновение, а также прекращение права собственности на земельные участки, и иные виды движимого и недвижимого имущества. Относительно земельных наделов выделяют такие виды оснований для возникновения права собственности:

  1. Право собственности по закону, относится как к частной, так и муниципальной земле.
  2. Право на бессрочное использование земельного участка.
  3. Пожизненное наследование земельного надела.
  4. Безвозмездное срочное пользование. Срочное – ограниченное по времени.
  5. Сервитут.
  1. Право бессрочного пользования. Оно есть только у муниципалитета и государственных органов, возникает на основании решений муниципальных, региональных или федеральных органов власти.
  2. Право пожизненного наследования распространяется только физических лиц резидентов РФ и, если земельный надел был получен в собственность до того, как ввели Земельный Кодекс РФ.
  3. Право безвозмездного срочного пользования распространяется на физических и юридических лиц. Нанимателем такого земельного надела могут выступать не только органы муниципалитета или региональные власти, но и религиозные организации. Например, поле отведено церкви для выполнения сельскохозяйственных работ.
  4. Сервитут. Он может быть публичным или частным и представляет собой ограничение на использование надела. Основания для введения сервитута также прописаны в ЗК РФ.

На каком основании может возникать право на земельный надел

Основанием для возникновения права собственности на земельный участок, собственно, как и на любой другой вид недвижимости, является правоустанавливающий документ. Это может быть договор мены, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в право наследства.

Читать еще:  Какие документы нужны для оформления дарственной на дом и землю между родственниками

Законодательно выделяются такие основания для возникновения права собственности на земельный надел:

  1. Постановление судебной инстанции.
  2. Постановление органа муниципалитета, региональной или федеральной власти.
  3. Соглашения, договора между физическим или юридическим субъектом (договор купли-продажи, договор дарения).
  4. Приобретательная данность, но здесь могут быть ограничения, поскольку некоторые земельные наделы находящиеся в государственной собственности не могут переходить в полное владение частного лица.

Обратите внимание!

Право собственности на землю может быть государственным, муниципальным или частным.

Государственная собственность

Понятие государственной собственности прописано в статье 17-18 Земельного Кодекса РФ. К таковым земельным наделам относится:

  1. Были отданы в собственность государства в результате перераспределения земли.
  2. Являются таковыми изначально согласно федеральному законодательству.
  3. Были куплены государством.
  4. Стали государственной собственностью в результате вступления в силу федеральных законов, внесения изменений.
  5. При разграничении территории были отданы в собственность РФ.
  6. Являются землями заповедного значения.
  7. Были переданы частным или юридическим лицом в безвозмездное пользование государством.

Обратите внимание!

Земля может стать государственной собственностью, если владелец прекращает право собственности и речь идет о городе федерального значения.

Муниципальная собственность

Основания для того, чтобы земля перешла в муниципальную собственность, прописаны в статье 19 ЗК РФ. Согласно ей, таковыми основаниями является следующее:

  1. Земля находилась в федеральной собственности, и она была передана муниципалитету для безвозмездного использования. Например, для сельскохозяйственных нужд.
  2. Земельный надел перешел в собственность муниципалитета на основании перераспределения участков.
  3. Статус муниципальной собственности земля получила в результате введения федеральных законов.

Частное лицо имеет право передать надел в собственность муниципалитета.

Частная собственность

Что касается частной собственности, то такие права регулируются статьями 217-218 ГК РФ:

  1. Получения земли по наследству.
  2. Заключение договора купли-продажи.
  3. Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность другому лицу.
  4. Договор мены.
  5. Приватизация земельного надела.

Право собственности имеет место только тогда, когда оно зарегистрировано в Росреестре и получено соответствующее свидетельство. Вышеперечисленные договора выступают основанием для регистрации права собственности.

Отчуждение права собственности на земельный надел

Процедура изъятия или отчуждения земельного надела регламентируется статьей 44 Земельного Кодекса РФ. Основанием для инициирования такой процедуры может быть следующее:

  1. Нецелевое использование участка.
  2. Наложение ареста, конфискации имущества.
  3. Нарушение законодательных норм в ходе эксплуатации участка.
  4. Нужды государственного значения. В этом случае государство обязано выплатить владельцу компенсацию.

