Порядок продажи квартиры родственнику: основные этапы

Порядок продажи квартиры родственнику: основные этапы

Продажа квартиры родственнику: правила процедуры

Сделки по продаже квартиры могут происходить между разными категориями действующих и потенциальных собственников. Одним из вариантов осуществления таких сделок является соглашение о купле-продаже жилой недвижимости, заключаемое между родственниками. Такая сделка будет иметь ряд своих особенностей как в оформлении, так и в процедуре реализации прав на налоговые льготы.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Кто является близким родственником?

Семейный Кодекс при взаимодействии с Гражданским определил, какие лица могут считаться близкими родственниками.

Данное определение необходимо как для формирования правовой возможности совершать те или иные юридически значимые действия такими лицами, так и для определения правовых возможностей взаимодействия таких лиц.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса к близким родственникам относятся следующие категории:

  • супруги, заключившие официальный брак путём регистрации его в уполномоченных государственных органах;
  • родители и дети, в том числе лица, в отношении которых или которыми были совершены действия по усыновлению (удочерению);
  • родные братья и сестры (в том числе, те, у кого общий только один родитель, а также те, которые юридически признаны родными по факту совершения процедуры усыновления);
  • бабушки, дедушки и внуки, находящиеся в родстве по прямой линии.

Продажа доли квартиры

Для совершения сделки по продаже доли квартиры родственнику Гражданский Кодекс, выступающий основным регулятором всех совершаемых сделок с недвижимостью, не предусматривает никаких особенностей – договор купли-продажи заключается по стандартной схеме, предусмотренной для таких соглашений.

Процедура продажи выглядит следующим образом:

  • установление цены продажи имеющейся части жилплощади на основании решения владельца из расчета рыночной цены всей квартиры;
  • извещение совладельцев о желании продать свою долю в квартире с целью получения информации о желании совладельцами воспользоваться правом преимущественного выкупа представленной доли или о подготовке нотариально заверенного отказа от такого права (если совладельцем и является родственник, которому планируется продать долю, то этот этап пропускается);
  • заключение договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности (нотариальное заверение такого договора не потребуется, так как он заключается между физическими лицами, состоящими в родстве).

Продажа квартиры

Процесс передачи квартиры от одного родственника к другому путём совершения сделки по купле-продаже отличий от аналогичного процесса с лицом, не являющимся родственником, иметь не будет, кроме размера госпошлины, которую придётся заплатить за регистрацию перехода права собственности (чем родство ближе, тем меньше размер пошлины для покупателя).

Текст договора, на основании которого производится передача недвижимости родственнику, не требует нотариального заверения, так же, как и в случае продажи доли в недвижимом имуществе. Аналогично рассматривается и вопрос, связанный с подготовкой необходимых документов для сделки – их перечень также не потребуется.

Однако есть одна особенность: в том случае, если речь идёт о представлении интересов по доверенности доверенным лицом не может выступать продавец, так как оформление доверенности на него прямо запрещено гражданским законодательством.

Процедура продажи квартиры родственнику состоит из трёх основных шагов:

  • оценка стоимости квартиры и подготовка жилплощади к продаже путём оформления всех необходимых документов и погашения имеющихся задолженностей;
  • извещение всех заинтересованных в сделке и ее результате лиц о своём желании продать имеющуюся жилплощадь и получение согласий в нотариально заверенном виде на совершение сделки;
  • заключение договора и регистрация перехода права собственности (заключение договора купли-продажи, даже если такой документ не имеет нотариального заверения, необходимо, так как, несмотря на наличие родственных отношений между участниками соглашения, именно на основании такого документа оформляется переход права собственности, а также такой документ при наступлении определенных условий может использоваться в качестве основания для оформления налогового вычета).

Несмотря на стандартную процедуру купли-продажи, вопрос с налогообложением таких сделок и с возможностями получения налогового вычета имеет особенности в решении.

Правильный расчет заработной платы в нашей профессиональной статье.

Ваша командировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!

Налогообложение

Одной из форм налогообложения при совершении сделок с недвижимостью является уплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности от одного владельца к другому.

Вторым налогом, который обязательно уплачивается по результатам совершения сделки, является налог на доход физических лиц. Его обязан внести в бюджет продавец после того, как завершится процесс оформления перехода права собственности к новому владельцу жилплощади.

Исключением, когда налог с дохода, полученного от продажи квартиры, уплачен в бюджет быть не может, является совпадение по всем документам суммы, которая уплачена за покупку квартиры, и той суммы, которую продавец получил от покупателя. Кроме того, не придётся платить налог, если стоимость квартиры или доли в ней составляет меньше одного миллиона рублей.

Что касается налогового вычета, то оформить его можно только в том случае, если продавец и покупатель не являются близкими родственниками, так как Налоговый Кодекс фиксирует положение по порядку получения налогового вычета, согласно которому получить его не могут лица, признаваемые взаимозависимыми (в соответствии с нормами Налогового Кодекса такими лицами считаются близкие родственники по Семейному Кодексу).

Также оформление налогового вычета возможно в том случае, если его потенциальный получатель является официально трудоустроенным, а также постоянно уплачивает налог с дохода физических лиц.

Кроме того, для того, чтобы получить налоговый вычет новому собственнику, общая сумма полученного ранее возмещения не должна превышать 260 тысяч рублей (если все сделки по приобретению недвижимости были оформлены после 2014 года).

Процедура продажи квартиры родственникам является стандартной процедурой, совершаемой в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства. Отличия будут заключаться только в перечне необходимых документов, а также в порядке уплаты налога с дохода от реализации недвижимости, а также получения налогового вычета за приобретённую недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры не такая уж сложная вещь, как об этом говорят риэлторы. Но для того, чтобы ее грамотно провести и определить порядок действий в ней (как с ипотекой, так и без нее), все-таки нужно потратить некоторое время на изучение вопроса.

К слову, самих риэлторов в агентствах недвижимости готовят под эти задачи довольно быстро, и для этого им даже не требуется юридического образования.

Наш сайт-самоучитель Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») полностью посвящен вопросу проведения сделок купли-продажи квартир. Он содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТУКЦИЮ (алгоритм) по организации сделки (см. ниже ссылку), и основы юридической базы, непосредственно относящейся к купле-продаже жилья. И то и другое можно изучить за несколько дней, и тогда большинство вопросов, которые возникают у участников сделок, отпадут сами собой. Правда, в некоторых моментах, требующих углубленного знания законов, может понадобиться дополнительная консультация юриста (эти моменты помечены в Инструкции красным цветом).

Порядок проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры (в том числе с ипотекой) заметно отличается, в зависимости от того, покупаем ли мы квартиру на первичном рынке недвижимости (в строящемся доме у Застройщика), или на вторичном (в обжитом доме у частного лица). Алгоритм действий в обоих случаях можно разбить на десяток основных шагов (этапов), которые приведены далее.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Откроется в новой вкладке.”>Девелопера), или кооператив (если мы Откроется в новой вкладке.”>покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Откроется в новой вкладке.”>Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (переводим деньги на счет Застройщика сразу или частями).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно. Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни. Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение Откроется в новой вкладке.”>аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка Откроется в новой вкладке.”>взаиморасчетов по сделке (обговариваются условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Откроется в новой вкладке.”>Акта приема-передачи квартиры.
Читать еще:  Уведомление об изменении условий трудового договора для Вас

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает. Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации). Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная Откроется в новой вкладке.”>консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход. Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов. Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья.

Подробнее Откроется в новой вкладке.”>о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы

Продажа квартиры родственнику с точки зрения законодательства и процедуры оформления, пакета необходимых документов, не отличается от аналогичной сделки с любыми другими гражданами, не являющимися родственниками.

Очевидно, что осуществляя такую покупку, ваши родственники будут осведомлены о состоянии квартиры и могут быть готовы купить ее с некоторыми нюансами, недостатками, либо не потребуют дополнительных проверок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Но это не освобождает от подачи необходимого пакета документов. Поскольку в первую очередь, все те справки, свидетельства и выписки, которые необходимо предоставить, нужны не для вас и ваших родственников, а для государственных органов и для соблюдения законности сделки.

На что обратить внимание?

Во всех официальных инстанциях, в законодательной и нормативной базе относительно процедур купли-продажи недвижимости, не существует отдельной категории, регламентирующей такие сделки между родственниками.

Ввиду выше приведенной информации, остерегайтесь мошенников, предлагающих быстро «провернуть» сделку купли/продажи квартиры между родственниками.

Не старайтесь сэкономить и не соглашайтесь на предложения нотариусов, оценщиков, риэлторов, и прочих «специалистов», предлагающих оформить продажу квартиры быстрее, без предоставления части документов и с другими отклонениями от законодательства.

В будущем такая сделка может быть оспорена или признана недействительной, повлечь за собой ряд разбирательств и штрафов.

Заключение договора купли-продажи

Купля/продажа квартиры потребует подачи следующих документов и будет состоять из таких этапов:

  1. Для начала, в соответствии со ст. №131 ГК РФ, необходимо получить нотариально заверенное разрешение (согласие) всех собственников данной квартиры на продажу.
  2. Если в числе собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние, либо лица недееспособные и ограниченно способные, то в соответствии со ст. №28 и №29 того же ГК РФ, необходимо получить постановление в органах опеки и попечительства.
  3. Предоставить выписку из кадастрового паспорта и домовой книги (для кооперативных домов), выписку из лицевого счета, техпаспорт БТИ, паспорта участников.
  4. После сбора и предоставления всех документов составляется договор купли-продажи.
  5. Следующим этапом является составление акта приема-передачи недвижимости, который, в соответствии со ст. №131 ГК РФ, регистрируется в гос. центре регистрации.
  6. После прохождения регистрации акта на руки родственнику, покупающему вашу квартиру, будет выдано свидетельство о собственности на его имя; именно с этого момента вы не имеете имущественных прав на жилплощадь, и она полностью принадлежит новому законному владельцу.

Как гласят положения ГК РФ, договор купли-продажи не обязательно должен составляться нотариусом.

При желании, договор может быть оформлен от руки, главное, чтобы он соответствовал требованиям ст. №454 ГК РФ.

Но, если вы не обладаете доскональными знаниями законодательства и опытом в составлении договоров, во избежание последующих затруднений и проблем при совершении сделки, лучше обратиться к нотариусу за профессиональным и точным составлением договора.

Плюсы и минусы данного способа

У такого способа передачи права собственности на квартиру родственнику, как ее продажа, есть ряд недостатков.

Также можно назвать недостатком невозможность в будущем контролировать действия родственника с этой квартирой; например, не смогут оспорить и как-либо повлиять на ситуацию родители, продавшие квартиру детям, которые в будущем захотят с ней что-либо сделать: продать, подарить, обменять; даже в случае незаконного совершения будущих сделок, вы не сможете оспорить их и вернуть собственность, поскольку вы не будете иметь никаких на то оснований и прав.

Но последнее обстоятельство в некоторых случаях можно считать и преимуществом. Например, если вы являетесь покупателем такой квартиры, в будущем никто не сможет оспорить законность вашей собственности.

Сам продавец не сможет вдруг «передумать» или посчитать сделку неправомерной, поскольку квартира будет не подарена, а продана и он получит за нее соответствующую абсолютно справедливую оплату.

То же касается и детей или других родственников продавца.

Например, если после его смерти кто-либо посчитает, что квартира должна была быть разделена между членами семьи, доказать что-либо в суде и получить часть вашей собственности эти люди не смогут, поскольку вы будете являться собственником квартиры на совершенно других основаниях, не связанных с дарением или завещанием.

Нельзя однозначно назвать плюсом или минусом тот факт, что сделка о продаже квартиры родственнику не может быть отозвана, как, например дарственная, или оспорена другими родственниками в судебном порядке.

Тут все зависит от причин, по которым вам необходимо осуществить такую передачу квартиры, от степени родства и атмосферы доверия в вашей конкретной семье.

Продажа доли квартиры родственнику

Чаще всего такое происходит по следующим причинам:

  • продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире;
  • приватизация квартиры долями на живущих в ней детей и родителей;
  • раздел имущества супругами при разводе;
  • вступление в наследство нескольких лиц, имеющих право на унаследование одной квартиры.

В целом, процесс продажи доли в квартире схож с аналогичными процедурами с полноценной квартирой.

Необходимо подать тот же пакет документов, составить договор, зарегистрировать его, уплатить положенную госпошлину и получить свидетельство о передаче имущественных прав.

Но есть и ряд нюансов. Так, если речь о покупке доли в коммуналке, то в первую очередь право на выкуп имеют другие жильцы этой квартиры.

То есть, собственник продаваемой комнаты должен сначала оповестить соседей (остальных собственников) о намерении продать свою площадь. На раздумья им дается месяц и только после этого могут быть рассмотрены другие покупатели.

В случае, когда речь идет о покупке доли в квартире одним из родственников из числа тех, кто имеет на нее право вследствие унаследования или других причин, также соблюдаются все те же процедуры, что и при покупке целой квартиры.

Однако, тут есть интересный момент, связанный со способом передачи денег, с возможными договоренностями между родственниками, и с необходимостью уплаты налогового вычета.

Не стоит слишком сильно намеренно занижать сумму, поскольку законодательством предусмотрены соответствующие пени на этот случай.

Если собственником (наследником) продаваемой доли в квартире является несовершеннолетний ребенок, либо он прописан на этой площади (например, кто-то из родителей унаследовал площадь и желает продать ее), то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Тут необходимо представить доказательства того, что вследствие продажи данной доли в квартире не пострадают имущественные права и жилищные условия ребенка.

После этого он должен быть прописан, либо на такой же площади, либо на большей, но ни в коем разе не на меньшей. То же и для недееспособных или частично способных лиц.

Налоговый вычет

Налоговый вычет взимается с продавца в случае, если он квартира находилась в его собственности менее 3-х лет. Ставка налога (НДФЛ) равна 13%.

Облагается сбором не вся сумма, а лишь та ее часть, которая превышает 1 млн.р. То есть, при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. р. этот налог взиматься не будет.

Читать еще:  Заявление на внутреннее совместительство - образец и правила оформления

Не стоит полагать, что достаточно при составлении договора указать заниженную сумму. Ведь с родственниками можно и по-родственному: часть суммы передать неофициально.

Но во избежание подобных махинаций законом предусмотрены соответствующие меры.

То же касается и продажи доли в квартире, за некоторым различием в цифрах. Так, минимальный срок владения площадью составляет 3 года, а стоимость, свыше которой начисляется налоговый вычет, составляет 1 млн. р.

Налоги взимаются только с продавца квартиры или доли. Покупатель никаких вычетов не оплачивает

Передача квартиры или доли в ней в собственность родственникам именно путем продажи имеет, несомненно, свои недостатки, основной из которых – налоговые сборы.

Но вместе с тем, этот способ является самым надежным. При должном оформлении сделки, без обхода законодательных норм, в будущем никто и никогда не сможет оспорить или отозвать договор купли-продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

Порядок купли-продажи состоит из нескольких последовательных процедур, выполнять которые нужно предельно внимательно, не упуская из вида ни одной детали. Как совершается сделка купли-продажи квартиры?

Независимо от того, кто вы — покупатель или продавец, вам необходимо подготовить пакет документов. Позаботьтесь об этом заранее и просчитайте свои действия наперед. В статье мы подробно рассмотрим все этапы сделки купли-продажи — какие документы нужны, как и где заключается договор купли-продажи квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Что такое купля-продажи квартиры

Договор представляет собой письменное соглашение, по которому продавец передает покупателю квартиру, а последний в свою очередь передает продавцу деньги за нее. Процедура сделки купли-продажи квартиры имеет строгую последовательность.

Сделка считается совершенной с момента подписания. Также к договору обязательно нужно составить акт приема-передачи. Он подтверждает факт, что продавец передал квартиру покупателю.

Заключенное соглашение одновременно служит основанием для регистрации договора в органах Росреестра. На каждом экземпляре должны стоять его отметки штамп регистратора и федеральная печать.

Рассматриваемая сделка имеет ряд особенностей. Например, вы вправе снизить сумму налога на доходы от продажи объекта недвижимости за счет налогового вычета.

Он предоставляется на основании декларации и заявления. Также если вы состоите в браке, то супруг(-а) не в праве претендовать на жилплощадь, полученную вами по договору дарения.

Плюсы соглашения заключаются в следующем:

  • возможность заключить договор между родственниками и близкими друзьями;
  • в договоре можно указать дополнительные условия;
  • оспорить подписанный договор непросто.

Документы для купли-продажи квартиры

Как проходит сделка купли-продажи квартиры? Это длительное и сложное мероприятие начинается со сбора пакета документов.

Подробно опишем необходимые бумаги. Вся документация условно делится три категории:

  1. Правоустанавливающая.
  2. Правоподтверждающая.
  3. Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.

В обязательный перечень документов входят:

  1. Паспорт (оригинал и его копия). Если продавцом выступает несовершеннолетнее лицо, понадобится свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  2. Сам договор. Заранее подготовьте три экземпляра: два уйдут сторонам, один — в регистрирующий орган. Соглашение подготавливается в письменной форме. Также подготовьте акты приема-передачи по числу договоров.
  3. Свидетельствоо регистрации брака и согласие супруга(-и) на совершение сделки. Требует нотариального удостоверения. Если есть брачный договор, то предоставляется его нотариально заверенная копия. Если вы получаете квартиру по договору дарения или по завещанию, согласие супруга не требуется.
  4. Квитанция об оплате государственной пошлины. В ней обязательно должны быть указаны реквизиты: номер чека, дата, наименования банка. Предоставляются копия и оригинал. В среднем размер пошлины равен 2000 рублей.
  5. Заявление о государственной регистрации права. Составляется отдельно от каждой стороны соглашения.
  6. Нотариальная доверенность. Подать документы на регистрацию могут не только продавец и покупатель, но и любое лицо, имеющее доверенность от сторон. В ней указываются точные полномочия доверенного. В практике распространены случаи, когда одно лицо сдает бумаги как от покупателя, так и от продавца.

Этапы покупки квартиры

В чем заключается процесс продажи квартиры и что для этого нужно? Для начала выберите способ покупки: самостоятельно или через агента по недвижимости. И тот и другой метод имеет множество плюсов и минусов.

Если вам оказывает помощь риелтор, вы сэкономите время и силы на оформлении документов, выборе подходящего варианта, изучении рынка недвижимости.

Специалист сделает львиную часть работы за вас. Однако не забывайте, что при этом вам придется платить ему вознаграждение. Единого тарифа не установлено, в среднем риелтору полагается от 1 до 4 % от общей стоимости покупки.

Если же вы решили купить квартиру самостоятельно, вам придется изучить массу информации на эту тему — читать газеты и журналы, консультироваться у друзей, искать данные в сети.

Вы будете просматривать десятки вариантов квартир в день и думать, подходит ли вам такое жилье или нет. Но при самостоятельной покупке есть плюс — вы сэкономите деньги.

Важно. Процедура покупки может занять 1–2 месяца, а может затянуться на полгода. Все зависит от того, насколько срочно вам нужно вложить деньги в недвижимость.

В назначенный день свяжитесь с продавцом повторно и подтвердите встречу.

На что нужно обращать внимание в первую очередь:

  1. Удаленность от центра и транспортная доступность. Если вы ежедневно пользуетесь общественным транспортном, уделите этому пункту особое внимание. Особенно если речь идет о новостроящихся кварталах.
  2. Подъезд — по нему создаётся общее впечатление о доме и соседях, а также о деятельности управляющей компании.
  3. На каком этаже находится квартира. Если на верхних, убедитесь, что нет потеков с крыши, если на первом — проверьте, нет ли повышенной сырости.
  4. Расположение на этаже. Если квартира угловая, поинтересуйтесь, холодно ли в ней в холодное время года.
  5. Ремонт. Иногда на первый взгляд может показаться, что в квартире хороший ремонт. Однако при более детальном изучении наружу всплывают различные неприятности: дешевые материалы, некачественная работа. Поинтересуйтесь, когда именно проводились работы.

Если жилье вам понравилось, начинайте переговоры с продавцом. Если вы заметили недостатки в квартире,попытайтесь уменьшить цену на 10–15%. Если продавец готов снизить цену на 20% и более, насторожитесь. Попытайтесь выяснить причину такой «щедрости».

Далее следует внести задаток. Он гарантирует серьезность намерений как с вашей стороны, так и со стороны продавца. Также необходимо проверить документы на квартиру. Обратите внимание на следующие моменты:

  1. Подлинность документов. Верьте только информации с оригиналов документов или с нотариально удостоверенных копий.
  2. Отсутствие обременений на жилье. Убедитесь, что квартира не находится в залоге, что на неё нет наследников или что она свободна от прав третьих лиц.
  3. С помощью домовой книги проверьте факт отсутствия прописанных лиц в квартире.
  4. Если владельцев несколько, получите документальное подтверждение согласия каждого.

