Реализация квартиры, когда продавец состоит в законном браке

Реализация квартиры, когда продавец состоит в законном браке

Разбираемся в каких случаях в 2020 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена В БРАКЕ (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только НА ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке. Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке. В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.

Исключение №3: Если супруги-собственники перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять согласие. Достаточно предоставить доверенность.

Пример №1 : Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2 . Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4 : Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6 : Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7 . Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

    Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

Пример №1 : Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №2 . Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

Пример №3 . Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

Логично, что раз оба супруга являются продавцами и будут расписываться в договоре купли-продажи, этим они уже выражают свое согласие на продажу. Но меня постоянно это спрашивают в комментариях, поэтому решила указать в статье.

Как и где оформить согласие

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным . Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Права супругов на квартиру

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Продавец квартиры может быть женат (замужем), но значит ли это, что его вторая половина тоже имеет право собственности на квартиру? Когда как. Бывает по-разному.

Если супруг /-га Продавца указана в Откроется в новой вкладке.”>Титуле на квартиру (т.е. тоже является титульным собственником и, соответственно, Продавцом), то – вопросов нет. Права собственности обоих супругов на квартиру очевидны, и при продаже они оба действуют совместно как два Продавца квартиры.

Вопросы возникают, когда супруга у Продавца есть, а в Титуле (или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРН) ее нет! Имеет ли она право собственности на квартиру, в таком случае? И здесь даже не играет роли, «прописана» она в квартире или нет. Если окажется, что в силу закона она имеет наравне с ним все права на квартиру, то нам потребуется письменное Согласие супруги на совершение сделки. Без этой бумаги сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и Откроется в новой вкладке.”>признана судом недействительной, по иску той же супруги.

А как определить, имеет ли супруга Продавца право собственности на квартиру, если в Титуле или в Выписке из ЕГРН она не указана как собственник? И нужно ли ее согласие на продажу квартиры?

Когда супруга тоже имеет право собственности по закону?

Здесь нас будет интересовать не столько текущий семейный статус Продавца, сколько его семейный статус в прошлом – во время получения его Откроется в новой вкладке.”>права собственности на квартиру. Так как именно в момент возникновения права собственности определяется, кто будет иметь к ней (к собственности) отношение.

Суть в том, что по общему правилу, любое имущество, нажитое супругами в период брака, по закону является их Откроется в новой вкладке.”>совместной собственностью. Если, конечно, они не заключили брачный контракт, в котором прописали другие правила распределения собственности на имущество.

Читать еще:  Что такое межевание садового участка и когда оно требуется?

Если при продаже квартиры женатый Продавец не предъявляет нам Откроется в новой вкладке.”>брачного контракта, значит, исходим из того, что этого контракта нет, а значит, супруги владеют собственностью совместно.

Если контракт предъявлен, то определяем права супруги/-га Продавца, исходя из положений этого контракта.

Понятие «совместно нажитое» имущество в отношении супругов НЕ относится к случаям:

  • Откроется в новой вкладке.”>приватизации (когда только один супруг был прописан в квартире, и приватизировал ее на себя),
  • Откроется в новой вкладке.”>дарению (когда квартира была подарена одному из супругов), и
  • Откроется в новой вкладке.”>наследству (когда наследником является один из супругов).

Кроме того, есть еще один нюанс. Если квартира куплена в период брака Продавца, но на деньги, вырученные от продажи его личного имущества, то эта квартира также НЕ относится к «совместно нажитому». Правда, здесь Продавцу необходимо будет доказывать, что квартира приобретена именно на его личные средства, и супруга не имеет на нее никаких прав.

Если мы столкнулись именно с таким случаем, то следует обратиться за Откроется в новой вкладке.”>дополнительной консультацией юриста, чтобы выяснить, как и какими документами Продавец должен подтвердить отсутствие прав на квартиру у своей супруги.

Как проверить права супруги на квартиру?

Итак, наши действия для проверки, имеет ли супруга Продавца права на квартиру при ее продаже, если она не является титульным собственником:

  1. Смотрим паспорт Продавца. Дата выдачи паспорта должна быть ранее, чем дата возникновения его прав на квартиру, указанная в Титуле или в Выписке ЕГРН (иначе – см. ниже).
  2. Смотрим в паспорте на отметки о браке:

— Если эта страница пустая, штампа о браке нет, то могут быть варианты: либо Продавец действительно не был женат, либо он просто не поставил отметку в ЗАГСе. Например, наш Продавец был женат, но потерял свой паспорт со штампом о браке. В полученный новый паспорт отметку о браке он дублировать не стал. И с таким «чистым» паспортом он затем купил квартиру, фактически оставаясь в законном браке (что делать – также см. ниже).

— Если в паспорте есть штамп о браке – смотрим его дату. Если брак зарегистрирован позже даты оформления Титула – вопросов нет (значит, супруга не имеет прав собственности на квартиру). Если брак оформлен раньше – то это совместно нажитое имущество, и для сделки от Продавца потребуется письменное Откроется в новой вкладке.”>Согласие супруги на продажу квартиры (за исключением вышеупомянутых случаев, когда квартира НЕ является «совместно нажитым» имуществом).

Если Согласие супруги на совершение сделки с квартирой все же требуется, то просим Продавца предъявить нам Свидетельство о браке (или о разводе, если он уже успел развестись). Проверяем по нему личность (ФИО) супруги, согласие которой нам потребуется для совершения сделки, и дату вступления в брак. После чего настоятельно просим Продавца позаботиться о получении письменного и Откроется в новой вкладке.”>нотариально заверенного Согласия супруги на сделку.

Права бывших супругов на квартиру

Важно понимать, что даже бывшая супруга Продавца, в браке с которой он когда-то покупал недвижимость («совместно нажитое»), после развода все равно сохраняет свое право собственности на квартиру, и ее согласие на продажу – обязательно.

Отмашки Продавца, мол, мы развелись 5 лет назад, эту квартиру покупал я, и она к этой квартире не имеет отношения – не должны нас отвлекать. Разведенная супруга имеет полное право подать иск в суд на признание сделки недействительной. А Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности здесь начинает течь не с момента развода, а с момента, когда бывшая супруга узнала о своем нарушенном праве.

Права супругов при ипотеке

Еще один нюанс, связанный с возможным правом второго супруга на квартиру при ее продаже – это когда супруг-собственник купил квартиру в ипотеку до свадьбы, а погашал долги по жилищному кредиту уже будучи в браке. Что тогда? Будет ли квартира считаться совместной собственностью супругов?

Формально – нет, так как собственность на недвижимость была зарегистрирована до брака. Но здесь две статьи закона противоречат друг другу (да, такое бывает!). Поэтому другой супруг, в браке с которым были совместные выплаты по кредиту за эту квартиру, может подать иск в суд с требованием признать за ним право на долю квартиры. И дальше вопрос решается на усмотрение суда.

Судебная практика такова, что при разделе имущества такому супругу выделяют не долю в квартире, а обязывают супруга-собственника выплатить (вернуть другому супругу) половину совместных затрат на погашение ипотеки. Так что Покупатель такой квартиры здесь не страдает. Но… у судьи может оказаться и другое мнение. В таком случае Покупателю лучше заранее Откроется в новой вкладке.”>проконсультироваться с юристом по этому поводу.

Если Продавец уверяет, что не был женат на момент приобретения квартиры в собственность, но у нас остаются в этом сомнения (в т.ч. когда дата выдачи паспорта Продавца оказалась позже, чем дата возникновения его прав на квартиру), то хорошей страховкой здесь будет дополнительный документ на сделку – Откроется в новой вкладке.”>Заявление о гражданском состоянии (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке).

Это заявление составляется и заверяется нотариусом, и подписывается Продавцом. Его суть – Продавец официально подтверждает отсутствие возможной совместной собственности супругов на данную квартиру (и несет уголовную ответственность за фальсификацию этих сведений).

А с 2018 года появилась дополнительная возможность узнать, имеет ли супруга право собственности на квартиру, если она не указана в числе официальных собственников. Нотариусы получили прямой доступ к Единому государственному реестру ЗАГС (Откроется в новой вкладке.”>ЕГР ЗАГС). Этот доступ нотариусы имеют в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), недоступной обычному гражданину.

Поэтому, в наших интересах, как Покупателя, проводить такую Откроется в новой вкладке.”>сделку через нотариуса, чтобы получить достоверные сведения о возможных правах супругов на квартиру и снизить риски сделки, как минимум, по этому вопросу.

Вообще, Согласие супруги на совершение сделки входит в Откроется в новой вкладке.”>набор документов, которые может затребовать регистратор в Росреестре, если увидит в паспорте Продавца штамп о браке. Но, вне зависимости от этого, нам не помешает самим проконтролировать этот вопрос, так как это в наших собственных интересах.

Кроме того, необходимо учесть вопрос с Откроется в новой вкладке.”>правом пользования квартирой супругой Продавца (в т. ч. бывшей). Как решать вопросы пользования (регистрации, «прописки») было рассмотрено ранее, на шаге Откроется во всплывающем окне.”>ИНСТРУКЦИИ «Кто имеет право пользования квартирой».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, с супругой Продавца мы познакомились, и получили от нее справку о том, что она не будет с нами спорить.

Если же Продавец оказался закоренелым холостяком, то мы ему посочувствовали, и предложили зафиксировать это письменно.

А когда Продавец с гордостью поведал нам, что у него есть несовершеннолетние дети, нам стало ясно, что легкой сделки с этой квартирой у нас не получится.

Чем нам могут «грозить» дети? Об этом на следующем шаге.

Продажа квартиры, если продавец в браке: нюансы сделки

Продать квартиру можно не только стороннему человеку, не имеющему отношения к семье, но и совершить такую сделку между супругами. Для этого достаточно подготовить соответствующие документы, а в случае наличия брачного контракта – описать процедуру в этом документе.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Варианты продажи

Регулированием купли-продажи недвижимости, совершаемой между супругами, занимаются два нормативных акта – Гражданский и Семейный Кодексы. Эти нормативные акты осуществляют выделение основных вариантов, которые могут быть использованы при реализации недвижимости между супругами:

  • выделение доли в имуществе, принадлежащем супругу до брака, с заключением соответствующего договора и переоформлением права собственности на другого супруга (осуществить выделение доли можно и путём совершения дарственной);
  • заключение брачного договора (приобретённое имущество распределяется в соответствии с условиями договора, а продажа принадлежащей части жилплощади может быть осуществлена от одного супруга другому при наличии соответствующих условий, подписанных в брачном контракте);
  • если право собственности оформлено на одного из супругов, продажа другому может быть осуществлена, но только при наличии согласия потенциального покупателя (чаще всего этот вариант используется теми семьями, которые имеют общее имущество, но близки к расторжению брака, поделить такое имущество не хотят).

Выделение доли

Если одним из супругов до брака было приобретено какое-либо имущество, он может переоформить его часть на другого супруга путём выделения доли в таком имуществе.

Данный вариант является предпочтительным по сравнению с совершением дарственной, так как в данном случае можно конкретизировать площадь, которую супруг будет продавать, ограничиваясь только минимальными санитарными нормативами, приходящимся на одного человека.

Кроме того, если совершение сделки будет осуществляться без присутствия одной из сторон, на вторую должна быть оформлена нотариальная доверенность. Это единственный случай, когда один из участников сделки может выступать в качестве доверенного лица другого участника.

Что касается содержания договора купли-продажи и необходимых документов для регистрации перехода права собственности, то требования к ним являются стандартными.

Брачный договор

Данный способ продажи имущества между супругами используется крайне редко из-за сложности его оформления, так как при регистрации права собственности потребуется подтвердить факт наличия такого договора и предоставить выписку из этого документа, которая, несмотря на изъятие из контекста, покажет возможность совершения сделки между супругами без получения согласия друг друга на проведение сделки.

Пользуются таким вариантом в основном состоятельные люди, так как осуществление такой сделки требует дополнительных услуг нотариуса по толкованию положений брачного договора.

Текст договора купли-продажи и сопровождающих его документов является стандартным для такой сделки.

При ликвидации организации работникам полагаются компенсации. Какие именно — об этом подробно читайте здесь.

Зарплата работникам, которые работают по сменному графику, рассчитываются по особой схеме. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Оформление права собственности на одного из супругов

Как уже говорилось выше, данный вариант используется, как правило, в случае, если семейный союз близок к официальному распаду, а делить общее имущество супруги не хотят. Использование этого варианта продажи возможно только в случае согласия второй стороны сделки и при наличии у покупателя необходимой суммы денежных средств.

Как и в предыдущих случаях, ни к договору купли-продажи, ни к перечню необходимых документов не предъявляется особых требований по сравнению со сделкой, совершаемой с лицом, не являющимся родственником другой участвующей в сделке стороны.

Если супруг умер

Продажа будет различаться в зависимости от того, в какую собственность оформлена квартира.

Если она оформлена в долевую собственность, придётся ждать вступления в наследство и, получив права на долю супруга, можно будет реализовать имеющуюся недвижимость.

Если собственность совместная, то продажа возможна и до вступления в наследство, однако при регистрации перехода права собственности от одного владельца к другому придётся представить свидетельство о смерти супруга, так как согласие на совершение сделки получить не получится.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу.

Считается, что если квартира куплена после регистрации брака, то согласие второго супруга на ее продажу является ключевой особенностью сделки.
На самом деле, есть ситуации, когда реализовать недвижимость можно и без разрешения своего мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно, и как нужно при этом действовать.

Читать еще:  Порядок составления договора купли продажи дачного участка

○ Понятие совместно нажитого имущества.

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена.

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

  • Получение жилплощади по наследству.
  • Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
  • Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Получение одним из супругов наследства.

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака.

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов.

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи – согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

✔ Продать по согласию супругов.

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

✔ Продать без согласия.

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

  1. Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
  2. Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно. При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
  3. Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор.

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой.

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли.

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.

Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.

○ Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.

Специалист Юлия Плетнева расскажет о сделках по продаже квартир, купленных в браке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Сохраните страницу в cоцcетях:

Похожие материалы

Комментарии

Здравствуйте! Купили с супругом квартиру, а сейчас я хочу продать ее, но он против. Как можно без мужа продать квартиру, потому что согласие от него я получить вряд ли смогу?

Здравствуйте. Вы можете доказать, что супруг уклоняется от оформления согласия. Для
этого отправьте ему уведомление о своем намерении продать квартиру заказным
письмом. Если в течение месяца он не предпримет никаких действий по выдаче
разрешения или официального несогласия со сделкой, вы можете начинать искать
покупателя.

Здравствуйте! Мы купили квартиру после свадьбы, а сейчас возникла необходимость в ее продаже. Обязательно ли нужно согласие мужа на продажу, если собственником числюсь я?

Добрый день. Независимо от того, на чье имя оформлена недвижимость, она признается
совместным имуществом, а значит, любые операции с ней возможны только по
обоюдному согласию супругов. Поэтому получение разрешения от мужа необходимо,
без этого проведение сделки невозможно.

Здравствуйте.Что будет если один из бывших супругов продаст квартиру приобретенную в браке?

Мало исходных данных: квартира совместная? Тут множество вариантов, они расписаны в статье.

Бывший муж продает дом совместно нажитый, требуется заверение у Натан уса.Я не доверяю ему, что он отдаст мою часть денег,как обезопасить себя?

В договоре необходимо прямо прописать, что имущество является совместно нажитым имуществом и Вы как супруг согласны на продажу на условии, что оплата денег будет производиться на раздельные реквизиты каждого из супругов в пропорции 50% на 50% (Договор может включать любые условия, которые прямо не запрещены законом и удовлетворяют все стороны договора). Реквизиты каждого прописать в самом договоре купли-продажи. Оплату проводить лучше через аккредитив – дешевле и надёжнее, чем наличными. Ячейку конечно можно открыть – тут можно предусмотреть условие, что раскрытие ячейки может быть только в присутствии обеих супругов и на месте можете сразу разделить. Либо арендовать 2 ячейки на каждого и заложить суммы пополам изначально. Ячейка ещё раз повторюсь дороже, к тому же наличные требуют пересчёта и проверки на подлинность банкнот. Поэтому лучший вариант – счёт аккредитив. Можно также сразу открыть 2 счета и загнать деньги пополам.

Добрый день. Помогите, пожалуйста. Я являюсь собственником квартиры, которую муж при приобретении оформил на меня. Мы в разводе с 2009 года. Могу ли я продать квартиру без его согласия?

В браке с женой была куплена квартира в ипотеку (я заёмщик, она созаёмщик). Собственником стал я. Потом развелись, а кредит не погасили. После развода мы не договорились и перестали платить по ипотечному кредиту. В результате выросла задолженность и банк расторгает кредитный договор. Раздел совместно нажитого имущества не произведен. В последствии квартиру банк реализует на торгах. Подскажите каким образом после этого будет произведен раздел совместно нажитого имущества в браке?

Не совсем ясен Ваш вопрос. Если Вы спрашиваете про квартиру как будет производиться раздел, то ответ никак. По простой причине: у вас уже не будет этого имущества. Квартиру либо купят на торгах и собственником будет уже победитель торгов, либо Банк примет в счёт погашения долга и собственником будет уже Банк. Но, этим ваша история не закончится это я Вам со 100% гарантией могу сказать, т.к. в подавляющем большинстве после продажи или принятия на баланс Банка остаётся долг – вот его будут делить как совместно нажитое обязательство. Приращводе делятся не только имущество, но и обязательства, если не будет доказано, что деньги ушли только на личные потребности одного из супругов, а не на семейные нужды. Тут направленность на семейные нужды налицо, потому долги Вам гарантированы. Если ещё до судебных приставов не дошло по продаже квартиры крайне рекомендую самостоятельно найти покупателя, сообщить об этом Банк, если сделка выше размера долга по всему кредиту, то согласие банка не нужно – только проводите оплату через банк-залогодержатель. Иначе потеряете 45% от стоимости рыночной квартиры: на 20% сразу снизит суд при назначении начальной продажной стоимости по закону о залоге, а банк примет на баланс за минусом 25% от начальной продажной стоимости. Поэтому, даже поставить цену ниже рынка на 10%, Вы выиграете больше, чем проведёте процедуру через приставов.

Здравствуйте! 15лет назад мною единолично была куплена квартира (без согласия супруга), в которой я была прописана и проживала одна. Сейчас супруг болен (деменция, дееспособности не лишен, но фактически таков), я переехала ухаживать за ним, а свою квартиру хочу продать. Коммунальные очень большие, чтобы она просто стояла. Могу ли я продать квартиру и как это сделать? У мужа свой дом, большой площади, там он прописан. Я сейчас прописана у дочери, живем рядом, вместе ухаживаем.

Здравствуйте! Хотела уточнить. Купили квартиру в браке. Оформлена на меня. Но у супруга есть задолженность по алиментам от первого брака. Может ли его ребенок претендовать на долю? Продать смогу ли я квартиру?

Сделка с квартирой – зачем нужно согласие жены. Внимание покупателям: проверяйте семейный статус продавца, от холостяка требуйте подтверждения его «одиночества». Лучше иметь дело с крепкой семьей!

«Жена не стена, можно и подвинуть», – гласит расхожая мудрость. Принцип, возможно, и применим к личной жизни – автор, не будучи мастером по «походам налево», не считает себя вправе тут оценивать. Но в вопросах, связанных с недвижимостью, он абсолютно не работает. Наличие у человека, совершающего сделку, супруги порождает дополнительные требования к ходу сделки.

Читать еще:  Как поменять старую машину на новую для Вас

Техническое уточнение. В этой статье мы будем рассматривать случаи, когда недвижимостью владеет мужчина, у которого есть жена либо ее нет. Возможна, разумеется, и «зеркальная» ситуация: собственник – женщина, и у нее наличествует (либо не наличествует) муж. С точки зрения закона это абсолютно одно и то же: равноправие граждан, в том числе и имущественное, гарантируется таким серьезным документом, как Конституция РФ. Поэтому мы будем говорить о мужчине и его жене исключительно для экономии места. И помним, что в любом месте данной статьи «владельца» можно заменить на «владелицу», «супругу» на «супруга» и т.п.

Все просто…
Исследуемой нами теме посвящена глава 7 («Законный режим имущества супругов») Семейного кодекса РФ. В целом законодательство исходит из простого и понятного принципа: все то, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом. Покупка квартиры, конечно, подходит под это определение: для нее ведь использовались деньги, которые получены во время семейного сосуществования. Даже если муж заработал эти деньги сам (например, трудится на высокооплачиваемой работе, а жена пребывает в статусе домохозяйки) и в свидетельстве о собственности он фигурирует один, имущество все равно окажется совместным: предполагается, что свои богатства мужчина сумел заработать лишь благодаря тому, что жена обеспечивала ему крепкий семейный тыл. Всегда это справедливо или нет – тема для отдельного разговора (любопытствующих можно отослать к истории о том, как Ирина Абрамович при разводе отсудила у супруга $6 млрд – в СМИ тогда активно обсуждался вопрос, была ли ее семейная жизнь настолько тяжела, чтобы заслуживать такой компенсации), но закон, как известно, есть закон…

А что же не является совместным имуществом? Во-первых, конечно, то, что было приобретено до брака. Во-вторых, то, что получено уже в браке, но бесплатно – юристы называют такие сделки безвозмездными. Например, квартира была одному из супругов подарена или получена им по наследству. В этом случае за нее не пришлось отдавать драгоценные совместно нажитые деньги – и недвижимость признается единоличным имуществом этого супруга.

Еще важный момент: собственность может стать абсолютно единоличной в случае, если между супругами заключен брачный договор. Наличие такого документа позволяет распоряжаться имуществом без согласия супруги.

…но только на бумаге
Как всегда, стройные построения начинают трещать, как только соприкасаются с реальной жизнью. Постоянно встречаются ситуации, когда не совсем понятно, единоличная собственность или совместная.

Классический пример – новостройки. Они часто продаются «на котловане», и от момента, когда нужно заплатить деньги, до времени, когда на объект недвижимости получают свидетельство о собственности, иной раз проходит года 2-3. Вполне может получиться, что в момент оплаты покупатель в браке не состоял, а документы о собственности датированы числом, когда он уже женат… «Если один из супругов купил новостройку, а в брак вступил до оформления права собственности, то юридически он приобрел квартиру в период брака», – говорит Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Автор тут может добавить от себя, что по этому поводу ему приходилось слышать прямо противоположные мнения: если имеются документы о том, что деньги заплачены до брака, собственность будет единолично того, кто платил. Никоим образом не хочу вставать в этом споре на чью-то сторону, а лишь обращаю внимание на то, как запутан данный вопрос. А ведь можно вспомнить еще и о том, что новостройки – это, как правило, «голый бетон» и довести их до жилого состояния стоит немалых денег. Деньги эти уже будут «совместно нажитыми», так что определенные права на новостройку жена получает точно…

Ирина Дагаева, юрисконсульт ООО «Релайт-Недвижимость», приводит еще одну распространенную ситуацию: ипотеку. Квартира приобретена до брака, но на момент его заключения оставалась невыплаченной весьма существенная часть кредита. Значит, гасится кредит уже за счет общих доходов супругов. «В этом случае согласия второго супруга на продажу не понадобится, но при желании он сможет доказать, что имеет права на долю такой квартиры», – отмечает Ирина Дагаева. От себя автор может добавить, что новое свидетельство о собственности (то, в котором не будет стоять обременение «Ипотека в силу закона») владелец квартиры получит, уже состоя в браке. Так что претензии его жены на часть квартиры окажутся совсем не беспочвенными.

Выход есть: согласие!
«Жесткие» варианты взаимодействия супругов (жена подает в суд, требует себе половину имущества) характерны для вполне определенных жизненных ситуаций – разводов. Мы же, к счастью, изучаем другие условия: отношения в семье нормальные, а один из супругов продает принадлежащую ему собственность. Или покупает – в этом случае он собирается распорядиться совместно нажитыми деньгами. Как тут быть?

Ответ находим все в том же Семейном кодексе: жена должна дать согласие на сделку. Требований к этому документу немного, но они есть. Прежде всего, обязательно его нотариальное удостоверение. «Согласие на покупку/продажу обязательно составляется и удостоверяется нотариусом, – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Для оформления этого документа необходимо иметь оригинал свидетельства о браке, штампа в паспорте для нотариуса будет недостаточно».

В самом согласии, продолжает Светлана Бирина, обязательно указываются паспортные данные супругов, данные о регистрации брака (т.е. номер и дата выдачи свидетельства о браке). Также необходимы данные по объекту – чтобы избежать недоразумений по поводу того, какой именно объект жена разрешает своему мужу продать. Что касается покупки, то, отмечает Наталья Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»), тут возможна и формулировка вроде «любая квартира в городе Москве».

В целом, отметили наши консультанты, нотариусы отлично справляются с задачей по составлению подобных согласий. «Во всех нотариальных конторах есть устоявшиеся шаблоны данного документа, поэтому можно не опасаться его недействительности вследствие каких-то ошибок в формулировках, – говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – В квалификации нотариусов сомневаться не приходится, поскольку нотариусы до назначения на должность сдают квалификационный экзамен и должны иметь определенный стаж работы по юридической специальности».

При всем уважении к опрошенным нами экспертам, я бы так однозначно утверждать не стал. Приходилось мне видеть документы, в которых составлявшие их господа называли себя «нотаруис». Встречались и другие «косяки» – например, при реальном адресе «дом 5, кв. 26» трудящиеся нотариата писали: «дом 5, корп. 2, кв. 26». Понятно, что «корп.» сохранилось у них в компьютере с момента оформления предыдущего согласия – но клиенту от этого вряд ли легче. Одним словом, отправляясь оформлять подобное согласие, я бы порекомендовал как минимум предварительно почитать выложенные в интернете типовые документы. А также внимательно посмотреть на то, что там выдал вам нотариус – на всякий случай.

Справка, что ты не верблюд
Рассмотренная нами выше ситуация касалась положения, когда человек состоит в браке. А может ведь и не состоять. Или заявлять, что не состоит, – как проверить? Как выясняется, сделать это очень непросто. «Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости относится к трудно проверяемым фактам, – говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – На сегодня единая база записей актов гражданского состояния Российской Федерации не создана. Если квартира продается через несколько лет после приобретения в браке и последующего давнего развода, продавец может скрыть эту информацию, получив новый паспорт, в котором уже нет отметки о браке».

«Заключить брак можно в любом загсе на территории РФ, – «обнадеживает» Ирина Дагаева («Релайт-Недвижимость»). – А потом приехать домой по месту регистрации и получить новый паспорт в связи с утерей старого. Штампа там уже не будет. Придется полагаться исключительно на честность продавца».

Так что возможных мер, собственно, две. Первая – попросить вашего партнера по сделке принести нотариально заверенное заявление о том, что он в браке не состоит. «Проверить, так ли это на самом деле, крайне сложно, – отмечает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. – Приходится полагаться на нотариуса, который удостоверил это заявление». Второе – это попросить прямо в текст договора внести фразу о том, что продавец подтверждает, что на нынешний момент в браке не состоит и на момент приобретения недвижимости также не состоял.

При всей зыбкости подобных заверений (если человек – мошенник, сумевший организовать отсутствие в своем паспорте штампа о регистрации брака, то он, конечно, и к нотариусу сходит, и пункт в договор включит) смысл в них есть. Если дело дойдет до суда, в нем будут учитываться все детали. И тот факт, что покупатель квартиры добивался от продавца правды, запрашивал различные дополнительные документы, станет доказательством добросовестности этого покупателя.

Жена «нашлась». Что дальше?
Предположим самый неприятный поворот событий. У продавца квартиры, заявлявшего, что он в браке не состоит, после сделки она «вдруг» отыскалась. Чем эта ситуация грозит покупателю?

Формальный ответ очевиден. «Если супруга оспорит в течение года сделку в суде, то эта сделка будет признана недействительной, – говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ)».

А чем именно закончится дело – это предстоит решать суду. «Заканчиваются подобные споры по-разному, это сильно зависит от обстоятельств дела, – отмечает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). – Но в целом суды признают сделки недействительными по требованию супруга, согласие которого не было получено».

Для покупателя все это плохо. Прежде всего, продавец может сказать, что денег, полученных за недвижимость, у него уже нет – все потратил. И возвращать стоимость квартиры покупателю (несостоявшемуся) он будет по исполнительному листу со своих официальных заработков – займет это дело лет 300. Во-вторых, вернуть он обязан только ту сумму, которая указана в договоре. Если квартира продавалась несколько лет назад за 5 млн руб., суд постановит возвратить именно столько – невзирая на то, что была инфляция и сегодня такой объект стоит 7 млн. Ну а если стороны решили сэкономить на налогах и указали в документах сумму в 990 тыс. руб. – тогда для покупателя это просто караул.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Состоит или нет продавец в браке – это, как видим, очень серьезный вопрос. Если состоит, согласие супруги на сделку нужно попросить всегда, даже если недвижимость вроде бы не является совместной собственностью. Вспомните о перечисленных в данной статье спорных ситуациях и настаивайте на своем – даже если продавцу эти требования покажутся не совсем адекватными. В конце концов, подобная бумага стоит всего 1000 рублей, и можно предложить компенсировать противоположной стороне эти «фантастические» расходы.

Если же человек говорит, что в браке не состоит, – тут желательно получить как можно больше документальных подтверждений. Пункт в договоре, бумага от нотариуса и т.п. Деликатно намекните продающей стороне, что, конечно, ни в чем ее не подозреваете, но – если данные все-таки окажутся ложными – собранных документов окажется достаточно для обвинения в сознательном мошенничестве. А это – ст. 159 УК, обещающая за особо крупный размер (а стоимость квартиры, например, в Москве как раз и составляет этот самый особо крупный размер) от пяти до 10 лет тюрьмы. Если человек и задумал аферу – услышав такое он, вероятно, сам от своего плана откажется.

Ссылка на основную публикацию