Порядок внесения аванса при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка »

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов . Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Сумма предоплаты
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Дата
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Читать еще:  Признание брака недействительным - судебная практика

Правильное оформление аванса при продаже-покупки квартиры

Предоплата при проведении сделок с недвижимостью уже давно стала обязательным элементом – она «закрепляет» квартиру за покупателем, а продавцу дает уверенность, что жилье будет продано за назначенную цену в оговоренные сроки. Но встает вопрос, как правильно оформить аванс при продаже квартиры, чтобы гарантировать выполнение сделки.

Аванс: что это такое

Чаще всего аванс за квартиру вносится, когда сделку по каким-то причинам нельзя провести тут же, например:

  • покупателю необходимо собрать нужную сумму или оформить ипотеку;
  • стороны собрали не все документы;
  • проводится альтернативная сделка.

Договор аванса необходим обеим сторонам. Внося предоплату, покупатель подтверждает серьезность своих намерений. Аванс подтверждает, что квартира будет продана только этому лицу. Теперь оба участника сделки могут сконцентрироваться на других вещах, например, на подготовке документов.

Аванс обязательно включается в стоимость квартиры. Можно считать его и предварительным платежом, и гарантийным обязательством со стороны покупателя. Для продавца аванс более выгоден, так как он, по сути, не налагает на него никаких обязанностей.

Различия между авансом и задатком

Предоплата за недвижимость принимает вид либо аванса, либо задатка. В законодательстве прописана разница между ними – она заключается в сумме возврата средств в случае расторжения договора. Это нужно учитывать, выбирая, как форму предоплаты выбрать – аванс или задаток.

Более подробно рассмотрены различия между авансом и задатком в этой статье.

Задаток более привлекателен для покупателя, поскольку если продавец решит отказаться продавать ему квартиру, то обязан будет вернуть средства в двойном размере. Например, если задаток определился на уровне в 100 тысяч рублей, то сумма возврата составит 200 тысяч.

Аванс привлекательнее для продавца, так как он может вернуть деньги покупателю, не уплачивая ничего сверху, в любой момент времени. Допустим, если нашелся покупатель, согласившийся заплатить за квартиру чуть-чуть больше.

Именно поэтому покупатели чаще настаивают на задатке, а продавцы – на авансе. Какой будет выбрана форма предоплаты в итоге – выясняется в ходе переговоров. Если вы продаете жилье, то вам выгоднее именно аванс.

Однако такая форма предоплаты всё равно не освобождает от ответственности. Если продавец отказался от сделки и при этом не хочет возвращать деньги, то покупатель вправе истребовать с него неустойку и компенсацию морального вреда, а также полную сумму аванса.

Сумма предоплаты

О том, какая сумма будет внесена в качестве аванса, покупатель и продавец должны договориться самостоятельно. В законодательстве нет определенного требования к размеру предоплаты. Чаще всего это 5-10% от стоимости квартиры, но может быть и фиксированная сумма – 50 либо 100 тысяч рублей.

Но в исключительных случаях аванс может составлять и 50% от сделки и даже выше. Например, если продавцу необходимо погасить ипотеку, то он может попросить у покупателя сумму, достаточную для выплаты кредита.

Как правило, если сумма аванса большая, то в дополнение к расписке о получении средств составляет предварительный договор, в котором указывается, сколько денег было передано, каков размер оставшейся части платежа, когда должна завершиться сделка и т.д.

Но предварительный договор можно заключить даже при небольшой предоплате. Именно он чаще всего и именуется договором аванса, хотя это не совсем грамотный юридический термин.

Сроки

Сроком аванса именуется отрезок времени от передачи предоплаты до подписания финального договора купли-продажи и перевода остальной части суммы. По умолчанию считается, что договор аванса заключается на 30 дней – обычно этого срока хватает, чтобы завершить все формальности и собрать необходимые документы.

Но по желанию сторон срок может быть расширен до необходимого количества дней, даже до 1 года – закон никак не регламентирует этот момент, всё решается в ходе переговоров сторон.

В случае, если срок действия договора аванса вышел, а одна из сторон всё еще не готова закрыть сделку, то тут возможны два варианта:

  • сторона признается виновной, и если это продавец – то он возвращает аванс, а если покупатель – то теряет деньги;
  • стороны заключают повторный договор с указанием новых сроков.

Обычно на завершение стандартной сделки требуется 2-4 недели, альтернативной (т.е. когда образуется цепочка продаваемых квартир) – 6-8 недель. Следует учитывать, на какой стадии находится сбор документов, есть ли у покупателя вся нужная сумма на руках, участвуют ли в сделке несовершеннолетние – и ставить реальные сроки.

Документы для оформления договора

Для того, чтобы составить договор аванса, сторонам понадобятся документы:

  • паспорта участников сделки (если продавцов или покупателей несколько, то достаточно заключить договор только с одним из них);
  • свидетельство о праве собственности на квартиру либо выписка из реестра, подтверждающая права продавца;
  • реквизиты счета, если средства переводятся безналичным путем.

Чаще всего аванс передается наличным платежом, но допускается пересылка денег через интернет-банк или межбанковским переводом.

Других документов, которые необходимы для завершения сделки, например, техпаспорта квартиры, для договора аванса не нужно.

Структура соглашения

Какой-то единой, утвержденной на государственном уровне, формы договора аванса не существует. Но в Гражданском кодексе указано, какие пункты должны присутствовать в подобных документах, чтобы договор являлся именно договором. В нем обязательно должны быть указаны существенные условия сделки, а также указаны данные сторон.

Структура договора:

  • в верху страницу указываются дата и место составления документа;
  • далее указывается тип договора;
  • приводятся личные данные сторон, включая паспортные данные, адреса, номера телефонов и т.д.;
  • следует сам текст договора.

Как выглядит соглашение об авансе. (вид не полный — скачайте договор для полного представления.

В нем указываются:

  • характеристики объекта недвижимости;
  • полная стоимость сделки;
  • сумма переданного аванса;
  • условия возврата авансового платежа;
  • срок, в течение которого должен быть заключен основной договор;
  • способ расчета между участниками сделки.

Договор может быть составлен в письменном или рукописном виде. Допускается распечатать базовую часть документа и оставить пропуски там, где вопрос касается сумм, сроков и других конкретных данных.

Подписи и расшифровки должны быть обязательно проставлены ручкой. Использование факсимиле и других автоматизированных способов подписания документов не допускается.

Договор составляется в двух экземплярах. К нему прикладывается расписка в получении средств, которую оформляет продавец и передает ее покупателю. Расписку обычно оформляют от руки. В ней фиксируется, какая сумма передана, а также, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Нужно ли заверять у нотариуса

Заверение договора аванса у нотариуса не является обязательным и производится на усмотрение сторон. Как правило, если речь идет о небольших суммах и если стороны доверяют друг другу, то можно обойтись без него.

Если передача средств производится в присутствии свидетелей, то они могут вести видео- и фотосъемку, а также должны расписаться в договоре. Это послужит доказательством, что аванс передан полностью и на законных основаниях.

Если же деньги передаются через банковскую ячейку, а сумма аванса значительна, то договор лучше заверить у нотариуса. Стоимость услуги варьируется от 1000 до 2500 рублей в зависимости от тарифа специалиста и количества страниц в документе. Стороны оплачивают заверение пополам.

Таким образом, чтобы правильно оформить аванс при продаже квартиры, необходимо придерживаться общепринятой структуры составления гражданских договоров. Стороны должны договорить о размере предоплаты и сроке заключения основного соглашения. Для составления договора аванса требуется минимум документов – только паспорта и документы на квартиру.

Грамотный разбор аванса и задатка в видео от канала «M2TV.ru видеоканал о недвижимости»:

Соглашение, договор аванса при покупке квартиры

Подходящие для покупки квартиры, полностью соответствующие требованиям клиента, появляются не так часто и хочется «застолбить» их за собой, на то время, пока будут проверяться документы. Это можно сделать при помощи договора аванса. Рассмотрим его подробнее.

Зачем нужен договор аванса

Договор аванса заключается для того, чтобы обозначить желание покупателя приобрести данную конкретную квартиру. Продавец же, который получает этот аванс, в свою очередь берет обязательство не продавать жилье другим потенциальным покупателям до тех пор, пока нынешний не определится, будет ли он приобретать квартиру или нет.

Аванс, зачастую – это некая, фиксированная сумма, обычно рассчитываемая исходя из стоимости квартиры. Он является условно возвратным. Так, например, если от сделки отказывается продавец, он просто возвращает все полученные деньги. А вот если покупатель отказался от сделки, то он теряет всю сумму внесенного аванса. Иногда бывают и другие условия, однако это скорее исключение, чем правило.

Как оформить аванс при покупке квартиры

Внести аванс можно при помощи специального авансового договора (или соглашения). Нередко в этом качестве выступает предварительный договор купли-продажи, но чаще всего (и правильнее) заключать отдельный договор, на основании которого у сторон сделки появляются определенные права и обязанности.

Порядок действий

  1. Проверить продавца. Нужно убедиться, что он действительно является собственником именно этой квартиры. Если в качестве продавца выступает доверенное лицо (например, риэлтор), то проверять нужно и его тоже. В любом случае, лучше настаивать на личном общении с продавцом, если это вообще возможно.
  2. Согласовать с продавцом или его представителем условия выплаты аванса.
  3. Составить договор. Лучше всего это сделает нотариус и, в идеале, он же может его заверить. Это не обязательно, однако сильно снижает возможные риски и проблемы.
  4. Передать сумму аванса и потребовать расписку о ее получении.

Документы

От покупателя в данном случае требуется только паспорт гражданина РФ. А вот продавец, помимо паспорта, должен предоставить и другие документы, на основании которых можно проверить, что именно он является собственником (или доверенным лицом собственника) рассматриваемой квартиры:

  • Доверенность на представителя (если актуально).
  • Паспорт представителя (если актуально).
  • Выписка из ЕГРН. Позволяет определить владельца и подтверждает факт наличия права собственности.
  • Правоустанавливающий документ. В таком качестве может выступать договор купли-продажи, дарения и так далее. На основании этого документа можно определить, как именно текущий владелец получил право собственности.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ на данном этапе не обязателен, однако именно он поможет определить, кто именно прописан в квартире.
  • Справка из управляющей компании. Помогает определить наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги.
  • Техпаспорт. С его помощью можно выявить неузаконенную перепланировку.
Читать еще:  Справка о заключении брака из загса: зачем может понадобится и как получить?

Расходы

Помимо расходов на нотариуса, дополнительных затрат в данном случае нет. Составление и заверение такого договора обойдется примерно 2-10 тысяч рублей, смотря по тому, где именно будет заключаться сделка.

Сроки

Саму сделку можно заключить буквально за 1 день или даже несколько часов, если на то есть желание обеих сторон. Однако в случае с авансом более важен тот срок, на который нужно вносить деньги.

Чаще всего определяется он как несколько дней или недель, которые уйдут у покупателя на проверку продавца и недвижимости. В среднем такой срок определяется как 2 недели. В течение этого времени продавец не будет иметь права продавать жилье другим покупателям, иначе будет обязан вернуть аванс.

Содержание договора аванса

Договор аванса не имеет строго определенной формы и зачастую составляется в произвольном виде. Однако в него должны входить некоторые обязательные пункты:

  • Данные сторон.
  • Информация о квартире.
  • Стоимость жилья и сумма аванса.
  • Срок аванса.
  • Условия, на основании которых та или иная сторона обязуется вернуть аванс или лишается права это делать.

Нужно учитывать, что договор аванса, со стороны продавца, должны подписывать все собственники (если их несколько). Исключение составляют такие ситуации, при которых продавец имеет доверенности от всех остальных собственников и действует сразу от лица нескольких людей.

Образец договора, соглашения аванса при покупке квартиры 2020

Размер аванса за квартиру при покупке

В авансовом соглашении всегда указывается конкретная сумма, которую вносит потенциальный покупатель. Категорически не рекомендуется писать расплывчатые формулировки или привязываться к стоимости квартиры, без ее конкретного указания.

Рыночная цена – понятие очень растяжимое. Она может колебаться в пределах 20% от некой условной стоимости квартиры в ту или иную сторону. В результате продавец может просто забрать себе аванс и спокойно расторгнуть договор в одностороннем порядке упирая на то, что не получил от покупателя все положенной суммы.

В среднем, сумма аванса – это до 5% от некой зафиксированной стоимости квартиры (чаще всего вообще 1-2%). В некоторых случаях продавец может согласиться на фиксированный платеж в размере до 100 тысяч рублей. Торговаться тут можно и нужно.

Чаще всего вся сумма аванса вносится наличными. Это автоматически предполагает написание расписки о том, что продавец получил аванс. Необходимо для того, чтобы у продавца не было желания получит деньги и потом заявить, что он ничего не знает, ничего не видел и никаких денег ему никто не давал (на рынке недвижимости очень много мошенников).

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры

Как уже было сказано, чаще всего передача аванса не предполагает возврата средств покупателю по его инициативе. Но данный момент можно и предусмотреть в договоре. Если продавец согласен, то покупатель может указать, что выплаченный аванс возвращается ему в том случае, если обнаружены проблемы, препятствующие сделке или выявлены какие-то элементы в самой квартире, из-за которых именно данная недвижимость покупателя больше не устраивает и о которых продавец не сообщил ранее.

На практике продавец практически всегда настаивает на том, что аванс он возвращать не будет практически ни при каких условиях. Это связано с тем, что человек теряет время и не показывает квартиру другим потенциальным покупателям, которые, за то время, пока текущих клиент пытается узнать о жилье побольше, уже были бы готовы полностью закрыть договор. В то же время каких-то строгих правил нет и всегда можно договориться об условиях, устраивающих всех.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Аванс и соглашение об авансе при покупке квартиры

Перед оформлением сделки купли-продажи квартиры нередко покупатель вносит часть ее стоимости в виде аванса. В этом случае необходимо подписать соглашение об авансе.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Как вносится предоплата?

Предоплата за квартиру может быть внесена в форме авансового платежа или задатка. Оба платежа выступают в качестве обеспечительной меры и гарантируют заключение сторонами основного договора купли-продажи на определенных условиях.

В частности, после получения аванса продавец не может произвольно изменить стоимость квартиры или продать ее другому покупателю. Иначе он должен будет отдать авансовый платеж и в некоторых случаях дополнительно уплатить штрафные санкции.

Покупатель при отказе заключать основной договор также рискует остаться без денег.

В договоре аванса обычно предусматривается возможность невозврата аванса продавцом в качестве штрафной санкции за нарушение договоренностей покупателем.

Обычно покупатели настаивают на внесении обеспечения в виде задатка: для них это более выгодно, так как при срыве сделки продавцом им возвращается потраченная сумма в двойном размере.

Аванс: определение и законодательство

Аванс – это определенная сумма предоплаты за квартиру, которая передается покупателем в счет предстоящих платежей за квартиру. По сути, аванс и задаток – это одно и то же, но аванс не предполагает жестких последствий за срыв сделки.

Хотя продавец и покупатель могут определить дополнительную ответственность за срыв сделки при внесении аванса. Например, то что он останется у продавца при отказе покупателя заключить договор в установленные сроки или при игнорировании требований о заключении сделки.

Предоплата в виде аванса необходима для фиксирования намерений сторон по заключению сделки купли-продажи квартиры в перспективе. Она вносится на период, который требуется продавцу для подготовки всех документов перед заключением основного договора купли-продажи или пока покупатель не соберет необходимую сумму для оплаты.

Авансирование подтверждает серьезность намерений покупателя приобрести именно эту квартиру.

После внесения предоплаты квартира снимается с продажи, так как считается, что покупатель уже найден. Покупатель тоже должен прекратить поиски подходящей квартиры, так как достигнул договоренности о покупке.

Авансирование часто практикуется при заключении альтернативных сделок купли-продажи, так как брать на себя дополнительную финансовую ответственность в виде задатка обычно никто не хочет.

Порядок внесения аванса за квартиру

В сделках купли-продажи квартиры практикуется следующий порядок внесения авансового платежа:

  1. Стороны обговаривают условия сделки: стоимость квартиры с учетом ее состояния и имеющихся дефектов, предстоящие расходы на сделку и их распределение между сторонами и дату подписания основного договора.
  2. Покупателю следует дополнительно убедиться в том, что квартира принадлежит именно продавцу и что на нее нет обременений в виде ареста. Для этого стоит запросить в Росреестре актуальную выписку из ЕРГН, которая содержит сведения о нынешнем правообладателе и информацию о действующих обременениях. Указанные данные следует внимательно сверить с паспортом продавца и представленными им документами на квартиру. Если выяснится, что права собственности на квартиру не оформлены на продавца должным образом, последующие действия теряют смысл.
  3. Определяется сумма авансового платежа и сроки его внесения. Это существенные условия договора аванса.
  4. Подписывается договор аванса, который обязательно содержит данные продавца и покупателя, детальную характеристику продаваемой квартиры, сумму и сроки аванса, подписи участников и прочие условия по усмотрению участников (ответственность за срыв сделки, штрафные санкции и пр.). Он имеет письменную форму и составляется в количестве экземпляров по численности участников сделки. Заверение у нотариуса и регистрация такого соглашения не требуется. Стороны могут не подписывать отдельный договор аванса и описать базовые условия авансирования в предварительном договоре купли-продажи.
  5. Вносится аванс покупателем. Если деньги переводятся в безналичной форме, то в назначении платежа стоит указать на то, что это аванс за квартиру. При наличных расчетах в обязательном порядке следует взять от продавца расписку о том, что аванс получен в полном размере с его паспортными данными, подписью и датой.
  6. Сторонами подписывается основной договор купли-продажи, после чего договор аванса утрачивает свое юридическое значение.
  7. Стороны проходят процедуру перерегистрации прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре.
  8. Вносится остаток денежных средств за квартиру за вычетом аванса.

Размер аванса

Величина авансового платежа определяется по усмотрению сторон, законодательство не содержит никаких указаний на этот счет. Она может рассчитываться в процентном отношении от стоимости квартиры или иметь фиксированное исчисление. Принципиальной разницы данный момент не имеет.

С одной стороны, сумма аванса должна быть ощутимой, чтобы покупателю бала ощутима потеря при неисполнении обязательств. С другой, она не может быть столь велика, чтобы создавать дополнительные риски для покупателя. Стандартный размер аванса в фиксированном исчислении составляет 50-100 тыс.р.

Иногда размер аванса приравнивается по договоренности сторон к величине задолженности по коммунальным услугам. Тогда продавец подписывает обязательство погасить долги из полученного от покупателя аванса и на сделку он выйдет уже без долгов.

Применительно к альтернативным сделкам размер аванса должен быть достаточным для внесения обеспечения по другим объектам недвижимости. Например, если продавец покупает две другие квартиры взамен своей, то полученного аванса за свою недвижимость должно хватить, на внесение обеспечения сразу за два других объекта.

Ваша цель это аренда земли с правом выкупа? В нашей статье вы найдете подробную информацию.

Купить квартиру в Болгарии можно! Как найти предложения о продаже недвижимости в этой стране, вы можете узнать здесь.

Срок аванса за квартиру

Срок внесения аванса за квартиру стороны определяют на свое усмотрение. Выбранные ими временные рамки должны быть достаточными для того, что продавец успел подготовить все документы для сделки, а покупатель – проверить их на юридическую чистоту. Обычно это занимает 2-3 недели.

Читать еще:  Что может быть основанием возникновения сервитута на земельный участок?

Дополнительное время может потребоваться в случае получения покупателем ипотеки на данную квартиру (на проверку кредитоспособности и получение одобрения от банка может уйти до 10 дней), необходимости снятия с регистрации всех жильцов, при выстраивании цепочки альтернативной сделки (с учетом непредвиденных обстоятельств с альтернативой).

Как правило, аванс вносится на срок не более месяца.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Соглашение или договор аванса при покупке квартиры

Предоплата при покупке квартиры – возможность «закрепить» за собой понравившееся жилье и дать продавцу уверенность в последующем приобретении по оговоренной цене в назначенные сроки. Один из возможных способов сделать это на законных основаниях – заключить договор аванса.

Что собой представляет аванс

В законодательных актах Российской Федерации нет точного определения понятия «аванс». Единственное упоминание имеется только в ст. 380 ГК РФ, где указано, что таковой может считаться любая сумма предварительной оплаты продавцу, если в соглашении не указано, что она является задатком.

Необходимость внесения аванса возникает, если сделку купли-продажи невозможно провести сразу же, поскольку сторонам необходимо провести определенную подготовку:

  • иметь дополнительное время для получения денег (к примеру, от третьих лиц);
  • собрать недостающие документы;
  • провести альтернативные сделки.

В таких случаях покупатель оплачивает продавцу достаточную сумму, после чего продавец обязуется снять недвижимость с продажи и стороны могут заняться подготовкой к будущей покупке недвижимости.

Отличия от задатка

Не следует путать понятия «аванс» и «задаток», которые имеют разные последствия при незаключении основной сделки. Первый является простой предоплатой за квартиру, второй – условием выполнения (обеспечением) основного обязательства, то есть заключения договора купли-продажи. В отличие от внесения задатка, авансовый платеж не обязывает стороны провести впоследствии сделку и в его отношении не могут применяться законодательные нормы, регламентирующие взаимоотношения при внесении задатка. Но к нему применяются нормы, установленные в отношении займов, то есть фактического возврата предварительно уплаченной суммы.

Возможные стороны

В большинстве своем сделки купли-продажи квартиры и, соответственно, передачи предоплаты, заключаются напрямую между продавцом и покупателем. Но в некоторых случаях в договоре возможно участие третьих лиц, заинтересованных в получении своей доли:

  • Банка. При покупке жилья за счет заемных средств в авансовом соглашении прописывается пункт о компенсации затрат кредитного учреждения в случае срыва сделки. Его готовят по типовой форме юристы банка, где планируется оформлять ипотеку, поэтому сторонам остается только внимательно изучить его положения и подписать. Переговоры о возможном изменении пунктов в данном случае не предусмотрены.
  • Агентства недвижимости/риэлтора. Несмотря на то, что соглашение также составляется юристами компании, обычно стороны могут скорректировать отдельные пункты в процессе обсуждения. Агентство зачастую заинтересовано продать объект как можно скорее, поэтому может пойти на определенные уступки.

Как оформить аванс при покупке квартиры

Факт передачи аванса при покупке квартиры можно оформить двумя способами:

  • прописать условия в предварительном договоре купли-продажи;
  • оформить отдельным авансовым соглашением.

При этом первый вариант предусматривает основной упор на детали будущей сделки, в счет которой покупатель вносит деньги, второй документ – как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, возникающих в связи с этим прав и обязанностей сторон.

Порядок действий по оформлению

При оформлении авансового соглашения сторонам необходимо:

  1. Обсудить размер и порядок внесения авансового платежа.
  2. Убедиться в праве владения квартирой продавцом.
  3. Составить договор. Если процедура проходит без участия нотариуса, важно проследить, чтобы указываемые данные соответствовали информации из официальных справок и выписок.
  4. Проверить пункты документа и при необходимости внести коррективы.
  5. Подписать договор и засвидетельствовать передачу денег распиской.

Необходимые документы

В большинстве случаев для заключения соглашения об авансе достаточно минимального пакета документов:

  • для покупателя: паспорта/доверенности представителя;
  • для продавца: паспорта/доверенности представителя, подтверждения права владения жильем (Выписки из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности) и правоустанавливающих документов (Договора купли-продажи, Свидетельства о наследстве и пр.)

Если предоплата будет внесена безналичным путем, дополнительно потребуются реквизиты банковского счета. Кроме того, для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры, можно попросить у продавца:

  • Технический паспорт, чтобы проверить наличие перепланировок и их узаконивание.
  • Выписку из домовой книги, чтобы знать о количестве прописанных и выписанных лиц. Особенно следует обратить внимание на наличие прописки несовершеннолетних, поскольку в таком случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.
  • Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании).
  • Выписку из ЕГРП, чтобы проверить операции по правам собственности, выполняемые с данным объектом.

Сроки

Если указанный в соглашении срок прошел, а стороны не готовы заключить сделку, возможно два варианта:

  • заключить повторный договор с новыми сроками;
  • разорвать соглашение и вернуть предоплату покупателю (если не предусмотрены иные штрафные санкции для каждой из сторон).

Заверение у нотариуса

Обязательное заверение авансового соглашения у нотариуса не требуется. Но стороны могут пройти эту процедуру по обоюдной договоренности, что особенно актуально при передаче крупных сумм предоплаты. В таком случае нотариус поможет более подробно и грамотно прописать все условия, а также будет свидетелем факта передачи денег в оговоренном сторонами размере и на законных основаниях.

Стоимость услуги по заверению соглашения составит от 1000-2500 руб. в зависимости от количества страниц в документе, а также тарифов на услуги специалиста, которые зачастую определяются местом проживания. Так, в столице расходы на нотариуса будут существенно выше по сравнению с небольшими населенными пунктами.

Что прописать в соглашении

Утвержденного законом единого образца договора об авансе не существует, поэтому он может быть составлен в произвольной письменной форме. Здесь должны быть указаны:

  • Место и дата подписания.
  • ФИО и паспортные данные участников сделки.
  • Данные о квартире (адрес, технические характеристики, цена).
  • Размер авансового платежа, способ его внесения и указание, что он входит в цену квартиры.
  • Сроки (до заключения основного договора).
  • Порядок и сроки возврата (если сделка не состоится) и штрафные санкции за их нарушение.
  • Подписи сторон.

Если в числе собственников квартиры значится несколько человек, лучший вариант – подписи в соглашении от каждого из них.

Образец договора, соглашения аванса при покупке квартиры 2020

Размер аванса за квартиру при покупке

Авансовый платеж – частичная предоплата в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, соответственно его размер рассчитывается, на базе стоимости недвижимости. На законодательном уровне его размер не прописан, поэтому устанавливается сторонами по взаимному согласию. С одной стороны, продавец заинтересован получить как можно большую сумму, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Последнему же важно заплатить минимальную сумму, которая может быть потеряна в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут торговаться, пока не сойдутся на цифрах, подходящих для обоих.

Размер предоплаты может быть установлен в виде:

  • процента от цены недвижимости (от 1 до 10%);
  • фиксированной суммы (зачастую 50 000 или 100 000 руб.)

Процедура передачи денег

Для передачи денег стороны могут выбрать наиболее удобный для себя способ:

  • наличностью под расписку;
  • безналичным переводом (на счет в банке или с карты на карту);
  • через банковскую ячейку.

При передаче денег наличными в момент непосредственного расчета оформляется соответствующая расписка. Ее пишет продавец с указанием следующих данных:

  • даты и места составления;
  • наименования документа (Расписка);
  • ФИО и паспортных сведений сторон;
  • суммы полученных денег (по какому соглашению и в счет каких обязательств) цифрами и прописью;
  • отсутствия претензий;
  • личной подписи.

Оригинальный экземпляр передается покупателю, копия – остается у продавца.

Документальное доказательство передачи денег (расписка, банковская выписка) обязательно прикладывается к авансовому договору, иначе он будет считаться только изложением на бумаге намерений сторон. Как правило, деньги передаются в этот же день или до 10 рабочих дней после. Но по сложным сделкам, когда необходима проверка всех документов на недвижимость, время может растянуться на 1-2 месяца.

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры

Главная ошибка продавцов – подмена понятий задатка и аванса. Последний не является средством обеспечения сделки, а представляет собой лишь форму предварительных расчетов между сторонами, когда продавцу уплачивается часть суммы до заключения основного договора. Соответственно заключение авансового соглашения не дает оснований продавцу удерживать внесенные деньги в случае срыва сделки. Отказ от возврата денег можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит возврату покупателю (ст. 1102 п. 1 ГК РФ).

Если дело до заключения договора купли-продажи не дошло, но продавец отказывается возвращать деньги по просьбе покупателя, последний вправе:

  1. Направить досудебную письменную претензию продавцу с требованием выполнить обязательства по возврату внесенной предоплаты. Ее важно вручить таким образом, чтобы на руках иметь доказательства получения адресатом: второй экземпляр с подписью продавца, почтовое уведомление о вручении.
  2. Обратиться в суд за взысканием в принудительном порядке. Кроме того, можно дополнительно потребовать плату за пользование своими деньгами (ст. 395 ГК РФ), размер которой обычно соответствует средней процентной ставке Банка России по вкладам физлиц, установленной для данного периода времени.

Тем не менее, в определенных ситуациях невозможно добиться возвращения предоплаты даже по решению суда: если в авансовом соглашении прописаны условия об удержании внесенных денег или их части в качестве неустойки/морального ущерба за невыполнение условий. В таком случае суд вполне справедливо вынесет решение в пользу продавца.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96
Ссылка на основную публикацию