Собственник должен заранее, не позже, чем за год, быть уведомлен о том, что земля будет выкуплена государством. Если собственник не согласен на такой поворот событий, он вправе обратиться в суд для урегулирования вопроса в судебном порядке. Иск нужно подавать в районный или городской суд.

Частная собственность на землю — как она возникла и особенности ее применения

Возникновение права частной собственности предоставило гражданам и субъектам предпринимательской деятельности достаточно широкие права и полномочия в отношении различных видов имущества, в том числе и земельных участков.

У данного вида права есть определенные особенности, которые касаются как его возникновения и законодательного регулирования, так и субъектов и объектов, особенно если речь идет о таком специфическом виде имущества, как земельный участок.

Поэтому стоит рассмотреть основные правила возникновения права частной собственности на землю, его субъектов и объектов, а также законодательное регулирование данного вопроса.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Понятие и законодательное регулирование

Прежде всего, стоит отметить, что право частной собственности на землю является одним из прав, которые гарантированы гражданам РФ конституционно (ст. 36 Конституции РФ).

Кроме этого, приниматься во внимание должны и другие кодексы, законы или нормативно-правовые акты, которые каким-либо образом затрагивают данный вопрос.

Что касается определения права частной собственности, то оно представляет собой возможность, предоставленную владельцу земельного участка относительно владения, пользования и распоряжения землей в порядке, установленном законодательно.

Данный вид права предоставляет его обладателю наиболее широкие права и полномочия в отношении его собственности, которые могут быть ограничены только на законодательном уровне.

Субъекты и объекты

Как и при любом другом виде права на землю (или на другое имущество) право частной собственности имеет две основные стороны отношений — субъекта и объекта.

И если в отношении последней стороны каких-то специфических особенностей нет, то к субъекту могут быть предъявлены определенные требования.

Поэтому стоит рассмотреть и объект, и субъект частной собственности на землю более подробно:

1. Объектом выступает земельный участок в виде определенного обособленного участка или территории, который обладает всеми необходимыми характеристиками и зарегистрирован в официальном порядке (то есть данные о нем внесены в государственный кадастр или Единый реестр прав недвижимости). Данный участок также принадлежит определенному субъекту, которому предоставляется уникальная возможность единолично владеть, пользоваться и распоряжаться этим видом имущества.

В частности, это:

  • кадастровый номер;
  • адрес или месторасположение;
  • площадь;
  • назначение земли и вид ее разрешенного использования.

В идеале участок должен иметь все перечисленные выше характеристики, для чего проводится специальная процедура — межевание земли. При этом к участку как к объекту права собственности может относиться не только почвенный (поверхностный) слой земли, но и водные объекты, деревья, кустарники и прочие виды растительности (это указано в ст. 261 ГК РФ). Однако в некоторых случаях, установленных законодательно, данные объекты могут и не включаться в собственность. Например, определенные водоемы или леса могут относиться к земельному фонду государства или муниципалитета в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ, а также другими кодексами и законами РФ.

Отдельно стоит выделить участки, которые не могут быть объектом частной собственности:

  • изъятые из оборота (что установлено п. 2 ст. 27 ЗК РФ);
  • ограниченные в обороте (данные земли могут быть только государственными или муниципальными).

Все остальные ограничения и особенности в приобретении права частной собственности на землю и порядке пользования ею вытекают уже не из объекта, а из субъекта данного права.

2. Субъектом является лицо, которое владеет таким видом недвижимости, как земельный надел.

Причем в качестве субъекта может выступать как физическое (гражданин, предприниматель), так и юридическое лицо (частное предприятие, организация). Что касается государственных, казенных, бюджетных и муниципальных учреждений, но они не могут владеть землей на частной основе, для них доступно только право государственной (муниципальной) собственности.

При этом момент, с которого гражданин или юр лицо может становиться субъектом права частной собственности, напрямую зависит от категории землевладельца:

  • для граждан этот момент наступает со дня приобретения полной гражданской дееспособности, которая наступает после совершеннолетия, вступления в брак или официального трудоустройства на работу;
  • для юрлиц — с момента государственной регистрации предприятия, учреждения или организации в качестве юридического лица.

Также стоит учесть, что для иностранных землевладельцев (это касается как иностранных граждан, так и компаний) в законодательстве установлены определенные ограничения относительно прав частной собственности на землю. В частности, они не могут владеть участками, расположенными в приграничных зонах (конкретные территории установлены законодательно).

Основания для возникновения

Право частной собственности в большинстве случаев возникает в результате гражданских сделок, поэтому и основания для его возникновения закреплены в Гражданском кодексе РФ.

В частности, это могут быть следующие ситуации:

  • сделки по отчуждению недвижимости (например, купля-продажа, мена, дарение), что предусмотрено ст. 218 ГК РФ;
  • получение земли в порядке наследования (для граждан) или правопреемства (для юрлиц в случае реорганизации), что указано в той же ст. 218 ГК РФ;
  • выделение надела на основании вынесенных судебных решений по установлению права частной собственности;
  • предоставление земли в соответствии с актами государственных органов и органов местного самоуправления
  • получение участка в результате проведения процедуры приватизации (ст. 217 ГК РФ);
  • оформление собственности на землю на праве приобретательной давности;
  • получение недвижимости по другим основаниям, которые предусмотрены в действующем законодательстве.

Для каждого из перечисленных выше случаев и оснований существуют свои условия и порядок действий, которые должны быть предприняты собственником и будущим владельцем земли для оформления прав собственности на участок.

Почему до конца 2017 года необходимо сделать межевание дачного участка? Узнайте об это здесь, в нашем экспертном материале.

Вам нужен договор купли-продажи садового участка? Образец вы можете скачать в нашей статье.

Процедура возникновения

Поскольку, как уже отмечалось, порядок возникновения права частной собственности на землю может различаться в зависимости от основания для этого, точную процедуру выделить достаточно сложно. Однако можно рассмотреть примерный список действий, которые необходимо совершить для этого будущему собственнику недвижимости:

Наступление события, которое является основанием для возникновения права частной собственности

Это может быть любое из событий, перечисленных ранее в качестве оснований для возникновения права частной собственности. То есть, это может быть оформление дарственной, договора купли-продажи, наступление смерти наследодателя, вынесение соответствующего решения суда и т. п.

Государственная регистрация права

После заключения какой-либо из указанных выше гражданских сделок переход права собственности обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе — Росреестре. Для этого новый собственник должен подготовить определенный пакет документов и подать его в данный орган.

Документальное оформление

В случае успешного прохождения регистрации собственник получит на руки документ, подтверждающий его права в отношении участка — свидетельство о праве собственности. Именно с момента окончания процедуры государственной регистрации и выдачи данного свидетельства он становится полноправным собственником недвижимого имущества.

Право частной собственности на земельный участок предоставляет его обладателю наиболее широкие полномочия в отношении данного объекта недвижимости, поэтому многие землевладельцы стремятся оформить на него именно этот вид права.

Происходит это путем совершения ряда сделок, предусмотренных в гражданском законодательстве. Приобретенные права собственности закрепляются путем прохождения процедуры государственной регистрации, только после окончания которой они вступают в законную силу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Основания возникновения права частной собственности на землю

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации – как гражданским, так и земельным. Собственность граждан и юридических лиц на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ).

Читать еще:  как перевести землю из категории дачного участка в ижс?

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Анализ норм глав 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности на землю гражданином или юридическим лицом может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица – к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Граждане или юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ). В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.

В ст. 27 ЗК РФ перечислены изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, и ограниченные в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федеральными законами. Из содержания ст. 27 и 28 ЗК РФ можно сделать вывод, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему причиненных убытков. Статья 37 ЗК РФ предусматривает применение указанных выше правовых последствий к продавцу в случае предоставления покупателю и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Это правило ЗК РФ является специальным, и оно применяется вместо нормы ст. 557 ГК РФ, предусматривающей последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. Вообще § 7 главы 30 ГК РФ “Продажа недвижимости” к купле-продаже земельных участков применять довольно затруднительно, так как он регулирует куплю-продажу недвижимости как совокупность здания, сооружения и земельного участка. В то же время в ЗК РФ имеется специальная ст. 35 о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Спрашивается, что в данном случае применять – нормы ст. 552 ГК РФ “Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости” или вышеупомянутую ст. 35 ЗК РФ, поскольку содержание их в значительной части отличается друг от друга. Исходя из п. 3 ст. 3 ЗК РФ, в данном случае следует применять ст. 35 ЗК РФ, поскольку в ней предусматривается иное, чем в норме гражданского законодательства. Целесообразно было бы в § 7 главы 30 ГК РФ исключить из понятия недвижимости земельный участок и связанные с этим нормы. Попутно отметим, что в связи с принятием ЖК РФ не место в § 7 и ст. 558 – об особенностях продажи жилых помещений. Сама же купля-продажа земельных участков в ЗК РФ должна регулироваться более полно и как самостоятельный вид договора, а не как разновидность договора купли-продажи. В частности, непонятно, почему в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ряд условий договора купли-продажи земельных участков рассматриваются как недействительные применительно именно к этому договору: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, – ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами? Признание подобных условий договора купли-продажи земельных участков недействительными в ЗК РФ противоречит самой природе договора купли-продажи (п. 1 ст. 454, ст. 460 – 462 ГК РФ). Таким образом, для устранения противоречий между земельным и гражданским законодательством следует сократить сферу действия § 7 главы 30 ГК РФ, исключив из перечня объектов недвижимости земельные участки и жилые помещения. В свою очередь, в ЗК РФ нужно дать развернутую характеристику договора купли-продажи земельных участков и применения его условий к договору мены, передаче земельного участка в аренду. Тем самым в законе действительно будет реализован принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Для строительства или иных целей гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в следующем порядке.

Прежде всего, необходимо отметить, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства. Исключением могут быть случаи изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции. Однако принятию такого решения предшествует совершение ряда юридических действий, которые в совокупности образуют сложный юридический состав, приводящий к возникновению права частной собственности на земельные участки.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в дальнейшем – орган управления землей) с заявлением о выборе земельного участка, его примерном размере и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган управления землей обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и ее недр. Необходимая информация о размещении использования земельных участков и об обеспечении их объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими органами управления землей. Органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков. Граждане, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (абзац. 2 п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Результаты выбора земельного участка оформляются актом, к которому прилагаются утвержденные соответствующим органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Орган управления землей принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета. Орган управления землей на основании заявления гражданина или юридического лица и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

В п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Он устанавливает положение, когда гражданин или юридическое лицо может ознакомиться с заранее подготовленным проектом границ земельного участка и его установленными границами на местности, техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, условиями проведения торгов (аукционов, конкурсов) и т.п. В этом случае гражданин или юридическое лицо освобождается от контактов с многочисленными работниками органов управления землей.

В ЗК РФ предусмотрен упрощенный порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ). Земельные участки гражданам могут предоставляться в собственность или в аренду на основании заявления, подаваемого в орган управления землей. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Орган управления землей или по его поручению землеустроительная организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его. Орган управления землей в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган управления землей. Реализация возможности получения гражданином в собственность земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наступит только тогда, когда органы управления землей примут соответствующий нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязываются земельным законом обеспечить управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков гражданам.

Таким образом, предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является самостоятельным способом приватизации. Он основан исключительно на нормах земельного законодательства. К приватизации земельных участков, основанной на ст. 30 – 34 ЗК РФ, нормы Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не применяются. Приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, а также приобретение гражданами и юридическими лицами земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, являются основными способами приобретения права частной собственности на землю.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector