Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Финансирование долевого строительства

Реализация национального проекта «Жилье и городская среда». Внедрение новых механизмов финансирования долевого жилищного строительства, минимизирующих риск для граждан

Банк России участвует в выполнении поручения Президента России по созданию условий для поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Ипотека» в его составе.

В рамках своей компетенции Банк России работает над созданием условий для внедрения банками новых законодательных требований к финансированию проектов строительства жилья для обеспечения бесперебойного перехода на новую схему финансирования долевого жилищного строительства.

Работа проводится в соответствии с изменениями в законодательство о долевом строительстве, которыми предусмотрен переход от действующей модели привлечения средств граждан непосредственно на счета застройщиков к целевой модели, когда средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банке до завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства. Согласно новой модели, финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика, а депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.

Существенной законодательной новацией является распространение страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах эксроу, предназначенных для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в сумме до 10 млн руб.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц — участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

С 01.07.2019 привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением договоров, заключенных в отношении объектов строительства, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям. Эти критерии определяют степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Для создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, которые привлекаются непосредственно застройщиками, установлены требования к застройщикам и к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.

Изменение требований к уполномоченным банкам

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 установлены критерии (требования) к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Одним из таких критериев является наличие у банка кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале — до недавнего времени он был не ниже уровня «A-(RU)» и (или) «ruA-», присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (АО) и (или) АО «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА».

В середине мая 2019 года в это постановление внесены изменения и Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.2019 № 606 установлены новые требования к уполномоченным банкам. В соответствии с ними в перечень уполномоченных банков будут включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-». Таким образом, перечень уполномоченных банков расширяется.

При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем «A-» и до «BBB-» включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20% величины собственных средств (капитала) банка.

В связи с внесением изменений в законодательство разработаны и определены постановлением Правительства России требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Актуальный перечень данных банков ежемесячно публикуется на сайте Банка России (в разделе «Информация по кредитным организациям»).

Для реализации целевой модели финансирования долевого жилищного строительства Банком России внедрено регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Разработано, прошло публичное обсуждение и 05.02.2019 вступило в силу Указание от 26.12.2018 № «О внесении изменений в Положение Банка России от 28 июня 2017 года № «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».

Проектный подход позволит банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства.

Банком России проводятся регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России и АО «ДОМ.РФ», общественных организаций по вопросам осуществления банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу, обеспечения оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков.

На проведенной в режиме видеоконференции 12 марта 2019 года встрече с представителями около 800 застройщиков практически из всех субъектов Российской Федерации, в которой принимали участие представители Банка России, Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», профессиональных общественных организаций и общественной организации «ОПОРА РОССИИ», государственных органов субъектов РФ, два банка — ПАО Сбербанк и Банк «ДОМ.РФ» — представили презентации своих кредитных продуктов проектного финансирования и основных процедур работы с застройщиками при рассмотрении заявок.

Необходимая информация о наличии и характеристиках кредитного продукта (кредитных продуктов), предлагаемых застройщикам, а также документах, которые следует представлять в целях получения кредита, может быть получена непосредственно в уполномоченных банках (контактная информация представлена на сайтах банков).

Информация о проектном финансировании: заключении кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, и открытии счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Читать еще:  Защита и охрана прав собственности на земельные участки

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.

Читать еще:  Кто такой собственник участка, обремененного сервитутом и какие права и обязанности он имеет?

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

Доля горькая моя.

Проектное финансирование, по мнению властей, должно обезопасить людей от недобросовестных строительных компаний в случае их банкротства.

– В стране около 50 тысяч обманутых дольщиков. Приамурье – не исключение: здесь их более 370. Теперь банки предварительно будут проверять строительные организации на возможность выдачи им кредита. Если девелопер не пройдет проверку, то ему придется строить дом либо за свой счет, либо не строить его вообще, – говорит министр строительства и архитектуры Амурской области Игорь Карзунин.

По мнению управляющего отделением Центробанка РФ по Якутии Антона Коноплева, переход на новую схему позволит повысить “прозрачность” денежных потоков и исключить практику необоснованного снижения цен на первых этапах строительства для получения финансирования.

– Сделки на ранних стадиях строительства станут менее рискованными. А значит, из реалий жизни современной России исчезнет понятие “обманутый дольщик”, – говорит он.

Сегодня работу с девелоперами готовы вести Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ, Росбанк, Связьбанк и банк “Открытие”. Выдавать кредиты они будут, учитывая хорошую репутацию застройщика, наличие разрешительных документов и собственных средств – как минимум 15 процентов бюджета проекта. Примут во внимание и экономическую эффективность последнего. Кредитные учреждения сходятся на том, что ссуда на строительство обойдется застройщику в 15-20 процентов годовых.

По словам директора управления финансирования недвижимости отделения Дальневосточного банка ПАО “Сбербанк” по Хабаровскому краю Михаила Бурукина, кредитное учреждение готово выделить до 85 процентов стоимости строительства дома максимум на пять лет.

– Сбербанк предлагает девелоперам систему скидок и льгот. Ставка будет зависеть от размера средств дольщиков на счетах эскроу и состоять из двух частей: специальной (пониженная ставка – для ссудной задолженности, равной объему средств на счетах эскроу) и базовой (рыночная ставка – для остальной задолженности). Она пересчитывается ежемесячно, – рассказал Михаил Бурукин.

Однако эксперты опасаются, что такая система приведет к тому, что квадратный метр жилья может существенно подорожать.

– Получается, что обслуживание кредита – эти 15-20 процентов – лягут на плечи дольщиков, так как застройщик не будет работать себе в убыток. Более того, он должен получить прибыль, так что стоимость квартир в регионе резко возрастет. К тому же подавляющая часть людей будет брать ипотечный кредит, который пойдет на эскроу-счета. Получается, дольщики заплатят банку дважды за одни и те же деньги? – рассуждает депутат Законодательной думы Хабаровского края Сергей Сокуренко.

Еще один аспект отмечает директор ООО “Инвестиционная строительная компания “Реал Строй” Александр Ковальский: не все застройщики в таких условиях смогут остаться на рынке. Существует опасность, что выживут лишь крупные компании, а это может привести к их монополии и удорожанию квартир. У небольших фирм просто не окажется тех 15-20 процентов общего объема средств, нужных для получения кредита.

– Существуют риски, которые невозможно спрогнозировать: непредвиденные расходы на обслуживание расчетов, ограничение ведения финансово-хозяйственной деятельности (одному застройщику полагается иметь один расчетный счет), – поддерживает заместитель министра строительства Хабаровского края Марина Костина.

Банк рискует меньше. Для него опасность нивелируется высокой процентной ставкой для компаний, соответственно, снижается число тех, которые способны возводить дом.

По мнению экспертов, переход на новую систему приведет к временному спаду на строительном рынке.

– Но это продлится недолго, – заверяют в амурском минстрое. – Сегодня долевое строительство в Приамурье осуществляют 13 компаний. Они возводят 19 домов. При этом в области уже идет уменьшение объемов ввода жилья. Он продолжается с 2014 года. В регионе ситуация некритичная, дефицита жилья нет.

Михаил Петров, вице-губернатор Приморского края:

– С запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков будет защищать банк, который аккредитовал застройщика. Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, кредитная организация имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве компании судьба объекта будет зависеть от банка: ему придется привлекать нового застройщика либо производить выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Проектное финансирование
жилищного строительства

Застройщики, которые используют счета эскроу для оплаты
по договорам долевого участия, могут получить кредит достаточный
для ввода дома в эксплуатацию.

Стандарты деятельности застройщиков

Для повышения эффективности взаимодействия застройщиков с банками в целях получения проектного финансирования

Разработаны ДОМ.РФ в соответствии
с п.8 Плана мероприятий по замещению
средств граждан банковским кредитованием

Рекомендации по взаимодействию банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование

Рекомендации подготовлены во исполнение поручения Президента РФ В.В. Путина по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета Российской Федерации 12 февраля 2019 года.

Цель документа – обеспечение эффективного перехода на проектное финансирование.

Как работает проектное финансирование

Средства участников долевого строительства, депонируемые на счетах эскроу, будут использованы для фондирования кредитной линии.

Средневзвешенная ставка
в зависимости от суммы
на счетах эскроу (в % от кредита)

Базовая ставка 12% — к части кредита сверх суммы средств на эскроу

Специальная ставка 6% — к части кредита в пределах суммы средств на эскроу

Дополнительное снижение ставки при превышении суммы средств на эскроу над выбранным кредитом

Преимущества продуктов ДОМ.РФ

Нужен только земельный участок

Застройщику достаточно иметь оплаченный земельный участок с необходимыми ИРД — это и будет вклад в проект. При этом у проекта должен быть достаточный запас прочности для погашения кредита.

Решение по кредиту
за 20 дней

Обычно срок — от 40 дней. У нас — 20 рабочих дней, благодаря стандартизации требований к застройщикам и проектам, прозрачному алгоритму определения параметров кредита.

Открытый продукт — любой клиент может ознакомиться с ним

В отличие от традиционных банковских продуктов, закрытых для клиента, мы предлагаем открытый продукт. Это новый стандарт для банковской индустрии в кредитовании жилищного строительства.

Постоянное снижение ставки

Процентная ставка снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения эскроу счетов деньгами дольщиков. Возможна капитализация процентов до момента раскрытия счета эскроу.

Онлайн-взаимодействие застройщика с банком

Вместо привычной передачи документов в банк — достаточно загрузить их на страницу в интернете и получить индикативные условия кредитования.

Управление условиями кредита

Конструктор позволяет Застройщикам самим управлять стоимостью финансирования и варьировать ключевые параметры.

Основные требования

Чтобы участвовать в программе проектного финансирования жилищного строительства, необходимо соблюсти ряд условий.

Ознакомиться со стандартами качества деятельности, характеристиками и требованиями к застройщикам можно здесь.

  • Специализированный застройщик, не ведущий побочной деятельности кроме строительства.
  • Опыт — не менее двух аналогичных проектов за 5 лет, не менее 10 000 м² построено за последние 3 года.
  • Наличие оформленных земельных отношений на срок реализации проекта.
  • Отсутствуют обязательства по кредитам, ссудам, поручительствам кроме целевых займов.
  • Обязательства, не связанные с основной деятельностью застройщика, не могут превышать 1% от проектной стоимости строительства.
  • Имущество застройщика не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц и собственных обязательств застройщика.
  • Положительная репутация, отсутствие налоговых недоимок и существенных исков.
  • Специализированный застройщик, не ведущий побочной деятельности кроме строительства.
  • Тип застройки — многоквартирные жилые дома и апартаменты, строительство которых ведется в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
  • Механизм оплаты по договорам долевого участия — через счета эскроу.
  • Расходы застройщика на инвестиционной фазе, не связанные со строительством, не должны превышать 10% от лимита кредитования.

Взаимодействие через личный кабинет застройщика

  • Удобный интерфейс
  • Защищенный канал обмена документацией
  • Информирование о статусе рассмотрения

Строительная экспертиза

«Банк ДОМ.РФ» — первый специализированный ипотечно-строительный банк. Мы помогаем застройщикам в реализации строительных проектов любой сложности.
Помимо предоставления кредитных продуктов в рамках проектного финансирования (эскроу-счета) мы являемся надежным партнером застройщиков в отношении строительной экспертизы, а также внедрения современных подходов и технологий для более эффективного управления проектами и оценки рисков.

Банковское сопровождение

Мы выступаем в роли уполномоченного банка и сопровождаем строительные проекты.
Специалисты Банка контролируют целевое использование средств с расчетного счета застройщика в соответствии со ст. 18-18.2 Федерального закона № 214-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 № 897.

Как подать заявку

  • Заполните скоринговую карту
  • Заполните финансовую модель денежных
    потоков проекта
  • Следите за статусом заявки в личном
    кабинете застройщика

Отправьте заявку

Скопировать код для вставки

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «Банк ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнеры 1 ) на обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, в том числе третьими лицами, в том числе воспроизведение, электронное копирование, обезличивание, блокирование, уничтожение, а также вышеуказанную обработку иных моих персональных данных, полученных в результате их обработки, с целью:

  • предоставления мне ипотечного кредита;
  • создания информационных систем персональных данных Агента и Партнеров, а также в любых других целях, прямо или косвенно связанных с предоставлением мне ипотечного кредита и/или предложением иных продуктов Агента и Партнеров, и направления мне информации о новых продуктах и услугах Агента и Партнеров и/или их контрагентов.

Указанное согласие дано на срок 15 лет, а в случае его отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом, Партнерами и/или третьими лицами и данные уничтожены при условии расторжения заключенных с Агентом, Партнерами или третьими лицами гражданско-правовых договоров и полного погашения задолженности по таким договорам.»

Российские власти заявили о скором отказе от долевого строительства

На заседании правительства В.Путин поручил разработать поэтапный план отказа от долевого строительства как способа финансирования проектов по застройке.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Российские обыватели связывают долевое строительство с популярными когда-то на этом рынке мошенническими схемами. Времена поменялись, схемы с долевым финансированием стали прозрачными. Но российские власти планируют перевести застройщиков на другую модель финансирования уже в ближайшие 5 лет.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это привлечение средств частных лиц застройщиком для возведения объекта недвижимости. Получил распространение в России в начале 2000-х годов. Имущественные отношения, связанные с долевым строительством, регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Плюсы

  1. При покупке недвижимости на этапе застройки через долевое участие происходит серьезная экономия средств. Покупатель экономит 20-30% суммы, которую он бы заплатил за аналогичную квартиру на вторичном рынке.
  2. Современные квартиры, в отличие от советских, более просторные. Они удобнее для жизни семьи из нескольких человек. В них толще стены, и инфраструктура рассчитана на длительное использование.
  3. Прозрачность и надежность перехода права собственности. При покупке недвижимости на вторичном рынке большую роль играет то, на каком основании ей владеет нынешний собственник. Нужно проверять правоустанавливающие документы на подлинность. При долевом строительстве вы становитесь первым, кому застройщик передает ключи и документы на жилплощадь.
  4. Юридическая защищенность. Несмотря на то, что еще в начале 2000-х годов практиковались мошеннические схемы, связанные с долевым строительством, сегодня законодательство устроено так, что обмануть дольщиков сложно. Оно дает больше гарантий потребителю, чем застройщику.

Минусы

  1. Планировка квартиры может измениться в ходе строительства. То есть вам продадут не совсем тот объект, за который вы вносили деньги.
  2. Застройщик может долго сдвигать сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик обязан за срыв сроков платить неустойку дольщикам. Но это никак не сдвинет срок сдачи объекта. Единственный способ избежать этого – обращаться к застройщику с хорошей репутацией.
  3. Воспользовавшись юридической неграмотностью своих клиентов, застройщик может попытаться обойти закон. Сегодня схема с продажей одной и той же квартиры не так распространена. Но риск остаться без квартиры есть.
  4. Застройщик может обанкротиться. При этом объект окажется незаконченным.

Насколько рискованно сейчас участвовать в долевом строительстве?

Риски, связанные с долевым строительством, сейчас гораздо меньше, чем 15 лет назад.

И они связаны скорее с тем, что квартиру могут сдать не вовремя, либо не подключить ее к инженерным сетям. Читайте внимательно договор, проверяйте его на наличие:

  • ответственности застройщика за невыполнение своих обязательств;
  • точной даты сдачи объекта со всеми инженерными коммуникациями;
  • приемлемого размера неустойки за срыв сроков.

Российское правительство собирается реформировать рынок продажи жилья

На совещании Правительства 25.10.2017 Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать план по переходу от долевого строительства к проектному финансированию объектов недвижимости. Президент назвал долевое строительство архаичным способом финансирования застройки.

Что такое проектное финансирование?

Это способ привлечения средств на строительство, при котором инвесторами выступают не будущие собственники квартир, а крупные компании и банки, заинтересованные в получении прибыли с реализации возводимого объекта.

В российском сегменте недвижимости проектное финансирование распространено в сфере коммерческой застройки.

Сбербанк, например, реализует собственную программу по инвестициям в строительство коммерческой недвижимости.

В чем его преимущества для покупателя?

  • Все риски поровну распределяются между теми, кто вкладывался в реализацию проекта. Так как покупатель в этом процессе не участвует, он не рискует ничем, пока проект находится на стадии реализации.
  • Банки тщательно отбирают проекты, в которые вкладываются. Они заинтересованы в максимальной прибыли, поэтому не будут участвовать в сомнительных операциях с недвижимостью. Среднее качество возводимых объектов повысится при переходе к проектному финансированию.

У вас многодетная семья и вы хотите купить квартиру в ипотеку? Узнайте, какими программами вы можете воспользоваться. Читайте нашу статью.

В некоторых случаях погасить ипотеку можно, использовав материнский капитал. Какие документы для этого понадобятся, вы можете узнать здесь.

Какие риски несет проектное финансирование?

Есть опасения, что переход к проектному финансированию повысит цены на недвижимость. Однако сегодня ценообразование на этом рынке настолько непрозрачное, что высокие цены на жилье складываются из-за множества рисков, с которыми сталкиваются застройщики, а не из-за цен на строительные материалы и спроса.

Застройщики подвержены рискам, как и потребители. Работая по схеме, в которой их инвесторами становятся не частные лица с нестабильным заработком, а множество корпораций и банков, застройщики скорее снизят цены на реализуемые объекты. Поэтому можно не беспокоиться о резком повышении цены за квадратный метр.

Таким образом, переход к проектному финансированию не только поможет снять риски, с которыми участники рынка недвижимости сталкивались ранее, но и повысит качество жилых новостроек в России. Вряд ли эта реформа приведет к повышению цен, а скорее даже сделает ценообразование более прозрачным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию