Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым


СОВЕТЫ ПО ПРОДАЖЕ, ПОКУПКЕ И ОБМЕНУ ЖИЛЬЯ

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Каждый из нас хоть раз да размышлял о покупке или продаже квартиры. Мечты эти, правда, всегда окрашены еще и тревожной ноткой: дело непростое, как бы не обманули. Ворох бумаг, юридических тонкостей, подвохов. А что надо знать, чтобы не попасть в сложную ситуацию при этом?

На рынке недвижимости предложение превышает спрос. Поэтому купить квартиру намного проще, чем продать. По этому вопросу многие обращаются к частным маклерам. Привлекает в их услугах одно: маклеры берут за услуги сравнительно недорого. Процент от сделки, совершенной через риэлторскую фирму, значительно выше.

Крупная фирма, как правило, имеет юристов в своем штате, которые свободно ориентируются в законах, подзаконных актах, поправках к ним и т.д., а одиночка-маклер и есть одиночка. Компетентность его визуально не проверить, поэтому возможны проблемы при совершении сделки. Однако они могут возникнуть и тогда, когда квартира уже куплена, деньги отданы. Да и претензий никто ни к кому не имеет. Но может выясниться, что квартира, которую вы купили, приватизирована первыми хозяевами с нарушением действующего законодательства.

Дело в том, что приватизация до 1994 года была простой процедурой. Три заявления, выписанных в ЖЭКе, регистрировались в Комитете муниципального жилья, и вы – владелец. Не брали тогда в счет прописанных в квартире малолетних детей, выписанных временно граждан, ушедших в армию или в места лишения свободы. Так что совет прост: если квартира приватизирована до 1994 года, надо искать в домовых книгах ее историю. Кто жил, кто приватизировал, имеют ли на жилье права третьи лица, кто куда выписался и уехал.

Можно винить в прошлых ошибках сотрудника РЭУ, но деньги вам сегодня с него не получить. Сейчас есть новые нормативные акты, защищающие права детей, инвалидов, пенсионеров. Понятие «срок исковой давности», после которого не имеет смысла «качать права», очень растяжимо. Срок, три года, отсчитывается не с момента совершения сделки, а с «осознания момента», что вас обманули. А это значит: и через десять лет в вашу квартиру могут постучаться обделенные.

Так или иначе, но при покупке квартиры сейчас очень важно правильно выбрать надежную риэлторскую фирму. Обращаться надо в крупные, известные и хорошо себя зарекомендовавшие, которым нет смысла сбегать с вашими 20 или даже 100 тысячами долларов, как фирме-однодневке, сидящей в подвале с одним компьютером и секретаршей. Проверьте наличие долгосрочной лицензии, поинтересуйтесь учредителями. С богатой фирмой легко иметь дело и в случае претензий по уже совершенной сделке. Ей проще заплатить вам тысячу долларов за снятый в купленной вами квартире унитаз и вывернутые розетки, чем бегать, доказывая свою непричастность, по судам.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Многие тонкости надо знать и при продаже квартиры. Здесь опасаются всегда одного и того же: как сполна и без обмана получить свои деньги.

Раньше это выглядело так: после заверения договора у нотариуса народ с телохранителями и друзьями садился в припаркованный рядом автомобиль и трясущимися от волнения руками пересчитывал деньги. В договоре стояла цена за квартиру по оценке бюро технической инвентаризации, а реально продавец требовал сумму гораздо большую, «рыночную». Эта уловка существует до сих пор, так как многим не хочется платить реальные налоги с полученной суммы в доход государства.

Но в любом случае покупателя квартиры, честно расплатившегося с продавцом, мог ожидать серьезный подвох. Нотариус – не последняя инстанция в деле приобретения жилья. Вот когда вас зарегистрируют в департаменте жилья как владельца квартиры, тогда дело и сделано. А бывали случаи, что департамент отказывал в этом, так как выяснялось, что квартира заложена под кредит банку или что-либо еще.

Стало быть, покупатель должен отдавать свои деньги лишь после удачно завершенной процедуры регистрации себя как собственника.

В наши дни можно не опасаться, что вас обманут при передаче денег.

Многие банки, видя потребность клиентуры в услуге по передаче денег из рук в руки, имеют «депозитарий». Говоря проще, это камеры хранения на охраняемой территории, в которых есть возможность фиксировать условия доступа к ячейкам для наличных денег.

Продавец и покупатель арендуют в банке ячейку для хранения ценностей. Пересчитывают вместе оговоренную сумму денег, проверяют их подлинность, кладут на хранение. Ячейку целесообразно арендовать на срок от 3 дней и более.

Правда, и условия доступа к ячейке с деньгами разные. Они оговариваются в банковском договоре письменно. В одном банке к ячейке допустят обоих, в другом – есть возможность деньги забрать одному продавцу. В любом случае банк допустит к ячейке с деньгами продавца лишь после того, как банку будет предъявлен договор купли-продажи квартиры на имя покупателя, зарегистрированный в Департаменте.

И все-таки есть еще один подвох. Банк хоть и смотрит бумаги, но не имеет возможности делать экспертизу документов из департамента жилья. Все эти нюансы надо учитывать, тогда все будет в порядке – и ваши деньги, и ваши квартиры.

обязательно узнайте действительную стоимость вашего жилья. Можно это сделать в бюро технической инвентаризации, однако эта цена будет существенно отличаться от рыночной. Проще позвонить по любому из объявлений «Продаю квартиру» и поинтересоваться, какую цену просят эти владельцы

нужно обязательно обратиться в юридическую консультацию и заключить договор с адвокатом, который поможет вам оформить документы и даст совет

если вы решаете продать квартиру, лучше иметь дело с какой-нибудь известной, солидной фирмой, которая имеет лицензию на совершение подобных сделок. Не надо прибегать к помощи маклеров, случайных знакомых и даже родственников: их посредническая деятельность может оказаться небескорыстной

никогда и никому не давайте генеральную доверенность на ведение ваших дел! Никому не давайте в руки паспорт, военный билет или другой ваш документ. Никто не должен вести дела вместо вас: лично присутствуйте в нотариальной конторе, внимательно изучайте договор. Кстати, между текстом договора и подписью не должно быть свободного места, чтобы туда ничего не могло быть вписано. И обязательно на документе должна стоять дата.

Учтите – юридическую силу имеет лишь то, что написано в договоре, никакие устные договоренности во внимание не принимаются.

не берите наличных денег, требуйте, чтобы они были переведены на ваш банковский счет

никогда не «обмывайте» сделку с покупателем

и еще: проверьте в паспортном столе, если покупаете чью-нибудь квартиру сами, не был ли кто прописан здесь раньше? Бывают ситуации, когда человек находится в местах лишения свободы, а родственники тем временем продают квартиру, на которую он тоже имеет полное право. В таких случаях возникают судебные тяжбы, которые длятся очень долго.

СОВЕТЫ ПО ПРОДАЖЕ И ОБМЕНУ ЖИЛЬЯ

Старайтесь оформлять все сделки через риэлторские фирмы, имеющие соответствующие лицензии. Это потребует некоторых материальных затрат, но уменьшит вероятность быть обманутым.

Остерегайтесь «черных маклеров», которые дают объявления в газетах типа: «Срочно продам (куплю, обменяю) вашу квартиру (комнату). Анонимность и порядочность гарантируется».

Если посредник или ваш партнер по сделке предлагает вам чрезмерно льготные условия продажи (покупки, обмена), подумайте: что бы это значило? В таких делах подобный альтруизм не принят.

Обязательно узнайте (через участкового, ЖЭК, соседей, врачей) не состоит ли «продавец» на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Иначе потом суд может признать сделку незаконной.

Не совершайте сделку с квартирами втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких об этом будут знать, тем лучше. Познакомьте покупателя с ними. На переговоры обязательно приглашайте знакомых.

Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые и т. п., помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников. Делайте соответствующие выводы.

При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом.

Не передавайте посреднику даже на незначительное время свой паспорт. Мошенникам этого бывает достаточно, чтобы оформить все необходимые документы и продать квартиру без вашего ведома.

Надежные способы продать квартиру, чтобы избежать обмана мошенников

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
  • желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
  2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
  3. Технические бумаги на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
  5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
  6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
  7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
  8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

  • обратившись в местную газету;
  • поместив объявление на сайте в интернете;
  • развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

  • реквизиты участников сделки;
  • стоимость продаваемой квартиры;
  • адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
  • метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
  • срок, в который покупатель должен получить квартиру;
  • распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
  • порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

  1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

  1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
  2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

  • Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
  • если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
  • если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
  • когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
  • необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

8 серьёзных ошибок при продаже квартиры, из-за которых вы потеряете деньги

Разбираемся, как продать квартиру максимально быстро и не прогадать.

1. Вы не подготовили квартиру к продаже

Пыльную квартиру с ободранными обоями будет гораздо сложнее продать. Чтобы не сбивать цену на жильё, в нём можно провести лёгкий ремонт. Для квартир в хорошем состоянии достаточно генеральной уборки. Если чувствуете, что работы слишком много, или не хотите тратить лишнее время, вызовите клининг.

Иногда даже после самой тщательной уборки в квартире остаётся неприятный запах. В этом случае поможет натуральный кофе: наполните им любые небольшие ёмкости и расставьте их по квартире. Ещё один вариант — испечь что‑нибудь накануне прихода потенциальных покупателей. Благодаря приятному аромату атмосфера в квартире будет более уютной.

2. Вы не составили развёрнутое описание

Без хорошего описания покупателям трудно судить о преимуществах жилья. Представьте, что ваша квартира — музей, а вы экскурсовод. Расскажите о её лучших сторонах, сделайте как можно больше качественных фотографий и видео каждой комнаты. Обязательно покажите то, что может зацепить потенциальных покупателей: например, отличный вид из окна на закате или просторную лоджию, в которой можно оборудовать летний офис.

В описании укажите основные характеристики жилья: площадь квартиры, количество комнат, этаж, наличие застеклённого или утеплённого балкона. Не забудьте упомянуть об инфраструктуре: близости магазинов, школ, детских садов, поликлиник и других важных объектов. Если возле дома есть пекарня, фитнес‑центр с бассейном, кофейня, кинотеатр, расскажите о них в объявлении. Квартира сразу станет гораздо более привлекательной для покупателей.

Также укажите в описании, что жильё полностью готово к продаже: все документы в порядке и нет никаких препятствий, чтобы сразу купить квартиру.

Перед тем, как давать объявление, подключите виртуальную SIM‑карту у мобильного оператора и укажите её номер. Если этого не сделать, вы не сможете нормально пользоваться основным номером из‑за постоянных звонков потенциальных покупателей и риелторов. После продажи жилья виртуальную симку можно удалить.

3. Вы выставили неправильную цену

Лучше ориентироваться на цену похожих квартир, которые продаются в вашем городе или районе. Так вы сможете понять примерную расстановку сил.

Имеет смысл немного завысить цену в объявлении — на 3–5%. Это нужно для того, чтобы потом у вас было пространство для торгов с покупателями. Для некоторых людей возможность поторговаться — одно из любимых развлечений при покупке чего бы то ни было. И если вы немного снизите цену, человеку будет гораздо приятнее приобрести вашу квартиру. А вы при этом ничего не потеряете.

При самостоятельной оценке недвижимости всегда есть риск указать стоимость, которая основывается не на фактах и реальном состоянии рынка, а на собственных желаниях и предпочтениях. Они часто бывают ошибочными. В случае слишком высокой стоимости продажа может затянуться, а при низкой — квартиру купят быстро, но вы упустите выгоду.

Если не уверены, что сможете точно определить стоимость жилья, лучше доверьтесь профессионалам. Например, специалистам сервиса «ПИК‑Брокер». Ориентируясь на знание рынка и алгоритмы, учитывающие более 20 показателей, они точно оценят вашу квартиру, возьмут на себя проверку документов и выкупят жильё. Деньги вы получите в течение 10 дней после передачи полного пакета документов.

4. Вы не обозначили сумму задатка

При продаже квартиры задаток обязателен. Он поможет закрепить серьёзность намерений покупателя и установить ответственность. Обычно сумма задатка равна 5–10% от стоимости квартиры.

Размер задатка можно сразу указать в объявлении о продаже квартиры, чтобы для потенциального покупателя это не стало сюрпризом.

5. Вы собрали не все документы

Продажа квартиры — не самый простой процесс, и вам предстоит много бумажной работы. Нужно будет подготовить:

  • удостоверение личности собственника или собственников;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписку из ЕГРН (если право собственности возникло после июня 2016‑го);
  • документы‑основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН (правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности — договор купли‑продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • выписку из домовой книги;
  • единый жилищный документ или выписку из финансового лицевого счета;
  • технический паспорт;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера;
  • справку из Бюро технической инвентаризации;
  • справки об отсутствии задолженностей по электроэнергии, коммунальным услугам и капитальному ремонту.

Если жильё приобреталось в браке, вам понадобится получить нотариально заверенное разрешение супруга или супруги на продажу. Также условия распоряжения совместной собственностью могут быть прописаны в брачном договоре, тогда для оформления сделки понадобится и этот документ. А если есть дети, квартиру не получится продать без разрешения органов опеки.

6. Вы не уделили внимание безопасности

Квартира вычищена до блеска, объявление размещено, все документы собраны. И вот вашей квартирой кто‑то заинтересовался. Перед приходом первого покупателя не забудьте временно передать ваших домашних животных соседям или друзьям. Кошки и собаки могут вызвать аллергию у потенциального покупателя квартиры и оттолкнуть его от покупки.

Но этап показов — это ещё не повод расслабляться. Чтобы обезопасить себя, будьте внимательны к каждому, кто приходит смотреть жильё. Если покупатель чрезмерно интересуется дорогими вещами (телевизором, ноутбуком и другой техникой) — это повод насторожиться. Вполне возможно, что в действительности он не хочет купить у вас жильё, а работает информатором для квартирных воров.

7. Вы скачали шаблон договора из интернета

Итак, вы нашли своего покупателя, и он готов приобрести у вас квартиру. Осталось совсем немного — в том числе составить договор.

Не скачивайте готовые шаблоны договоров из интернета. Вы не знаете, кто их составлял: возможно, этот специалист не обладал необходимой квалификацией. Кроме того, шаблон может основываться на устаревших правовых нормах.

Лучше довериться профессионалам: они знают, какие пункты необходимо включить в договор, чтобы претензий не было ни у одной из сторон. Когда всё будет готово, вам нужно встретиться с покупателем у нотариуса. С собой необходимо взять подготовленный пакет документов.

После того, как договор будет подписан, покупатель передаст вам деньги. Обязательно оформите расписку об их получении.

8. Вы согласились на сделку наличными

В случае сделок с наличными вам могут подсунуть поддельные купюры, которые трудно проверить на месте. Чтобы установить их подлинность, придётся обращаться в банк. Гораздо проще и безопаснее использовать безналичный расчёт.

Продажа квартиры — сложный процесс. Вам придётся мониторить сайты о недвижимости, консультироваться с юристами и оформлять множество документов. А еще — думать о том, как не попасться на уловки мошенников. И всё это — сидя на чемоданах и мечтая поскорее съехать со старой квартиры.

Процесс можно значительно упростить и ускорить, если обратиться к профессионалам. Например, сервис «ПИК‑Брокер» позволяет быстро продать квартиру на выгодных условиях и получить деньги точно в срок. Специалисты возьмут на себя все заботы по юридической и финансовой проверке, помогут с оформлением документов. Кроме того, клиенты могут воспользоваться программой «Трейд‑ин», которая позволяет быстро продать свою квартиру и получить скидку до 3% на покупку новой в одном из предложенных жилых комплексов.

Продажа квартиры и варианты мошенничества

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

  • продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
  • продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
  • продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
  • мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

  • наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
  • наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
  • в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
  • при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

  • расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
  • признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

По ссылке вы узнаете алгоритм действий, которые быстро поставят на место начальника решившего оставить вас без вашей заработной платы!

Много полезной информации про пенсионное обеспечение госслужащих вы найдете в нашей статье!

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

  • для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
  • для продавца – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере – до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
  • для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!


СОВЕТЫ ПО ПРОДАЖЕ, ПОКУПКЕ И ОБМЕНУ ЖИЛЬЯ

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Каждый из нас хоть раз да размышлял о покупке или продаже квартиры. Мечты эти, правда, всегда окрашены еще и тревожной ноткой: дело непростое, как бы не обманули. Ворох бумаг, юридических тонкостей, подвохов. А что надо знать, чтобы не попасть в сложную ситуацию при этом?

На рынке недвижимости предложение превышает спрос. Поэтому купить квартиру намного проще, чем продать. По этому вопросу многие обращаются к частным маклерам. Привлекает в их услугах одно: маклеры берут за услуги сравнительно недорого. Процент от сделки, совершенной через риэлторскую фирму, значительно выше.

Крупная фирма, как правило, имеет юристов в своем штате, которые свободно ориентируются в законах, подзаконных актах, поправках к ним и т.д., а одиночка-маклер и есть одиночка. Компетентность его визуально не проверить, поэтому возможны проблемы при совершении сделки. Однако они могут возникнуть и тогда, когда квартира уже куплена, деньги отданы. Да и претензий никто ни к кому не имеет. Но может выясниться, что квартира, которую вы купили, приватизирована первыми хозяевами с нарушением действующего законодательства.

Дело в том, что приватизация до 1994 года была простой процедурой. Три заявления, выписанных в ЖЭКе, регистрировались в Комитете муниципального жилья, и вы – владелец. Не брали тогда в счет прописанных в квартире малолетних детей, выписанных временно граждан, ушедших в армию или в места лишения свободы. Так что совет прост: если квартира приватизирована до 1994 года, надо искать в домовых книгах ее историю. Кто жил, кто приватизировал, имеют ли на жилье права третьи лица, кто куда выписался и уехал.

Можно винить в прошлых ошибках сотрудника РЭУ, но деньги вам сегодня с него не получить. Сейчас есть новые нормативные акты, защищающие права детей, инвалидов, пенсионеров. Понятие «срок исковой давности», после которого не имеет смысла «качать права», очень растяжимо. Срок, три года, отсчитывается не с момента совершения сделки, а с «осознания момента», что вас обманули. А это значит: и через десять лет в вашу квартиру могут постучаться обделенные.

Так или иначе, но при покупке квартиры сейчас очень важно правильно выбрать надежную риэлторскую фирму. Обращаться надо в крупные, известные и хорошо себя зарекомендовавшие, которым нет смысла сбегать с вашими 20 или даже 100 тысячами долларов, как фирме-однодневке, сидящей в подвале с одним компьютером и секретаршей. Проверьте наличие долгосрочной лицензии, поинтересуйтесь учредителями. С богатой фирмой легко иметь дело и в случае претензий по уже совершенной сделке. Ей проще заплатить вам тысячу долларов за снятый в купленной вами квартире унитаз и вывернутые розетки, чем бегать, доказывая свою непричастность, по судам.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Многие тонкости надо знать и при продаже квартиры. Здесь опасаются всегда одного и того же: как сполна и без обмана получить свои деньги.

Раньше это выглядело так: после заверения договора у нотариуса народ с телохранителями и друзьями садился в припаркованный рядом автомобиль и трясущимися от волнения руками пересчитывал деньги. В договоре стояла цена за квартиру по оценке бюро технической инвентаризации, а реально продавец требовал сумму гораздо большую, «рыночную». Эта уловка существует до сих пор, так как многим не хочется платить реальные налоги с полученной суммы в доход государства.

Но в любом случае покупателя квартиры, честно расплатившегося с продавцом, мог ожидать серьезный подвох. Нотариус – не последняя инстанция в деле приобретения жилья. Вот когда вас зарегистрируют в департаменте жилья как владельца квартиры, тогда дело и сделано. А бывали случаи, что департамент отказывал в этом, так как выяснялось, что квартира заложена под кредит банку или что-либо еще.

Стало быть, покупатель должен отдавать свои деньги лишь после удачно завершенной процедуры регистрации себя как собственника.

В наши дни можно не опасаться, что вас обманут при передаче денег.