Регистрация купли-продажи. Это обязательная процедура, без нее сделка будет считаться недействительной. Срок регистрации занимает до 30 дней. После того как вы зарегистрировали право собственности, происходит оплата квартиры и передача ключей собственника.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим подробно, как происходит сделка на практике.

Через ячейку

Условия сделок с участием банковской ячейки идеально подходят для сделок с недвижимостью. Ячейка в банке представляет собой маленький сейф в хранилище. Организация не контролирует, что именно гражданин хранит в ячейке, она контролирует доступ к сейфу и обеспечивает его охрану.

При передаче денег обеспечивается полная конфиденциальность. Как правило, арендатором ячейки выступает покупатель недвижимости. Забрать эти деньги продавец сможет только после выполнения особых условий. Например, после регистрации права собственности.

По ипотеке

Для оформления займа вам нужно собрать необходимый пакет документов и отнести его в банк. Далее следует выбрать квартиру. Она должна соответствовать техническим нормам и санитарным правилам. После того как банк одобрит вашу заявку, вы получаете денежные средства, которые должны потратить строго по назначению.

Будьте внимательны, на квартиру не должны быть наложены обременения. Продавец получает заслуженные деньги за квартиру, а покупатель на протяжении установленного ипотечного срока (как правило, он составляет 15–20 лет) выплачивает ежемесячные платежи.

Через агентство

Риелторское агентство — отличный инструмент для совершения купли-продажи недвижимости. Каждая из сторон вправе обратиться за помощью к риелтору.

Специалист проанализирует рынок недвижимости и найдет удачный вариант именно для вас. Также он проконсультирует вас и ответит на все необходимые вопросы, поможет собрать нужные документы и проведет переговоры со встречной стороной.

За совершение всех этих действия агентству положено вознаграждение. Как правило, это 2–4% от общей суммы продажи объекта, хотя в каждой ситуации цифры могут различаться.

При выборе агентства обратите внимание на его репутацию — изучите отзывы и комментарии об организации.

С материнским капиталом

Закон позволяет с помощью маткапитала улучшить жилищные условия семьи. Для этого вы должны быть обладателем сертификата — именного документа государственного образца с уникальным номером.

Если сделка реализуется с привлечением таких средств, номер сертификата всегда указывается в договоре.

Если вы уже выбрали квартиру, то после заключения соглашения на куплю-продажу необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением. В нем вы указываете цель, на которую деньги будут потрачены. Также к заявлению вы прилагаете все необходимые документы.

По переуступке

Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.

Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.

Как происходит расчет

Правила продажи недвижимости подразумевают разные способы расчета. Помимо банковской ячейки, используется прямая (личная) передача денег с распиской, заверенной сторонами. Такой способ приемлем, если стороны полностью доверяют друг другу.

Читать еще:  Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка для Вас

Однако, несмотря на близкие отношения со встречной стороной, расписка, подтверждающая факт передачи денег, необходима.

Опишите подробно, когда и кем переданы деньги, в какой сумме. В случае непредвиденных обстоятельств она станет доказательством в суде.

Также стоит упомянуть аккредитив — счет в банке, открываемый под определенную сделку. Аккредитив схож с расчетом через банковскую ячейку. Различие лишь в том, что деньги кладутся на него до выполнения условий договора.

Если одной из сторон сделки выступает организация, то расчеты происходят по безналичной форме оплаты.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Где подписывается договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит? Часто стороны подписывают договор прямо в банке, где арендована ячейка.

Перечень платных услуг, без которых сделку совершить невозможно, выглядит следующим образом:

  • оформление сделки у нотариуса — цена за совершение сделок варьируется от 0,1 до 0,4% от общей суммы недвижимости;
  • размер госпошлины — средняя стоимость составляет 2000 рублей;
  • справка из БТИ — 500 рублей;
  • оценка квартиры — 1300 рублей;
  • плата за ячейку в банке — от 3 до 5 тысяч рублей;
  • составление и регистрация соглашения составляют от 2 до 3 тысяч рублей.

В порядок купли-продажи квартиры могут добавиться юридическое сопровождение сделки, услуги риелтора.

Заключение

Проведение сделки купли-продажи недвижимости состоит из последовательных этапов. Обратите особое внимание на подготовку документов и выбор квартиры. Обязательно проверьте соответствие недвижимости всем предъявляемым требованиям. При выполнении нужных действий сделка пройдет быстро и без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector