Как вернуть задаток по предварительному договору для Вас

Как вернуть задаток по предварительному договору для Вас

ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой. Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17. С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»). Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг группа Уголовное право группа Банкротство группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство × . По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из КИАП КИАП Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Страховое право группа Уголовное право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.

Платежная – он засчитывается в общую цену

Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора

Специальных требований в законе нет

Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)

Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить

Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон

Вина не влияет на возврат аванса

Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.

Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.

В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом. В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из КИАП КИАП Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Страховое право группа Уголовное право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат. Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Вернуть задаток по предварительному договору

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Вернуть задаток по предварительному договору. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Вернуть задаток по предварительному договору, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 131 юристов и адвокатов.

Советы юристов:

1.1. Если Вы передумали заключать договор, то продавец сможет воспользоваться статьей 381 Гражданского кодекса РФ и не вернуть задаток:
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

2. Можно ли вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

2.1. в связи с чем ? напишите полностью проблему

2.2. Задаток является обеспечением исполнения обязательств по договору. Имеют право не возвращать,если не уговорите.

3.1. Смотрите договор. Невозможно что то советовать, много неясного.

3.2. Написать досудебную претензию о том что он сам нарушил условия предварительного договора купли продажи и соответственно не о каком возврате задатка подымать вопрос не в праве. Вы просите не состоявшего покупателя письменно отказаться от своей не законной просьбы, указываете срок в который ждете ответа и в случае не получения письменного отказа в вышеуказанной просьбы оставляете за собой право урегулировать спор в судебном порядке.
Надеюсь Вам помог.

4.1. Смотря как этот задаток был оформлен. Был отдельный договор задатка? ГК РФ Статья 380.
Если нет, то эта сумма признается авансом и подлежит возврату.

4.2. Требуется изучить решение суда, на которое Вы указываете как минимум.

5.1. Пусть напишет вам уведомление, что отказывается от сделки. Кроме того, если в договоре указано, что задаток не возвращается, то можно и не возвращать. Продавать уже можно и сейчас.
С уважением.

6.1. Пусть обращается в суд и там доказывает, что сделка не состоялась не по его вине. Докажет – вернёте. Не докажет, заберёте себе.

6.2. Если до истечения срока действия предварительного договора, ни одна из сторон не направила другой уведомление о заключении основного договора, то обязательства сторон прекратились. При обращении в суд за возвратом задатка суд скорее всего удовлетворит его требования.

7.1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Нужно ознакомится с договором. Есть императивные требования закона ст.420,421 ГК РФ.

7.2. При неисполнении договора задаток остается у противной стороны.
Ст.381 ГК –
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Для более объективного ответа нужно обозреть договор.

8.1. Для того чтобы ответить на ваш вопрос Нужно изучить ситуацию в комплексе. Не ясно что послужило причиной расторжения договора. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

9.1. Алена, добрый день! В первую очередь необходимо ознакомиться с самим договором. Часто договора заключают с нарушениями и являются недействительными. Необходимо выяснить причину ареста и после этого принимать решение. При расторжении залог обязаны вернуть наследники, но смотрите чтоб не получилась ваша вина в расторжении. Можете вообще ничего не получить.

10.1. Если в предварительном договоре нет условия, что вы обязаны уточнять границы, можете этого не делать и требования покупателя игнорировать

Желаю Вам удачи и всех благ!

11.1. для того, чтобы понять, возможно ли вернуть залог нужно проанализировать Ваш предварительный договор купли – продажи. И есть ли квитанция об уплате задатка?

11.2. Если вы обращались в риэлторское агентство, то у вас должен быть договор на оказание услуг. В котором прописаны все условия оказания услуг. Кроме того когда вы вносили аванс вам должны были выдать какой нибудь документ: квитанция, расписка и т.д. Исходя из того с кем заключен Договор, в том числе по внесению задатка, к тому и надо писать претензию. Также нужно смотреть чья вина, в том что вы не знали о состоянии участка.

Читать еще:  Как узнать за что вызывают в суд для Вас

12.1. Если речь идет о том, что Покупатель либо Продавец уклоняются от подписания договора, вторая сторона вправе обратиться в суд – 3.3. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Если же речь идет о том, что обе стороны (по разным причинам не заинтересованы в заключении Основного договора) – подписывается соглашение о расторжении предварительного договора, условия оговариваются сторонами. В таком случае у Продавца нет права на удержание задатка (поскольку он тоже уклоняется от подписания основного договора по причине желания увеличить стоимость квартиры, которое возможно только по соглашению сторон).

13.1. По ГК задаток не возвращается, т.к. сделка не совершена по вине покупателя. Если в договоре было прописано условие о возврате задатка, то тогда вы обязаны его вернуть. Всего доброго.

14.1. Вы можете отказаться от изменения условий договора. Если он откажется продлевать, то можете требовать возврата денежных средств, так как вы предлагали продлить договор, а он отказался, то есть сделка сорвана по его вине.

14.2. Если истекает срок, а Вы не готовы купить, то нарушите Вы, а не продавец со всеми вытекающими последствиями. Продлевать срок продавец не обязан.

15.1. Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. – Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

16.1. По таким основаниям нет;
“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017, с изм. от 22.06.2017)
“”ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ “>>>”

“”1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
КонсультантПлюс: примечание.
К предусмотренным пунктом 2 статьи 381 настоящего Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, применяются положения статьи 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).
“”2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

17.1. Напишите заявление на имя начальника с требованием отдать документ. Затем в случае отказа в суд. Истребовать оригинал договора.

18.1. Если возник спор по этому поводу, то имеете право обратиться в суд, так как принудительное взыскание денег возможно только по решению суда.

19.1. Договор задатка должен быть составлен в письменной форме. Если продавец предоставит свой экземпляр договора, в котором имеется отдельный пункт о задатке, то можете заявить встречные исковые требования. Потеря Вами экземпляра договора не будет в таком случае иметь значения.

19.2. здесь необходимо точно знать, в качестве чего вы передавали данную сумму. Если она была прописана как задаток, при этом договор расторгаете по вине продавца, вы имеете право требовать возврат задатка в двойном размере. Однако, соглашение о задатке должно обязательно быть составлено в письменной форме, в противном случае это будет аванс. Аванс вы также вправе вернуть.
Удачи вам и всего наилучшего.

19.3. Заключили предварительный договор по покупке квартиры, внесли предоплату, сейчас договор расторгается по вине продавца, но мы потеряли свой экземпляр договора. Вернут ли нам задаток?
Обязаны вернуть. Если не вернет добровольно-пишите претензию продавцу, требуйте возврата денег. До возврата денег не сообщайте продавцу, что договор утерян.

20.1. Если срок не установлен договором, то задаток должен быть возвращен сразу после того, как выявлен факт его отказа от сделки.

21.1. Если Вы не нарушите. Соглашение есть? Ст.420 ГК РФ

21.2. придется вам решать вопрос с покупателями

22.1. Нет, это не является форс-мажором. Но деньги вернуть обязаны, если при обследовании подтвердится наличие недостатков в работе.

23.1. Читайте договор внимательно.

23.2. Статья 380.ГК РФ Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

ИННА! Таким образом, если вы внесли задаток, а не аванс, то он останется у продавца. Вернуть его можно только по соглашению сторон.

24.1. Только согласно условиям договора, либо решать вопрос через суд.

25.1. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

26.1. С таким продавцом больше иметь дело не следует.
Обращайтесь в суд о взыскании задатка, приложите предварительный договор.
Совет: никогда не вносите задаток и не платите аванс, если с партнером не имели до этого дело.
Можно обратиться в полицию и в прокуратуру.

27.1. Задаток должен быть возвращён

28.1. Вернуть можно, практически, всё. Подтверждающие документы нужны. И обращение к реальному адвокату/юристу.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

29.1. Вернуть в претензионно-исковом порядке можно в двойном размере, а в чем вина продавца?

29.2. Выход один – обращение в суд

29.3. Вам следует обращаться в суд и взыскивать данную сумму

30.1. в данном случае, данное документ – соглашение об авансе (т.к. сумма, переданная до оформления договора – аванс). Аванс вы обязаны вернуть покупателю.