Многие банки, видя потребность клиентуры в услуге по передаче денег из рук в руки, имеют «депозитарий». Говоря проще, это камеры хранения на охраняемой территории, в которых есть возможность фиксировать условия доступа к ячейкам для наличных денег.

Продавец и покупатель арендуют в банке ячейку для хранения ценностей. Пересчитывают вместе оговоренную сумму денег, проверяют их подлинность, кладут на хранение. Ячейку целесообразно арендовать на срок от 3 дней и более.

Правда, и условия доступа к ячейке с деньгами разные. Они оговариваются в банковском договоре письменно. В одном банке к ячейке допустят обоих, в другом – есть возможность деньги забрать одному продавцу. В любом случае банк допустит к ячейке с деньгами продавца лишь после того, как банку будет предъявлен договор купли-продажи квартиры на имя покупателя, зарегистрированный в Департаменте.

И все-таки есть еще один подвох. Банк хоть и смотрит бумаги, но не имеет возможности делать экспертизу документов из департамента жилья. Все эти нюансы надо учитывать, тогда все будет в порядке – и ваши деньги, и ваши квартиры.

обязательно узнайте действительную стоимость вашего жилья. Можно это сделать в бюро технической инвентаризации, однако эта цена будет существенно отличаться от рыночной. Проще позвонить по любому из объявлений «Продаю квартиру» и поинтересоваться, какую цену просят эти владельцы

нужно обязательно обратиться в юридическую консультацию и заключить договор с адвокатом, который поможет вам оформить документы и даст совет

если вы решаете продать квартиру, лучше иметь дело с какой-нибудь известной, солидной фирмой, которая имеет лицензию на совершение подобных сделок. Не надо прибегать к помощи маклеров, случайных знакомых и даже родственников: их посредническая деятельность может оказаться небескорыстной

никогда и никому не давайте генеральную доверенность на ведение ваших дел! Никому не давайте в руки паспорт, военный билет или другой ваш документ. Никто не должен вести дела вместо вас: лично присутствуйте в нотариальной конторе, внимательно изучайте договор. Кстати, между текстом договора и подписью не должно быть свободного места, чтобы туда ничего не могло быть вписано. И обязательно на документе должна стоять дата.

Учтите – юридическую силу имеет лишь то, что написано в договоре, никакие устные договоренности во внимание не принимаются.

не берите наличных денег, требуйте, чтобы они были переведены на ваш банковский счет

никогда не «обмывайте» сделку с покупателем

и еще: проверьте в паспортном столе, если покупаете чью-нибудь квартиру сами, не был ли кто прописан здесь раньше? Бывают ситуации, когда человек находится в местах лишения свободы, а родственники тем временем продают квартиру, на которую он тоже имеет полное право. В таких случаях возникают судебные тяжбы, которые длятся очень долго.

СОВЕТЫ ПО ПРОДАЖЕ И ОБМЕНУ ЖИЛЬЯ

Старайтесь оформлять все сделки через риэлторские фирмы, имеющие соответствующие лицензии. Это потребует некоторых материальных затрат, но уменьшит вероятность быть обманутым.

Остерегайтесь «черных маклеров», которые дают объявления в газетах типа: «Срочно продам (куплю, обменяю) вашу квартиру (комнату). Анонимность и порядочность гарантируется».

Если посредник или ваш партнер по сделке предлагает вам чрезмерно льготные условия продажи (покупки, обмена), подумайте: что бы это значило? В таких делах подобный альтруизм не принят.

Обязательно узнайте (через участкового, ЖЭК, соседей, врачей) не состоит ли «продавец» на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Иначе потом суд может признать сделку незаконной.

Не совершайте сделку с квартирами втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких об этом будут знать, тем лучше. Познакомьте покупателя с ними. На переговоры обязательно приглашайте знакомых.

Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые и т. п., помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников. Делайте соответствующие выводы.

При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом.

Не передавайте посреднику даже на незначительное время свой паспорт. Мошенникам этого бывает достаточно, чтобы оформить все необходимые документы и продать квартиру без вашего ведома.

Читать еще:  Увольнение военнослужащего по состоянию здоровья
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector