Что лучше тсж или управляющая компания для Вас

ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

• Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
• У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
• УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
• Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

• Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
• За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
• УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

• ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
• Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
• Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
• ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
• Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.

• Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
• Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
• Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

1. Адрес дома и список общего имущества;
2. Список работ, которые будут выполняться;
3. Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
4. Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
5. Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Процесс перехода к новой форме управления домом

По ЖК РФ содержание многоквартирных домов возлагается на собственников помещений. Жильцы вправе выбирать способ управления домовым имуществом.

Среди возможных вариантов наиболее популярны – создание товарищества собственников или привлечение управляющей компании. Что выбрать: объединение жильцов или специализированную компанию, расскажем в статье.

Сравнительный анализ законодательных актов, регулирующих разные формы управления

ТСЖ – объединение, образованное жильцами МКД.

Мотивом всегда будет желание самостоятельно распоряжаться имуществом дома, получать более качественное обслуживание и снизить расходы на коммуналку.

Основанием становится решение жильцов.

В Жилищной инспекции ТСЖ регистрируется, если за создание товарищества проголосовало больше половины всех собственников.

В его структуру входят три органа:

• общее собрание владельцев квартир;
• правление товарищества;
• ревизионная комиссия.

До 1 марта 2005 деятельность ТСЖ регулировалась ФЗ № 72 от 15.06.1996. Ссылки на этот норматив до сих пор встречаются в протоколах и иных документах товариществ.

Порядок регистрации товарищества определяется ФЗ № 129 от 8.08.2001.

Управляющая компания – это юридическое лицо, образованное для предоставления платных услуг ЖКХ. Фактически УК выступает, как:

• посредник меж жильцами и обслуживающими компаниями;
• подрядчик, осуществляющий работы по обслуживанию здания;
• субподрядчик, привлекающий специалистов для ремонтных и иных работ.

Законодательное регулирование деятельности УК определяют следующие нормативы:

• ГК РФ (ст.209-217, ст.288-293, ст.683-688);
• ЖК РФ (ст.154-157, ст.161-165);
• Постановление Правительства РФ № 75 от 6.02.2006;
• ФЗ № 210 от 30.12.2004.

Чем отличается процесс предоставления коммунальных услуг?

Главной задачей и ТСЖ, и управляющей компании является содержание дома.

Сюда входит обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, организация своевременной оплаты за полученные услуги и т.д.

Цели организаций сходны, а вот в чём отличие товарищества:

• сотрудничает непосредственно с поставщиками услуг, выбранными общим собранием жильцов;
• решения принимаются правлением при участии владельцев квартир;
• расчетные функции и управление вправе осуществлять сам жильцы;
• при образовании задолженности по комуслугам приостанавливается снабжение всего дома;
• жильцы вправе в любое время запросить отчет обо всех расходах, деятельность максимально прозрачна.

Среди других особенностей можно выделить следующее:

• выступает посредником меж жильцами и обслуживающими организациями;
• самостоятельно решает, с кем и на каких условиях сотрудничать;
• для организации деятельности привлекаются специалисты;
• отчет предоставляется периодически и не раскрывает детальных подробностей расходования средств.

Если жильцы дома не довольны качеством получаемый услуг, они вправе потребовать от УК снижения оплаты и предоставления отчетов по затратам.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Разница в процедуре принятия решения: плюсы и минусы для жильцов

Рассмотрим эти две формы с точки зрения влияния жильцов на их деятельность.

Обусловлено это порядком принятия решений.

В ТСЖ решения принимаются следующим образом:

1. При необходимости решения важных вопросов правлением товарищества созывается общее собрание собственников.
2. Все члены ТСЖ получают уведомление о дате и месте сбора, повестке дня.
3. На собрании обсуждается заявленный вопрос и проводится голосование.
4. В процессе работы ведется протокол.
5. При отсутствии достаточного кворума на собрании голосование может осуществляется посредством закрытых бюллетеней.
6. Если положительно проголосовало не меньше двух третей членов ТСЖ, решение считается принятым.
7. Итоги голосования озвучиваются на общем собрании или посредством размещения протокола на информационной доске МКД в течение 10 дней после проведения собрания (при заочном голосовании).
8. После получения уведомления о созыве общего собрания каждый член ТСЖ вправе внести собственное предложение (в течение 10 дней после утверждения повестки дня). Предложение вносится в письменной форме с указанием мотивов.
9. Если кто-то из собственников МКД не согласен с принятым решением, он вправе обжаловать его в суде в течение 6 месяцев с момента, когда ему стал известен факт.

Взаимодействие с управляющей компанией происходит на основании соглашения.

Заключается договор управления МКД максимум на 5 лет.

Если по истечении срока правоотношения не расторгнуты, договор пролонгируется. Ежегодно УК обязан представлять годовой отчет о деятельности.

Когда в договоре срок предоставления отчетности не оговорен, документ размещается в электронном виде на сайте компании в первом квартале каждого нового года.

В отчете размещается информация о доходах и расходах, предоставленных услугах, проведенных работах, планах на следующий год с учетом мнения жильцов.

Для изменения порядка управления домом УК жильцы должны пересмотреть договор с управляющей компанией и включить в него необходимые требования или сменить компанию.

Как перейти от УК в Товарищество?

Порядок отказа выглядит так:

Созывается общее собрание жильцов посредством письменного оповещения.

В качестве повестки дня обсуждается отказ от УК.

Принятое по итогам голосования решение фиксируется в протоколе.

Выбранная инициативная группа жильцов направляет в УК заявление и протокол общего собрания.

Управляющая компания за 30 дней до расторжения договора передает техническую документацию и иные документы, связанные с управлением МКД, в том числе карточки паспортного стола (по акту передачи установленной формы).

Далее проводится учредительное собрание товарищества собственников жилья (ссылка).

После расторжения договора с управляющей компанией жильцы вправе выбрать любой метод управления – найти новую УК или организовать ТСЖ.

Как альтернативный вариант можно выбрать сразу два способа управления. Образованное ТСЖ заключает договор с УК. Основную деятельность по управлению домом осуществляет управляющая компания.

Полезное видео

Посмотрите видео, которые мы для вас подобрали:

Выбирая лучший способ управления, ТСЖ или УК, следует руководствоваться существующими потребностями и возможностями.

При выборе товарищества жильцам придется самостоятельно заниматься решением всех вопросов, связанных с обслуживанием и управлением домом.

Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ , жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Что лучше тсж или управляющая компания для Вас

Собственников жилья в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, канализации и водопровода, лифты, площадки для мусорных контейнеров, подвалы, чердаки и придомовая территория.

Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: нанять профессиональных коммунальных менеджеров в лице управляющей компании (УК) или справляться своими силами и организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Что представляют собой эти формы управления домовым хозяйством и какому из них стоит отдать предпочтение?

Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией

Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:

– Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;

– Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;

– Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;

– Компания обладает полноценной материально-технической базой;

– Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;

– УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.

Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.

Плюсы и минусы заключения договора с УК

Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.

Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:

– Профессиональное и качественное оказание услуг;

– Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;

– Государственный контроль над деятельностью компании.

С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.

– Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;

– Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;

– Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.

Товарищество собственников жилья — некоммерческое объединение жителей

ТСЖ имеет руководящий орган, устав, печать, расчетный счет в банке, но не является коммерческой организацией. Это добровольное объединение жильцов, решение о создании которого принимается общим собранием. Иными словами, жители дома доверяют управление и контроль над общедомовым хозяйством кому-то из своих соседей.

ТСЖ не имеет собственной производственной базы и штата специалистов. В основные обязанности товарищества входят:

– Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, в том числе с УК;

– Организация работ по уборке и содержанию дома и прилегающей территории, включая вывоз мусора;

– Выбор и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения текущих ремонтных работ, капитального ремонта, сервисного обслуживания дома;

– Расчет бюджета на общедомовые нужды и контроль над целевым использованием средств;

– Финансовая деятельность (привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.);

– Расчет и взимание квартирной платы с жильцов.

Действия товарищества собственников жилья не должны противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.

Плюсы и минусы организации ТСЖ

С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.

Плюсы создания ТСЖ:

– Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;

– Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:

– Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).

Минусы управления ТСЖ:

– Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;

– Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;

– Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.

Что в итоге выбрать?

Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.

Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.

Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.

Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.

ТСЖ или управляющая компания: что выбрать

На сегодня существуют два основных варианта правления домами в жилищной сфере: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). И перед собственниками жилья встает вопрос: какую форму выбрать? Ведь в каждом случае есть свои плюсы и минусы. Стоит разобраться в том, как устроены оба варианта правления, какие у них достоинствах и недостатках, разница в целях, чтобы суметь выбрать тот способ, который окажется наиболее эффективным. Давайте разберемся, ТСЖ или управляющая компания – что же лучше?

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

• содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
• обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
• осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных голосов после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

• содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
• совместная форма управления собственностью;
• председателя выбирают на собрании большинством голосов;
• организуется совет дома;
• защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений. Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью. Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

• способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
• возникающие вопросы решаются председателем и советом;
• сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
• имеет материальную и техническую базу;
• не заинтересована в снижении тарифов;
• при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

• в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
• принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
• отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
• заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
• призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Управляющая компания

Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании — это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).

На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:

• четкое планирование затрат и расходов;
• выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора;
• наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается;
• знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения;
• фиксированная плата за деятельность УК.

Среди основных минусов:

• мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно;
• довольно большая плата за работу;
• отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами;
• длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.

При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
• принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем голосования в кратчайшие сроки;
• прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
• экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
• согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

• некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
• при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
• существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
• ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

ТСЖ или Управляющая Компания: что выбрать?

Каждый вариант обладает преимуществами и недостатками. Но цифры говорят о том, что организовать ТСЖ предпочли лишь 25% собственников жилья. Ведь для создания товарищества собственников жилья нужны инициативные люди, у которых есть время и желание потратить его на обустройство дома и ведение сопутствующих дел.

По большей части, собственники квартир не имеют такой возможности, потому отдают голос в пользу управляющей компании. К тому же, сотрудничая с УК не нужно вникать во все моменты организации и обслуживания, а также принимать участие в регулярных и необходимых собраниях, без которых ТСЖ не может действовать и принимать решения.

Помимо выбора между ТСЖ и УК существует также еще один вариант: организовать товарищество собственников жилья и параллельно заключить договор с УК. Но в любом случае, какую бы форму управления вы ни выбрали, несмотря на их разницу, по-настоящему действенной она будет только тогда, когда каждый из жильцов станет активно участвовать в жизни дома, следить за порядком на придомовых территориях. А также контролировать деятельность как УК с ТСЖ с целью предотвращения ими злоупотреблений в жилищной сфере.