Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и как это сделать правильно?

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и как это сделать правильно?

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Читать еще:  Гарантийное письмо о приеме на работу - образец оформления

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2020 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Читать еще:  Сколько дней без справки можно пропустить школу для Вас

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Ипотека – это не кабала, и даже с ней можно продать квартиру. Конечно, это связано с множеством тонкостей и большой работой с бумагами.

Кроме того в таких сделках между продавцом и покупателем всегда стоит банк, который выдал саму ипотеку. На него всегда придется оглядываться, и только от решения этой финансовой организации будет зависеть, можно ли вообще будет совершать задуманную сделку.

Ипотечное обременение

Если жилье остается в ипотеке, а она еще не выплачена, то на ней по-прежнему лежит обременение и банк-кредитор имеет собственные права на это жилье. Именно поэтому такие сделки всегда оговариваются с банком и проходят под их контролем.

Продать такое жилье, не известив об этом кредитора, означает риск оказаться в суде.

Особенности продажи ипотечной квартиры

В зависимости от сделки продавец может заблаговременно выплатить оставшийся перед банком долг сам или передать его покупателю. Во втором случае банк должен дополнительно одобрить кандидатуру нового заемщика.

Как правило, цены на квартиры в ипотеке несколько ниже среднерыночных. Разница может колебаться в пределах 10%. Хотя в последнюю очередь все зависит от конкретного покупателя и соглашения между двумя сторонами.

Существует несколько способов провести куплю-продажу квартиры в ипотеке. Это может быть поиск покупателя своими силами и наличный расчет, продажа и поиск покупателя с помощью банка. Кроме того можно даже продать жилье человеку, у которого также есть ипотечный кредит, хотя это потребует дополнительных усилий.

В конце концов, если вы теряетесь в работе с документами и не хотите обивать пороги, вы можете обратиться в юридическую фирму, чьи специалисты сами оформят все необходимые бумаги.

Продажа за наличный расчёт:

    Первое, что необходимо сделать – известить свой банк о том, что вы собираетесь продавать квартиру. Без разрешения банка продать квартиру, взятую в ипотеку нельзя.

Если же финансовая организация узнает о том, что вы занимаетесь продажей жилых метров, не предупредив об этом, она имеет полное право запретить любые сделки по купле-продаже;
При извещении также будет необходимо объяснить причину, по которой вы собираетесь досрочно погасить кредит. Без этого нельзя будет добиться разрешения на совершение сделки.

Конечно, банки неохотно идут на досрочные выплаты, потому что им выгоднее, когда выплаты идут весь положенный срок, а значит еще и капают проценты. Но есть и уважительные причины досрочного погашения, например изменение финансового положения, увольнение с работы, серьезная болезнь, переезд на другое место жительства;

  • Убедиться, что покупатель будет готов отдать положенную сумму за предлагаемую недвижимость до того как будет заключен договор сделки;
  • Далее следует заняться задатком.

    Делается это с помощью специального договора. В нем оговаривается сумма задатка, равная оставшемуся долгу по ипотеке.

    Для того чтобы не возникало ошибок при оформлении и дальнейших конфликтов, достаточно обратиться к нотариусу.

    Также в тексте договора указывается обязательство собственника продать жилье, когда с жилого помещения будет снято обременение.

    Также в договоре оговаривается цена. Обычно сумма необходимая для продажи квартиры делится на две части. Первая – это долг продавца берет банком, давшим ипотеку. Вторая часть – сумма, которую получит продавец от покупателя.

    Каждая из этих сумм кладется на отдельную депозитную ячейку. До того как будет заключен договор о купле-продаже, эти деньги может снять только покупатель. А вот когда окончательно оформляется сделка и покупатель получает жилье в собственность, он может получить доступ к долговой сумме по ипотеке и распоряжаться ею. В то же время продавец получает доступ ко второй части денег, которая предназначается для него.

    Напоследок в договоре указывается срок, в течение которого продавец обязуется продать квартиру покупателю. Еще один указанный срок в договоре определяет банк, обязуясь в течение него снять обременение с жилья;

  • После того как будет улажено дело с бумагами, обе стороны обращаются в банк для того чтобы погасить кредит. В ответ он дает закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую, что задолженность снимается;
  • Следующим снимается обременение с недвижимости.

    Банк отправляет с вами своего человека, с которым необходимо обратиться в Регистрационную палату и подать там заявление о том, что ипотека окончена.

    Документы, без которых будет не обойтись:

    • Паспорт продавца (собственника);
    • Заявления для завершения обременения;
    • Справка о прекращении задолженностей перед кредитором;
    • Закладная на жилье;
    • Свидетельство о получении собственности.

    После того как окончание ипотеки будет официально зарегистрировано в госоргане, на свидетельстве (с обратной стороны) ставится специальный штамп.

    На этом подготовительная часть заканчивается. Теперь вы можете заключить договор купли-продажи с покупателем.

    После этого сделка дополнительно регистрируется в УФРС.

    Сделка с человеком, который тоже является ипотечником

    Такие сделки уже давно не редкость на современном рынке недвижимости, потому что процент людей взявших ипотеку велик.

    Не стоит пугаться такого поворота событий, это вовсе не означает, что продажа сорвется. Однако предварительно необходимо узнать, достаточной ли суммой обладает ваш потенциальный покупатель, чтобы погасить ваш долг перед банком.

    Если все в порядке, то можно смело переходить непосредственно к делу.

    Сначала все делается так, как в предыдущем разделе, где речь идет о других случаях. Первые 6 пунктов (до снятия обременения включительно) касаются и таких сделок.

    Читать еще:  Районный коэффициент к заработной плате для Вас

    Когда вы завершите все что там оговорено, необходимо будет подготовить несколько бумаг для банка покупателя и завершить сделку:

    Заказать выписку в ЕГРП. В ней указывается отсутствие обременения на квартиру.

    Для того чтобы получить эту бумагу нужно прийти в МФЦ и заполнить соответствующий бланк. Он предоставляется сотрудником центра.

    Далее оплачивается государственная пошлина. Для оплаты квитанций есть специальные кассы в зданиях госучреждений.

    После этого сотрудник выдаст вам расписку, в которой говорится о принятии данных для обработки. Будет назначен день, в который необходимо вернуться за выпиской. При себе иметь паспорт и расписку;

    Последней понадобится бумага об оценке квартиры.

    Оценкой занимаются специализированные компании со штатом специалистов. Такой человек приходит в квартиру, делает необходимые расчеты и через несколько дней справка об оценке уже готова. Часто банки сотрудничают с такими компаниями и предлагают их по умолчанию;

  • Все вышеперечисленные документы отправляются в банк, после чего он одобряет сделку с покупаемой квартирой;
  • Сделка окончательно оформляется и регистрируется.
  • Продажа с помощью банка

    Здесь понадобятся все те же самые документы.

    Ключевое отличие в том, что покупателя ищет сам кредитор, а не вы.

    1. Закрыть свой кредит в банке и предложить продать эту недвижимость;
    2. Банк выходит на рынок и предлагает жилье до тех пор, пока не найдется встречное предложение;
    3. Он же выдает продавцу и покупателю черновой вариант договора, который обоюдно подписывается и заверяется у нотариуса. Он также называется предварительным;
    4. Банк сам предоставляет место, где будут храниться деньги для покупки (подробности описаны в первом случае);
    5. Две стороны заключают соглашение в Регистрационной палате. Когда последний штрих нанесен, все получают свои деньги.

    Платится ли налог с продажи

    Да, при продаже жилья в ипотеке, как и везде необходимо уплатить 13% подоходный налог.

    Для правильного оформления и уплаты важно грамотно оформить налоговую декларацию.

    Согласно законодательству для этого существует специальная форма под названием 3-НДФЛ. В этой бумаге отражаются:

    • Налоговые реквизиты физического лица;
    • Тот доход, который был получен после совершения сделки;
    • Размер необходимого для выплаты налога.

    Вместе с декларацией подается дополнительный пакет документов:

    • Паспорт гражданина России (можно копию);
    • Заявление о получении имущественного вычета;
    • Свидетельство о том, что вы имеете права на жилье (собственность);
    • Расписка покупателя о получении причитающихся денег или аналогичная квитанция об оплате;
    • Договор о переходе собственности, заключенный между сторонами.

    После этого все бумаги проверяются и (если все сделано правильно) принимается положительное решение о правильности расчета выплачиваемого налога и составлении декларации.

    Продавец берет реквизиты для оплаты, на которые будет переведена пошлина. Перечисление производится только безналичным способом. Для этого достаточно прийти в любой банк.

    Налог вычисляется исходя из стоимости недвижимости указанной в договоре купли-продажи. Сама стоимость определяется из того как будут между собой торговаться стороны.

    Конечно, цены во многом зависят от состояния рынка и конкретного региона (и городского района), где находится жилье.

    Продажа недвижимости с помощью специалистов

    Существует масса компаний, которые предоставляют специализированные юридические услуги, в том числе при купле-продаже недвижимости.

    Юрист-профессионал сам оформляет все необходимые для совершения сделки бумаги. При этом продавцу не нужно находиться вместе с ним, достаточно просто оформить доверенность, по которой он получит право действовать от имени собственника жилья.

    Многие предпочитают действовать именно таким образом, несмотря на затраты на услуги юристов. Это заметно экономит время и силы. Кроме того профессионалы не совершают ошибок, а значит все необходимые процедуры будут окончены в самое скорое время.

    Выгодно, но рискованно: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это сделать?

    Право на ипотечное жилье является обремененным. До погашения задолженности перед банком, распоряжаться домом или квартирой в полной мере не получится. Но бывает, что появляется потребность в реализации ипотечного жилья. Тогда возникает вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это сделать правильно.

    Можно ли продать обремененный ипотекой дом, квартиру?

    Все вопросы, которые касаются приобретения жилья в кредит, выданный в банке при предоставлении залога, регламентируются Федеральным законом №102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.

    В нем сказано, что права на купленную таким образом квартиру являются обремененными. Соответственно, в полной мере распоряжаться недвижимым имуществом его собственник не может. Тем не менее, продажа залогового жилья допустима.

    Для этого необходимо досрочно погасить кредит либо получить согласие банковской организации на реализацию квартиры с обременением.

    Всегда ли нужно согласие банка и как его получить?

    Согласие банковского учреждения на выполнение операций с залоговым имуществом необходимо в большинстве случаев. Нарушение этого требования может привести к ряду неприятных для заемщика последствий.

    Например, если гражданин продаст квартиру с обременением без предупреждения банка, то кредитная организация вправе предпринять такие меры:

    • признать сделку купли-продажи обремененного дома недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – недвижимость;
    • потребовать от клиента досрочного исполнения обязательств по ипотечному договору.

    Чтобы получить согласие банка на продажу залоговой квартиры, рекомендуется придерживаться такого алгоритма действий:

    1. написать заявление на планирование отчуждения недвижимого объекта, находящегося в залоге. Составляется документ в свободной форме. В нем необходимо указать причину продажи имущества. Как правило, это сложное материальное положение, увеличение размера семьи, переезд в другой регион на постоянное место жительства и т.п.;
    2. обратиться в банк с заявлением;
    3. дождаться решения кредитной организации.

    Не требуется согласие банка в случае погашения ипотеки заемщиком перед непосредственной продажей жилья.

    Как правильно продать недвижимость с ипотечным долгом?

    Планируя продать дом или квартиру с ипотечным долгом, важно знать, как действовать грамотно. Это позволит быстро найти покупателя недвижимости и избежать проблем с банком.

    Существует несколько вариантов реализации имущества с обременением:

    • досрочное погашение ипотечного кредита;
    • продажа дома с участием кредитной организации;
    • переоформление ипотеки на покупателя.

    Досрочное погашение

    Досрочное погашение кредита является самым оптимальным вариантом реализации жилья, купленного в ипотеку. Этот способ подходит для тех случаев, когда большая часть займа уже возвращена и осталось отдать банку небольшую сумму денег. Необходимо отметить, что погашение ипотеки может осуществляться за счет средств покупателя недвижимого имущества.

    Порядок действий в этом случае будет следующим:

    • поиск покупателя залоговой квартиры;
    • заключение с ним предварительного договора купли-продажи или задатка, по которому покупатель обязуется предоставить продавцу определенную сумму денег в качестве залога, необходимую для погашения займа. При передаче финансовых средств составляется расписка;
    • досрочное погашение задолженности по ипотеке;
    • снятие в Росреестре обременения с прав на недвижимое имущество;
    • подписание с покупателем основного договора купли-продажи.

    Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка, на практике является достаточно затруднительной. Нужно найти человека, который согласится купить жилье в ипотеке. Чтобы гарантировать чистоту и безопасность сделки рекомендуется заверять предварительный договор, заключенный с потенциальным покупателем, в нотариальной конторе.

    Погасить задолженность досрочно можно и за свой счет. Допустимо оформление потребительского кредита в банке или использование материнского капитала. Эти варианты являются более предпочтительными. Полностью сняв обременение с квартиры, можно будет без проблем найти покупателя и продать ему жилье.

    Продажа с участием банка-кредитора

    Продажа квартиры с обременением по ипотеке может проходить с участием кредитной организации. Этот метод чем-то похож на предыдущий способ, но является более надежным и, как правило, реализуется быстрее. Необходимо найти покупателя, который согласится погасить оставшуюся задолженность по ипотеке. В этой сделке принимает активное участие банк-кредитор. Он подстраховывает покупателя.

    Деньги за остаток по займу вносятся непосредственно в финансовую организацию, а не передаются в руки продавцу. Это снижает риски, поэтому люди охотнее идут на заключение такой сделки. Но не все банки соглашаются на подобный вариант погашения задолженности.

    Продажа залогового имущества с участием кредитора проходит таким образом:

    • продавец находит покупателя и подписывает с ним предварительный договор купли-продажи;
    • покупатель погашает ипотеку в банке;
    • снимается обременение с квартиры. Иногда это делает сам банк, подавая соответствующий запрос в Росреестр;
    • оформляется и подписывается договор основной купли-продажи;
    • покупатель кладет в открытую в финансовом учреждении банковскую ячейку оставшуюся сумму денег за приобретение недвижимого имущества;
    • проводится регистрация перехода права собственности на жилье в Росреестре;
    • продавец получает деньги за реализованную квартиру или дом.

    Переоформление ипотечного кредита на покупателя

    При этом способе продажи недвижимого имущества покупателю одновременно передается квартира и обязательство по погашению оставшейся суммы кредита. Осуществляется и проводится это с согласия банка.

    Заключается трехсторонний договор. При этом обременение с квартиры перед ее продажей не снимается. На практике, реализовать подобный метод получается крайне редко.

    Мало кто из потенциальных покупателей соглашается брать на себя обязательства по кредиту, особенно если задолженность большая.

    +7 (499) 288-73-46;
    8 (800) 600-36-19

    Это быстро и бесплатно!

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

    +7 (499) 288-73-46;
    8 (800) 600-36-19

    Это быстро и бесплатно!

    Нужно ли платить налог?

    После реализации недвижимого имущества гражданин получает доход. По закону он подлежит декларированию и налогообложению.

    Если квартира находилась в собственности гражданина больше трех лет, то от уплаты НДФЛ, в соответствии с пунктом 17.1 статьи №217 НК РФ, он освобождается.

    В противном случае, придется заплатить 13% от полученного от продажи дохода. Можно уменьшить расходы. Для этого стоит получить вычет в размере одного миллиона рублей и с него заплатить НДФЛ.

    Также налогооблагаемую сумму допустимо уменьшить за счет фактически понесенных расходов (например, на оплату процентов банку по ипотеке, госпошлины за услугу по переоформлению права собственности в Росреестре и т.п).

    Стоит ли покупать жилье с невыплаченной ипотекой?

    Как правило, ипотечные квартиры стоят на 15-20% дешевле, чем жилье без подобного обременения. Поэтому, приобретая такую недвижимость, можно неплохо сэкономить. Но нужно учитывать, каким образом продавец собирается реализовывать залоговое имущество.

    В любом случае, покупка квартиры, которая находится в ипотеке, является рискованной. Необходимо тщательно проверять все документы, остаток по кредиту. Лучше для этого обращаться банк, в котором собственник оформлял займ.

    Более безопасной является сделка, в которой непосредственное участие принимает кредитная организация. Таким образом, квартиру, купленную в ипотеку, можно продать. Но нужно придерживаться определенного порядка.

    Алгоритм действий зависит от того, каким образом будет продаваться недвижимость с обременением. Как правило, ипотечные квартиры стоят дешевле тех, которые не числятся в залоге у банка. Такая экономия может привлечь покупателя. Но надо учитывать, что приобретение подобного жилья сопряжено с рядом рисков.

    +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

    Ссылка на основную публикацию