Возврат задатка по предварительному договору купли-продажи

Я заключила предварительный договор по продажи квартиры. Основной договор должен был быть заключен 20 декабря. Покупатель тянул время и договор заключен не был. Теперь она отказывается от заключения договора и требует вернуть задаток. Я возвращать задаток не хочу, но срок договора истек. Есть ли у меня основания не возвращать задаток или только через суд. Оказалось, что покупатель брала ипотеку и ей не дали, но в предварительном договоре об этом ни слова.

Ответы юристов ( 5 )

Уважаемая Елена Васильевна! Доброго! Если Вашей вины как стороны нет, то с чего Вы должны отдавать задаток?

При этом в силу ст.381 ГК РФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Вам уже претензия поступила или иск из суда?

Теперь она отказывается от заключения договора и требует вернуть задаток. Я возвращать задаток не хочу, но срок договора истек. Есть ли у меня основания не возвращать задаток или только через суд. Оказалось, что покупатель брала ипотеку и ей не дали, но в предварительном договоре об этом ни слова.

Задаток в соответствии со ст. 381 ГК РФ не возвращается:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сейчас посмотрю договор. Договор просто не открывается пока, если указано именно сумма в качестве задатка, то можете не возвращать. Договор открывается на половину, но если нет слов о том, что задаток возвращается, если покупателю откажут в кредите, то точно возвращать его не нужно.

Теперь есть — да, у Вас именно задаток, в связи с чем можете его не возвращать, т. е. отказать покупателю в возврате. Плюс тут в договоре п. 9,2 — там прямо указано о возможном удержании денег с Вашей стороны.

  • 10,0 рейтинг
  • 9629 отзывов эксперт

Договор у Вас не приложился. Тут весь вопрос в том, на чьей стороне вина в том, что основной договор не был заключен. Если на Вашей — Вы должны вернуть в двукратном размере, если на его — Вы можете себе задаток оставить.

Читать еще:  Как подать иск в районный суд для Вас

Вот отсюда и следует исходить.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом если Вы можете просто обратить задаток в свою пользу, то ему придется обращаться в суд и пояснять причины, по которым основной договор не был заключен.

Ну во-первых, надо смотреть договор, есть ли в нем какие-то указания. Во-вторых, доказывать, что он был готов заключить договор, а вина за незаключение лежит на Вас должен истец. Во-вторых, Вам бы есть смысл для подкрепления своей позиции направить ему уведомление в письменной форме (заказным письмом с уведомлением и описью вложения) о том, что поскольку с его стороны никаких действий по заключению основного договора не совершено, а срок, установленный предварительным договором истек, Вы считаете себя свободной от установленных им обязательств и залог оставляете себе в соответствии с той нормой, которую я Вам привел.

Елена, добрый день, в данном случае конечно присутствует вина покупателя.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ:

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом Вы не обязаны отдавать задаток, постольку поскольку покупатель не исполнил свою обязанность по заключению основного договора.

  • 10,0 рейтинг
  • 1628 отзывов

К сожалению, снимок договора — с технической ошибкой, почти весь текст закрыт.

Приложите, пожалуйста, весь договор, если это возможно.

По общему правилу — если ни одна из сторон не заявит о заключении основного договора в установленный срок, то предварительный договор прекращается, и Вы должны будете вернуть задаток.

Вы направляли уведомление покупателю с требованиям заключить основной договор? Если нет, то задаток придётся вернуть, так как договор прекратился не на основании отказа покупателя, а на том основании, что никакая сторона не предприняла меры для заключения основного договора.

Статья 429. Предварительный договор

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому возвращать или не возвращать задаток — зависит от того, направляли ли Вы покупателю предложение заключить основной договор. Если направляли — но покупатель уклонился — задаток можно не возвращать. Если же не направляли, — увы, придётся вернуть, иначе это будет Вашим неосновательным обогащением.

Статья 1102 ГК РФ Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом обратите внимание, что если указанных оснований для удержания задатка нет, то покупатель имеет право потребовать с Вас проценты за его удержание в размере ключевой ставки Банка России (сейчас это 7,75% годовых).

Статья 395 ГК РФ Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Но в любом случае, нужно изучать Ваш договор, чтобы ответить более конкретно.

По общему правилу — к сожалению, нет. После истечения срока — договор автоматически прекращается, если только в договоре у Вас нет какого-то специального условия на это счёт.

Если будете возвращать в безналичной форме — на счёт — тогда достаточно в назначении платёжа указать «возврат задатка по договору ____».

Если наличными — то да, возьмите с неё расписку.

Ну в общем, каких-то особых условий там нет. Поэтому если Вы не отказывались заключить договор в установленные сроки и доказательств отказа другая сторона предоставить не сможет, то можете спокойно оставлять задаток себе — суд не примет решение в пользу несостоявшегося покупателя, т.к. он не сможет доказать Ваш отказ. Но письмо, о котором я говорил, не мешало бы покупателю послать.

Да, посмотрел договор. Специальных условий на этот счёт не предусмотрено, поэтому удерживать задаток оснований нет. Предварительный договор прекратился. Отказов от заключения договора не было — ни с Вашей стороны, ни со стороны покупателя, поэтому задаток придётся вернуть. Иначе, как уже указывал – с Вас взыщут его через суд с процентами по 395 ГК РФ.

Вот пример судебной практики:

Апелляционное определение Воронежского областного суда от 24.01.2017 по делу N 33-496/2017

… Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, суд, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращенными и в связи с этим об отсутствии оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по предварительному договору, и удовлетворил требования истца об их возврате и уплате процентов за пользование ими…

Практические рекомендации, как вернуть задаток за квартиру по предварительному договору

Перед покупкой квартиры стороны обговаривают в устной форме условия продажи и окончательную цену. Покупатель знакомится с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверяет паспорта собственников. Заказывается свежая выписка из ЕГРН и объект проверяется на наличие или отсутствие обременений и ограничений. После проверки составляется предварительный договор и соглашение о задатке.

Что это такое?

Соглашение о задатке служит дополнением к предварительному договору. При нарушении условий договора виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ п.2).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Законодательство

Соглашение о задатке составляется только в письменной форме и считается гарантией того, что ни один из участников сделки не откажется от заключения договора купли-продажи в установленные сроки. Рассмотрим, возвращается внесенная сумма при покупке или нет.

  • Если покупатель отказывается от покупки квартиры, то задаток остается у продавца.
  • Если продавец отказывается продавать квартиру, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Кроме того продавец обязан возместить убытки, если они документально подтверждены другой стороной (статья 381 ГК РФ п.2).
  • Если покупатель не может исполнить условия договора по вине кредитора (банка), то он не в праве требовать возврата денежных средств (статья 416 ГК РФ п.2).

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Возвращается ли сумма, если сделка не состоялась?

При возникновении форс-мажора, когда одна из сторон не может выполнить условия договора по независящим от нее причинам, обязательства по договору прекращаются и задаток возвращается (статья 416 ГК РФ п.1). Такими причинами могут быть:

  1. болезнь или смерть одного из участников сделки;
  2. аварийное состояние дома;
  3. нанесение квартире значительного ущерба;
  4. ошибки в предварительном договоре;
  5. возникновение обременения на квартиру (запрет);
  6. нарушение прав несовершеннолетних детей;
  7. другие причины, которые суд сочтет объективными.

При отказе от покупки

Если покупатель отказывается от покупки недвижимости, то он теряет сумму задатка. Можно потребовать разрыва договора и возврата денег при определенных обстоятельствах:

  • Затягивание сделки продавцом без объективных причин. Отправляется письмо с уведомлением и в случае отказа составляется исковое заявление в суд.
  • Завышенная оценка. Квартира покупается по ипотеке и не прошла оценку. В этом случае можно требовать возврата денег, если продавец не уступает в цене.
  • Непригодность жилья в результате пожара, затопления и т.д.
  • Предоставление заведомо ложной информации о зарегистрированных и временно отсутствующих лицах.
  • Наложение запрета судебными приставами.
  • Несоответствие документов на квартиру с выпиской из ЕГРН.

Причина должна быть объективной. В случае отказа собственника необходимо составить исковое заявление в суд. Проигравшая сторона оплачивает судебные издержки.

По инициативе продавца

По законодательству, если продавец отказывается от продажи недвижимости, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Но бывают ситуации, когда собственник просит расторгнуть договор и готов вернуть задаток.

  1. Болезнь собственника или получение серьезной физической травмы (недееспособность).
  2. Причинение квартиры ущерба в результате пожара, затопления и т.д.
  3. Претензии третьих лиц. Квартира досталась по наследству, но объявился родственник, о котором не знал продавец.
  4. Наложение запрета приставами на проведение регистрационных действий.

В этом случае договор расторгается, и собственник жилья возвращает деньги.

Не могут считаться объективными:

  • собственник передумал из-за того, что встречный вариант был продан;
  • собственник узнал, что ему необходимо заплатить налог с продажи.

Покупатель может требовать вернуть сумму задатка в двойном размере.

Как можно произвести возврат денег?

По предварительному соглашению

Если предварительный договор и соглашение о задатке составлен грамотно и без ошибок, то вернуть задаток можно только по решению суда или по доброй воле продавца. При подписании документов стороны согласились, что в случае отказа от покупки сумма задатка остается у собственника квартиры и покупатель не может рассчитывать на возврат (п.2 ст.381 ГК РФ).

При обращении в суд покупатель должен привести аргументированные причины, по которым он не может приобрести квартиру. Такие аргументы как передумал или отказали в кредите не могут являться объективными, и суд будет проигран. Если договориться не удается и веских причин для отмены покупки нет, то сумма задатка будет утеряна в полном объеме. Обращаться в судебные инстанции не имеет смысла, так придется не только потратить время, но и оплатить дополнительно судебные издержки.

По расписке

Если продавец и покупатель занимаются оформлением документов самостоятельно, то грамотно составить предварительный договор и соглашение о задатке они не смогут. В этом случае составляется расписка. Расписка – это документ, подтверждающий передачу денег от одного лица к другому.

В ней необходимо указать:

  1. паспортные данные участников сделки;
  2. данные об объекте недвижимости;
  3. переданная сумма (указывается цифрами и прописью);
  4. за что и когда передана;
  5. внизу получатель указывает свои данные (Ф.И.О), ставит число и подпись.

Расписка не несет в себе обеспечительной функции, а лишь подтверждает факт передачи денег. Составляется от руки или в печатном варианте. В ней не прописываются штрафные санкции и обязательства сторон, так как это не предусмотрено законодательством РФ. При срыве сделки деньги возвращаются в обмен на расписку.

Через суд

Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, то другая сторона имеет право требовать возврата денежной суммы и компенсации расходов, если таковые имеются. Необходимо встретиться и попробовать разрешить конфликт мирным путем.

Если участники не пришли к соглашению, то пострадавшая сторона направляет другой стороне письмо с уведомлением или телеграммой о том, что она обращается в суд. После чего составляется исковое заявление в суд по месту прописки, прилагаются копии документов на основании которых затребован возврат задатка.

В исковом заявлении необходимо детально описать:

  • обстоятельства при которых оформлялись документы;
  • предпринятые меры для мирного урегулирования;
  • ссылки на законодательную базу;
  • указать свои требования и сумму задолженности (задаток, дополнительные расходы, составление искового заявления, квитанция об оплате госпошлины, услуги адвоката).

На определенный день назначаются слушания, стороны могут выступить самостоятельно или нанять юриста.

Если все предварительные договоренности соблюдены и документы оформлены правильно, то риски потери денег минимальны. Перед подписанием договоров будьте внимательны и ставьте подпись, если вопросов не возникло и вам все понятно. Если вы продаете или покупаете квартиру впервые, то обратитесь к риэлтору, который поможет в оформлении документов. Успехов!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

  • Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
  • Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
  • Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

  1. Должен быть поименован в этом качестве.
  2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

  1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
  2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

  • Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
  • Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

  1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
  2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

  1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
  2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

  • в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
  • однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Читать еще:  Что такое частный сервитут для Вас
Ссылка на основную публикацию