Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

Как выкупить долю в квартире у родственника

Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Порядок действий

  1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
  2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец). В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.
  1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
  2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Заверить его у нотариуса.
  5. Передать деньги за покупку.
  6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Документы

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
  • Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
  • Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
  • Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Договор купли-продажи

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходов Приблизительная сумма
Стоимость доли Индивидуально
Услуги нотариуса От 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности 2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Сроки

Примерные сроки оформления сделки:

Действие Срок
Согласование условий сделки От 1 дня
Оповещение совладельцев До 10 дней
Оформление сделки у нотариуса До 1 дня
Оформление собственности на долю От 3 дней

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

Условия покупки доли у родственника, если он против

  1. Доля является незначительной или может быть признана таково
  2. Выделить долю в натуре невозможно.
  3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
  2. Подготовить иск.
  3. Отправить заявление в суд.
  4. Заплатить госпошлину.
  5. Ожидать заседания и решения суда.
  6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
  7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства.
  • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление

Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

Расходы и налоги

Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).

Сроки

Примерные сроки, которые придется потратить на данную процедуру:

Тип Срок
Предложение о заключение договора купли-продажи От 1 дня
Составление искового заявления и подготовка документов От 1 дня
Рассмотрение дела в суде Около 2 месяцев
Вступление решения в силу 1 месяц

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Закон запрещает реализацию долей в недвижимом имуществе в общем порядке, чтобы избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных покупателей. Как оформить выкуп доли в квартире, если сособственниками являются близкие родственники, рассмотрим подробнее.

Коротко о долевой собственности

Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.

На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:

  1. Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
  2. Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
  3. Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.

Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.

Гражданский кодекс (ст. 250) ограничивает возможности собственника на продажу или мену имущества, принадлежащего ему на праве долевой собственности. Первоначально информация о продаже объекта должна быть доведена до других собственников. Сособственники должны выразить свое мнение относительно продажи.

Закон устанавливает сроки для выкупа доли сособственниками:

  • при продаже недвижимости – 30 дней;
  • при продаже движимого имущества – 10 дней.

Продажа доли в квартире

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

  1. Подготовка имущественной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата налога.

Документация

В процессе подготовки документации первоначально необходимо оформить уведомление о продаже другим собственникам. Документ должен содержать подробную информацию об условиях сделки (срок, цену). Если один из родственников согласен на покупку, другие владельцы могут оформить письменный отказ от сделки для ускорения продажи.

Другие документы, необходимые для сделки:

  • гражданский паспорт продавца;
  • нотариальное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающая информация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг.

Контракт

Оформление договора купли-продажи возможно через юриста или у нотариуса. Самостоятельно составление договора при отсутствии опыта не рекомендуется.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения с 2016 года является обязательным условием. Поэтому стороны должны дополнительно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Составление договора в нотариальной конторе оплачивается отдельно.

Регистрация

Стороны подписывают контракт и совместно передают его на регистрацию в Росреестр. Документы можно направить:

  • через МФЦ;
  • через сайт Госуслуги;
  • почтой.

Документы для регистрации:

  • заявление сторон;
  • гражданские паспорта;
  • нотариально заверенное согласие супругов;
  • документы о браке (при наличии);
  • правоустанавливающая информация;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая документация;
  • свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при наличии несовершеннолетних граждан в числе сторон).

Покупатель должен оплатить пошлину за регистрацию. Ее размер в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Налог

Последним этапом является оплата подоходного налога продавцом. Размер платежа составит 13% от стоимости доли.

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Принцип реализации преимущественного права:

  • собственник составляет уведомление;
  • направляет документ всем сособственникам;
  • получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
  • не получает ответа.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Когда преимущественное право не работает?

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

  • завещание доли;
  • передача объекта в дар;
  • продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
  • при банкротстве;
  • при наличии нескольких желающих.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Покупка доли в квартире запрещается в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс запрещает переуступку права преимущественной покупки доли третьим лицам.

Воспользоваться возможностью могут исключительно сособственники. Другие граждане лишены права требования преимущественной покупки по договоренности с другими собственниками.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.

Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.

Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Выкуп 1 2 доли квартиры может потребовать наличия значительной суммы денежных средств. При отсутствии необходимого капитала, сособственник может чинить препятствия к реализации объекта, путем отказа получать уведомление.

Течение срока, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, начинается с момента получения другими владельцами долей уведомления о продаже.

Если сособственник отказывается получать уведомление добровольно, то возможно направление документа следующими способами:

  1. Почтовое отправление. Гражданин оформляет уведомление в виде письма с объявленной ценностью. К нему прилагается уведомление о вручении и опись документации, которая содержится во вложении. Опись подлежит заверке сотрудником почты. Документ направляется на адрес сособственника. В случае отказа от получения конверта, он является доказательством направления уведомления. Целесообразно исчислять срок со дня возвращения конверта отправителю.
  2. Нотариальное письмо. Гражданин имеет право привлечь к уведомлению сособственников нотариуса. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору и оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Специалист оформит уведомление и направит сособственникам. При получении письма, нотариус выдает свидетельство об уведомлении адресата. При отказе от получения, нотариус выдаст документ о принятых мерах по своевременному уведомлению.

Риски при покупке доли в квартире

При покупке доли в жилом помещении у посторонних граждан необходимо принять во внимание ряд рисков, которым подвергает себя покупатель. Покупка доли в квартире подводные камни:

  1. Оформление договора дарения, вместо контракта купли-продажи. Такой вариант подходит исключительно для сособственников или лиц, проживающих в данном жилом помещении. В противном случае покупатель лишается права оспаривания сделки в суде, в случае предоставления недостоверной информации об объекте. Вернуть выплаченные деньги не получится даже в судебном порядке.
  2. Последующая реализация объекта. При продаже доли квартиры стоимость объекта значительно ниже, чем рыночная цена жилого помещения в целом. Выкуп проблемной доли в квартире не стоит рассматривать с целью вложения средств. Последующая реализация объекта значительно затруднена. При этом для сособственников сделка является выгодной. Приобретая все части жилого помещения, владелец повышает общую стоимость.
  3. Приобретение доли в квартире посторонних граждан для личного проживания является нецелесообразным. Постоянное проживание с чужими людьми становится тяжелым, с моральной точки зрения.

Приобретение доли в квартире является выгодной сделкой для сособственников. Оформление сделки имеет свои особенности. Владелец должен предупредить других собственников о намерениях. Направление уведомления лучше оформить в письменном виде, так же, как и отказ от сделки. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Купля-продажа квартиры у родственника: основные этапы сделки

На рынке недвижимости большое количество сделок связано с приобретением квартир или их долей одним родственником у другого. Для таких сделок есть свои нюансы, особенно при приобретении жилья в ипотеку или при выкупе долей. Зависят эти особенности от того, кого можно относить к близким родственникам, а кого – нет.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Кто такие близкие родственники?

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

  • родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
  • братья и сестры, участвующие в сделке;
  • родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

Необходимые документы

Для того, чтобы сделка была признана законной с юридической точки зрения, необходимо подготовить основные документы, которые подтвердят правомерность перехода права собственности.

При выкупе квартиры или ее доли у родственников перечень бумаг будет стандартным:

  • личные документы сторон сделки;
  • технический паспорт на квартиру;
  • правоустанавливающие документы на всю жилплощадь или ее долю;
  • если квадратные метры были приобретены собственником в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних детей, которые либо являются собственниками помещения, либо прописаны в нем, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Если приобретение имущества осуществляется в долевом виде, то собственник приобретаемых квадратных метров должен будет предоставить согласие остальных совладельцев на осуществление сделки и нотариально заверенный отказ от права преимущественного выкупа.

Порядок покупки

Приобретение имущества у родственника зависит от того, есть ли другие претенденты на приобретение жилья или нет, находится ли оно в долевой собственности, а также какой конкретно механизм покупки используется – с использованием ипотечного кредитования или с помощью собственных средств.

Основными действиями в приобретении жилья у родственников будут следующие:

  • Установление цены приобретаемого имущества. Оно может происходить путём проведения независимой оценки, а также с помощью самостоятельного определения стоимости собственником выкупаемого недвижимого имущества.
  • В случае приобретения квадратных метров, находящихся в долевой собственности, собственник должен уведомить остальных совладельцев о своём желании продать своё имущество родственнику.
  • В случае, если остальные совладельцы предоставили нотариально заверенный отказ от приобретения доли, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец готовит все необходимые документы для совершения сделки, которые смогут подтвердить ее законность, со своей стороны.
  • Происходит подписание основного договора купли-продажи с имеющимися дополнительными соглашениями и приложениями. При желании сторон договор может быть заверен у нотариуса.
  • Регистрация сделки путём подачи договора и сопровождающих его документов в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен выдаваемого ранее свидетельства о праве собственности).

Порядок действий является стандартным, однако, в случае покупки в ипотеку, перечень требуемых документов и основные шаги немного изменятся.

Хотите арендовать землю под ЛПХ? Как это сделать правильно, описано здесь.

Нежилое помещение можно перевести в жилое. Подробный алгоритм есть в нашей статье.

Приобретение в ипотеку

Выкуп имущества у родственников в ипотеку банками и иными кредитными организациями приветствуется далеко не всегда, так как в этом случае велик риск мошенничества со стороны покупателя-заемщика. Мошенничество в этом случае будет выглядеть следующим образом: между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, а средства, полученные в качестве ипотечного займа, тратятся не по их целевому назначению.

Однако в том случае, если договор заключается между родственниками, являющимися совладельцами жилплощади, банк примет решение о предоставлении ипотечного займа, так как в качестве залога перед банком может выступать уже находящееся в собственности имущество.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку у родственника, для обращения в банк придется предоставить пакет документов для заключения договора ипотечного кредитования. В каждом банке требования по перечню необходимых документов свои, однако основной пакет выглядит следующим образом:

  • личные документы заемщика, позволяющие идентифицировать его личность (паспорт или иной аналогичный документ);
  • справка о доходах, подтверждающих реальный уровень заработной платы потенциального заёмщика;
  • если у заемщика есть другие источники доходов, их тоже лучше подтвердить для того, чтобы повысить процент вероятности одобрения займа на необходимую сумму;
  • если у потенциального заемщика уже есть в собственности имущество, например, доля в квартире, в которой планируется выкуп ещё одной доли, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество для возможности использовать его в качестве залога;
  • договор купли-продажи имущества в виде предварительно подписанного соглашения для подтверждения факта приобретения конкретных квадратных метров;
  • некоторые банки могут потребовать ещё также и дополнительные документы, например, у мужчин-военный билет.

Заключение

Выкуп квадратных метров у родственника осуществляется по аналогичной процедуре с обычными сделками по купле-продаже. Исключением является процедура приобретения жилья в ипотеку, так как здесь для исключения банком возможности мошенничества со стороны заемщика сначала потребуется подтвердить фактический переход права собственности от одного собственника к другому.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Как купить долю в квартире

Статья 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, по каким правилам осуществляется покупка доли в квартире. Закон предусматривает преимущественное право дольщиков на получение отчуждаемой доли в случае, если один из собственников квартиры планирует продать её третьим лицам.

Закон устанавливает право «первого выкупа» для всех других собственников жилья. Только в случае их отказа возможна продажа доли третьим лицам. Эти ограничения не относятся к дарению собственником своей доли.

По закону человек имеет право подарить свою долю имущества, не согласовывая это действие ни с кем из других собственников. Если одна из сторон прибегает к «фиктивному дарению», которое влечет за собой сокрытие факта оплаты, то иные дольщики вправе подать исковое заявление в суд с просьбой признать эту сделку недействительной. В такой ситуации приобретатель доли рисует потерять её вместе с выплаченными деньгами. Некоторые собственники практикуют дарение ¼ или ½ доли. После этого новый собственник получает право на приобретения оставшейся части имущества уже на правах совладельца жилья. Ст.421 ГК РФ в этом случае способствует продавцу, который имеет право выбрать себе из иных собственников покупателя по своему усмотрению.

Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире

Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.

При его составлении следует отражать:

  • данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
  • права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
  • время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
  • время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
  • порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
  • всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
  • список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
  • подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.

Главное – правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

Процесс оформления договора и регистрация перехода прав собственности

Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.

Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.

Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:

Этап 1. Уведомление всех совладельцев квартиры

Сделать это можно лично или по почте. При несогласии дольщика с продажей жилья или нежеланием выкупа предлагаемой доли, он может отдать продавцу письменный отказ. Отказ от покупки не будет основанием для прекращения процедуры регистрации права собственности на нового владельца, но при определенных условиях такую сделку можно обжаловать.

Этап 2. Сбор и изучение документов на квартиру

Эти документы должны подтверждать законность приобретении долевой собственности. Обязательно должна присутствовать выписка из реестра недвижимости, а также информация из муниципальных служб о зарегистрированных в помещении лицах.

Этап 3. Составление совместного договора купли-продажи доли

Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.

Этап 4. Составление совместного договора задатка

Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.

Этап 5. Обращение в Росреестр вместе с собственником

Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.

Этап 6. Получение свидетельства о праве собственности на долю в квартире

Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.

Этап 7. Определение порядка пользования жилым помещением

Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.

Этап 8. Передача окончательных средств и жилой площади

Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.

Документы

Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:

  • документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
  • договор купли-продажи;
  • документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
  • документы о приватизации недвижимости;
  • свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
  • заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
  • ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
  • документы о внесении задатка;
  • иные документы, подтверждающие выделение доли.

Законодательные нормы

Сделки с продажей доли в квартире осуществляются на основании норм гражданского, налогового, жилищного права и иных норм федерального законодательства.

К ним относятся:

Плюсы заключения сделки

Заключение рассматриваемого соглашения позволяет собственнику увеличить свою часть в праве собственности. Если квартира принадлежит двум гражданам, каждому из которых принадлежит ½ доля имущества, второй гражданин становится собственником всего объекта. Продавцу выгодно продать часть квартиры, т.к. продажа целого объекта недвижимости бывает достаточно проблематичной. Это актуальнее всего для столицы и областных городов.

Достаточно часто преимущественное право при купле-продаже комнаты используется в коммунальных квартирах после письменного уведомления соседей по квартире. Они заинтересованы в увеличении жилплощади и соглашаются на совершение такой сделки.

Риски при заключении сделки

Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.

При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.

Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.

Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.

Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.

Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.

Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.

Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.

В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Закон запрещает реализацию долей в недвижимом имуществе в общем порядке, чтобы избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных покупателей. Как оформить выкуп доли в квартире, если сособственниками являются близкие родственники, рассмотрим подробнее.

Коротко о долевой собственности

Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.

На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:

  1. Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
  2. Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
  3. Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.

Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.

Гражданский кодекс (ст. 250) ограничивает возможности собственника на продажу или мену имущества, принадлежащего ему на праве долевой собственности. Первоначально информация о продаже объекта должна быть доведена до других собственников. Сособственники должны выразить свое мнение относительно продажи.

Закон устанавливает сроки для выкупа доли сособственниками:

  • при продаже недвижимости – 30 дней;
  • при продаже движимого имущества – 10 дней.

Продажа доли в квартире

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

  1. Подготовка имущественной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата налога.

Документация

В процессе подготовки документации первоначально необходимо оформить уведомление о продаже другим собственникам. Документ должен содержать подробную информацию об условиях сделки (срок, цену). Если один из родственников согласен на покупку, другие владельцы могут оформить письменный отказ от сделки для ускорения продажи.

Другие документы, необходимые для сделки:

  • гражданский паспорт продавца;
  • нотариальное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающая информация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг.

Контракт

Оформление договора купли-продажи возможно через юриста или у нотариуса. Самостоятельно составление договора при отсутствии опыта не рекомендуется.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения с 2016 года является обязательным условием. Поэтому стороны должны дополнительно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Составление договора в нотариальной конторе оплачивается отдельно.

Регистрация

Стороны подписывают контракт и совместно передают его на регистрацию в Росреестр. Документы можно направить:

  • через МФЦ;
  • через сайт Госуслуги;
  • почтой.

Документы для регистрации:

  • заявление сторон;
  • гражданские паспорта;
  • нотариально заверенное согласие супругов;
  • документы о браке (при наличии);
  • правоустанавливающая информация;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая документация;
  • свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при наличии несовершеннолетних граждан в числе сторон).

Покупатель должен оплатить пошлину за регистрацию. Ее размер в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Налог

Последним этапом является оплата подоходного налога продавцом. Размер платежа составит 13% от стоимости доли.

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Принцип реализации преимущественного права:

  • собственник составляет уведомление;
  • направляет документ всем сособственникам;
  • получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
  • не получает ответа.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Когда преимущественное право не работает?

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

  • завещание доли;
  • передача объекта в дар;
  • продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
  • при банкротстве;
  • при наличии нескольких желающих.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Покупка доли в квартире запрещается в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс запрещает переуступку права преимущественной покупки доли третьим лицам.

Воспользоваться возможностью могут исключительно сособственники. Другие граждане лишены права требования преимущественной покупки по договоренности с другими собственниками.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.

Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.

Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Выкуп 1 2 доли квартиры может потребовать наличия значительной суммы денежных средств. При отсутствии необходимого капитала, сособственник может чинить препятствия к реализации объекта, путем отказа получать уведомление.

Течение срока, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, начинается с момента получения другими владельцами долей уведомления о продаже.

Если сособственник отказывается получать уведомление добровольно, то возможно направление документа следующими способами:

  1. Почтовое отправление. Гражданин оформляет уведомление в виде письма с объявленной ценностью. К нему прилагается уведомление о вручении и опись документации, которая содержится во вложении. Опись подлежит заверке сотрудником почты. Документ направляется на адрес сособственника. В случае отказа от получения конверта, он является доказательством направления уведомления. Целесообразно исчислять срок со дня возвращения конверта отправителю.
  2. Нотариальное письмо. Гражданин имеет право привлечь к уведомлению сособственников нотариуса. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору и оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Специалист оформит уведомление и направит сособственникам. При получении письма, нотариус выдает свидетельство об уведомлении адресата. При отказе от получения, нотариус выдаст документ о принятых мерах по своевременному уведомлению.

Риски при покупке доли в квартире

При покупке доли в жилом помещении у посторонних граждан необходимо принять во внимание ряд рисков, которым подвергает себя покупатель. Покупка доли в квартире подводные камни:

  1. Оформление договора дарения, вместо контракта купли-продажи. Такой вариант подходит исключительно для сособственников или лиц, проживающих в данном жилом помещении. В противном случае покупатель лишается права оспаривания сделки в суде, в случае предоставления недостоверной информации об объекте. Вернуть выплаченные деньги не получится даже в судебном порядке.
  2. Последующая реализация объекта. При продаже доли квартиры стоимость объекта значительно ниже, чем рыночная цена жилого помещения в целом. Выкуп проблемной доли в квартире не стоит рассматривать с целью вложения средств. Последующая реализация объекта значительно затруднена. При этом для сособственников сделка является выгодной. Приобретая все части жилого помещения, владелец повышает общую стоимость.
  3. Приобретение доли в квартире посторонних граждан для личного проживания является нецелесообразным. Постоянное проживание с чужими людьми становится тяжелым, с моральной точки зрения.

Приобретение доли в квартире является выгодной сделкой для сособственников. Оформление сделки имеет свои особенности. Владелец должен предупредить других собственников о намерениях. Направление уведомления лучше оформить в письменном виде, так же, как и отказ от сделки. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Читать еще:  Могут ли за долги продать единственное жилье?
Ссылка на основную публикацию