Счета эскроу - что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

Счета эскроу – что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

Счета эскроу – что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Что такое эскроу-счет и как обезопасить сделку с недвижимостью

Эскроу-счет: что это и для чего используется?

Специальный банковский счет, предназначенный для безопасного проведения сделок между покупателем и продавцом, средства на котором переходят последней стороне только после исполнения условленных договорных обязательств и никак иначе, называется счетом эскроу. Допустим, ты решил приобрести квартиру в готовящемся доме и, чтобы не стать жертвой недобросовестного застройщика, открываешь такой счет, на который кладешь деньги, а компания, пока не сдаст дом в эксплуатацию, не сможет получить эту сумму. В случае же если строительная фирма по каким-то причинам не заканчивает стройку — ты идешь в банк и забираешь всю внесенную ранее сумму. С помощью такого договора можно передавать не только денежные средства, но и ценные бумаги или любое движимое имущество.

Как работает?

1. Продавец и покупатель (две стороны планирующейся сделки), взявшись за руки, приходят в банк и составляют трехсторонний (банк с 1 июля текущего года участвует в ней как независимый наблюдатель-посредник) договор, в котором четко прописываются условия, при которых продавец сможет получить деньги, и срок действия соглашения.

2. Покупатель вносит на этот счет необходимую сумму.

3. Продавец выполняет оговоренные условия и приносит в банк все документы, подтверждающие исполнение обязательств.

4. Банк предоставляет ему доступ к эскроу, выдавая деньги, или при необходимости переводит их на другой счет.

Если условия не были выполнены в установленные сроки или продавец не приносит документы, банк закрывает счет и возвращает все деньги покупателю. Если же оформление документации затягивается — срок договора можно продлить. Банк предоставляет такую услугу, но берет за нее комиссию. Воспользоваться эскроу могут как физические, так и юридические лица. Важный момент: средства на счете до завершения сделки принадлежат стороне, их внесшей, а уже по факту выполнения всех условий договора деньги переходят к исполнителю.

В чём преимущества?

Помимо очевидного сохранения денег покупателя, у счетов эскроу есть еще некоторые достоинства:

— отсутствует необходимость обналичивать деньги при открытии счета и лично проверять подлинность документов — все операции могут проводиться в электронном виде;

— открытие такого счета может быть выгоднее аренды банковской ячейки или оформления аккредитива (условного обязательства): в качестве платы за обслуживание эскроу-банки, как правило, берут доли процента от общей суммы, а если ты получаешь ипотеку в этом же банке, то счет могут открыть бесплатно;

— денежные средства на эскроу-счетах попадают под программу страхования вкладов, а это значит, что в случае возникновения каких-либо проблем ты можешь получить от государства до десяти миллионов рублей (при соблюдении всех необходимых сроков). Для сравнения: максимальная страховая выплата по аккредитивам составляет всего 1,4 миллиона, а деньги в ячейках не защищены вовсе.

Читать еще:  Какой налог за наследство для Вас

Что значит для застройщика оформление такого счета?

То, что теперь строительство будет вестись исключительно на собственные деньги компании или на кредитные средства. Для проведения сделок по долевому строительству будут использоваться исключительно счета эскроу. Это сделано в первую очередь для защиты самих дольщиков.

Остановимся чуть подробнее на кредитных средствах. Для строительства домов компании, как заемщику, потребуется проектное финансирование. Согласно новым правилам, такое финансирование будет тесно связано с эскроу, и чем больше денег будущих покупателей жилья будет на них лежать, тем ниже будет процентная ставка по кредиту для застройщика. Казалось бы, сложновато, но на самом деле нет.

Для построения таких подвижных финансовых моделей необходимо использовать специализированное ПО.
К примеру, программа Project Expert позволяет построить такие гибкие взаимосвязи, тем самым уточнять расчеты оттоков в виде процентов по кредиту для застройщика, в зависимости от поступления от продаж строящейся недвижимости. Это лучшая в своём классе программа, ставшая, благодаря своим возможностям, стандартом для бизнес-планирования и оценки инвестиционных проектов в России, странах СНГ и Балтии.

Project Expert незаменим для создания и выбора оптимального плана развития бизнеса, проработки финансовой части бизнес-плана, оценки инвестиционных проектов. Позволяет моделировать деятельность различных отраслей и масштабов — от небольших венчурных компаний до холдинговых структур. А также широко используется для финансового моделирования и разработки бизнес-планов производства и оказания услуг во многих сферах — от банковской до аэрокосмической.

Fin Model Pro — профессиональная финансовая модель с расширенными возможностями, которая позволяет учитывать направленность деятельности компании и отражать начальные проектные активы, а также составлять более точные модели планируемых доходов и расходов и анализировать возможные альтернативы. Эффективна для моделирования проектов действующей компании.

Счета эскроу для оплаты квартиры — за и против

Приобретение квартиры сопряжено с определёнными рисками — обе стороны сделки могут испытывать недоверие друг к другу. Вполне естественно, что как продавец (собственник), так и покупатель (будущий владелец) заинтересован в дополнительных гарантиях проводимой сделки.

Не всегда речь идёт о защите от мошенников, хотя и для этого также пригодится услуга или посредничество надёжного банка. Иногда хозяин недвижимости вдруг передумал продавать квартиру, а покупатель уже занят регистрацией сделки. Или решил не расплачиваться с продавцом сам покупатель, вдруг таинственным образом исчезнув из города.

Чтобы придать сделке некую стабильность, заинтересованные в её успехе стороны могут обратиться к любому, устраивающему их банку и открыть там счёт эскроу.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Определение понятия

Счетами эскроу называют счета временного типа, деньги на которых хранятся только определённый период до момента завершения сделки и необходимости выплаты денег продавцу.

Следует отметить, что данная банковская услуга не относится к категории дешёвых.

При внушительной стоимости квартиры это достаточно большой взнос в пользу банковского учреждения. Но при этом и риски при дорогостоящих сделках стремятся к нулю, что устраивает обе заинтересованные стороны (продавца и покупателя).

Существует два основных вида таких счетов:

  • Счета, открываемые при сделках с имуществом (при продаже домов, квартир). На счёте размещаются средства покупателя до того момента, когда у него возникнут законные права на недвижимость. После чего деньги переходят в собственность продавцу.
  • Счета, обслуживающие ипотечных кредиторов. Владелец имущества через такой счёт производит выплату страховых сумм и налогов.

Обычно счета, необходимые для приобретения объекта недвижимости, открываются юристами покупателя или эскроу агентами. При открытии счёта покупатель вносит на него задаток, который он предлагает продавцу и это избавляет от необходимости передавать сумму наличными. Например, если покупатель является клиентом этого банка, ему будет проще перевести средства с личного счёта на эскроу счёт (без обналичивания средств).

А при приобретении жилья в ипотеку такие временные счета позволяют налоговой службе контролировать отчисление налогов (например, имущество может быть арестовано до момента погашения кредитором всей задолженности).

При оформлении кредита каждый заёмщик вносит определённую сумму на временный счёт, а затем эта сумма включается в ежемесячные платежи. Накопленные средства идут на отчисление страховых взносов и налогов, а заёмщику не нужно отслеживать платежи, что тоже очень удобно.

Плюсы и минусы

Счёт открывается после подписания с банком договора, согласно которому поступившие средства депонируются или замораживаются до момента выплаты, оговорённого в этом договоре. Замороженные средства не могут использоваться в расходных операциях, что и создаёт дополнительные гарантии как для покупателя жилья, так и для его продавца.

Данный тип договора наиболее часто используется именно при операциях с недвижимостью, но также его успешно применяют во всём мире во время любых торговых сделок.

У таких договоров отмечается целый ряд преимуществ таких, как:

  1. сведение любых рисков, связанных с финансами, к минимуму;
  2. гарантированная защита от мошенников (состояние счёта проверяется банковскими служащими);
  3. гарантированный успех сделки (лица, потратившиеся на оплату открытия счёта, вряд ли захотят отказаться от сделки).

Очевидные минусы — это:

  • необходимость оплаты посредничества (оплата открытия в процентах от стоимости квартиры);
  • необходимость дополнительного документального оформления при подписании договора с банком;
  • ограниченное число компаний и банков, работающих в России со счетами такого типа — клиенту будет достаточно сложно сделать нужный выбор.

Какие банки предлагают услуги в России?

В правовой базе РФ подобные инструменты расчётов при проведении сделок появились относительно недавно, в 2014 году.

Подавляющее большинство российских банков не оказывает полноценных услуг по поддержке и обслуживанию таких счетов. Например, на официальном интернет-ресурсе крупнейшего и заслуживающего доверия Сбербанка в 2016 году невозможно обнаружить данный вид услуг. Но не исключено появление такой возможности для клиентов в ближайшее время.

Следует отметить, что при покупке квартиры или дома за рубежом, отечественному покупателю обязательно придётся столкнуться с открытием эскроу счёта в зарубежном банке, так как это распространённая практика проведения сделок в других странах. Например, в Соединённых Штатах Америки покупателю придётся иметь дело с Title Company, специализирующейся на открытии временных счетов.

Несмотря на отсутствие полноценной поддержки, счёт можно открыть и в российском банке. При этом владельцем данного учреждения может быть как юридическое, так и физическое лицо либо предприниматель.

В России можно обратиться:

Хотите продать долю ребенка в квартире? Узнайте, можно ли это сделать и как. Подробности в нашей статье.

Подробная информация о том, как заключать договор участия в долевом строительстве, есть здесь.

Как открыть счет?

Для подписания договора на руках необходимо иметь паспорт и заявление, составленное по установленной в банке форме.

Процедура включает в себя несколько важных этапов:

  1. Составляется и подписывается договор, в котором участвуют не две, а сразу три стороны, включая представителя банковского учреждения (доверительное лицо).
  2. На основании договора регистрируется и открывается счёт.
  3. На последнем этапе покупатель размещает на нём оговорённую сумму, а банк блокирует счёт до момента выплаты средств продавцу.
  4. Как только одна из сторон, подписавших договор, выполняет все обязательства, банк выплачивает другой стороне деньги и прекращает контракт.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент .

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

Читать еще:  Как получить карту сбербанка без паспорта для Вас

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

  1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
  2. Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
  3. Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
  4. Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
  5. Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .
  1. Не все банки в России работают со счетами эскроу.
  2. До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
  3. Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
  4. Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Аккредитив Счет эскроу Банковская ячейка
Форма договора Утверждена Центробанком Стороны могут вносить любые изменения Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж Несет депонент Несет банк Несет депонент
Закрыть счет досрочно Может депонент, в любой момент Только если одна из сторон расторгнет договор Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета Получатель или тот, на кого он указал Только бенефициар Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве Нельзя Необходимо, за исключением особых случаев Нельзя
Страхование Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать Да Нет Да

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

  1. В долевом строительстве.
  2. При продаже недвижимости.
  3. При продаже ценных бумаг.
  4. При продаже бизнеса.
  5. При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
  6. В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.

Схема действия счета эскроу

Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.

  1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
  2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
  3. Банк блокирует деньги на счете.
  4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

От физического лица потребуется только паспорт.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Счета эскроу и ФЗ № 214-ФЗ . С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.

Покупаем новостройку с использованием счета эскроу

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке. Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком). Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век». – То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент.

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта. Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета. Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. – ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

  1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
  2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

  • удостоверение личности,
  • оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях.

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно.

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора.

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета. В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует. Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

вот и правильно , когда построят строители на заемные деньги , и надо будет закрыть обязательства перед банками , будут веселые скидки , а они будут строить .. это их работа ..а маржинальность и откаты занимают такую часть цены .. что даже за пол цены продав .они будут в шелках ,золоте и шоколаде )))

Но вот мы же в России, буквально последний месяц колесили по пунктам продаж в новостройках — и все говорят о том, что с Августа поднимают цены . и мотивируют это новым законодательством. Только я понять не могу — стоя туже построенные дома, все на этапе ввода в эксплуатацию, ну или 50-70% готовности – заканчивать стройку будут они по старым правилам, а вот накрутить они хотят уже сейчас .
Вот и выходит что опять кто успевает воспользоваться – накручивает и косит “бабло” и все это ложиться на кошелек покупателя.
понятно что урегулировать вопрос долевого строительства надо было.
Но как сейчас следить за теми кто Накручивает на пустом месте .

Да пусть поднимают, быстрее это все обвалится

Если бы у Застойщика была возможность, он бы и до ввода Эскроу счетов поднял бы цены. Они ж до этого времени не о покупателях бедных думали! Рынок не позволяет это сделать. И не позволит в будущем. Цены, думаю, приподнимутся, но только в высоколиквидных проектах, “дорогих” населённых пунктах, коих в Московской области ОЧЕНЬ не много. В Москве цены поднимутся, но тоже не везде.
В основном затраты на ведение Эскроу счетов лягут в затратную часть Застройщика. Не все выдержат эту нагрузку. Многие уйдут, некоторые “упадут”. Оставшиеся поделят рынок.

если подмется новострой, а он стопудово поднимется то к нему подтянутся и все остальные цены. Если кто следит за недвижкой вспомните как в том году взлетели цены на хрущобы (реновация), поначалу они практически сровнялись со свежим фондом, а к весне этого года и свежий фонд вырос почти восстановив былой разрыв

Это все маркетинговый ход по привлечению денег для нового строительства. Покупательская способность работающего населения среднего звена, на котором держатся ВСЕ продажи низкая, зарплаты не повышаются, ЖКХ и налоги растут. Повышение цен остановит рынок продаж, а это не выгодно застройщикам.

Все решает не то сколько они хотят, а за сколько вы готовы купить. Будет спрос будет и большая цена. Не будет спроса все будет потихоньку сворачиватся, пока не выйдет на свой уровень. Поэтому все это не важно сколько они будут платить за кредит, кредит, да они могут взять, а могут и не взять, инвесторов которые платат сейчас за 13 квартир никто не отменял.

ID: 15441864, никто продавать и строить в убыток себе не будет. У Вас идеалистические представления о рынке. Одно дело продать последнюю пару обуви с витрины, другое – квартиру.
Квартира – не скоропорт, не товар по моде ( по сезону)

Читать еще:  Какие документы нужны для восстановления родительских прав в россии?
Ссылка на основную публикацию