Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Права долевой собственности на неделимый объект (которым и является квартира) тесно связаны с обязанностями и ограничениями для его владельцев. Распоряжаясь и пользуясь своей частью имущества, каждый из них обязан учитывать интересы остальных собственников и своевременно сообщать им о планируемых сделках. Поэтому перед продажей доли общей жилплощади важно определить допустимую степень влияния совладельцев и при необходимости урегулировать этот вопрос с ними.

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника

Общий объект недвижимости может принадлежать владельцам на правах, как совместной, так и долевой собственности. Подробнее об этих понятиях: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

И то, в какой форме зарегистрированы права на владение общей квартирой, определяет допустимость продажи ее части без согласия других правообладателей.

Совместную

Общая совместная собственность возникает тогда, когда к двум или более лицам во владение переходит имущественный объект, и право собственности на него регистрируется без закрепления за каждым из совладельцев отдельной доли.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и оформляют ее на мужа. Но юридически данная квартира будет принадлежать обоим супругам по праву общей совместной собственности, так как по умолчанию причисляется к имуществу, нажитому ими в браке.

Пример. В результате наследования квартира умершего отходит троим наследникам. И так как в завещании не было указаний по поводу четкого распределения общего объекта недвижимости между ними, до оформления раздела он будет считаться общим совместным.

Распоряжаются совместной жилплощадью ее совладельцы только сообща. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатору продажи потребуется предъявить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников жилья.

Как разделить

Объект, находящийся в совместной собственности, легко может стать долевым. Для этого его совладельцам необходимо заключить соглашение о разделе либо подать соответствующее прошение в суд.

В соглашении участники совместной собственности самостоятельно распределяют имущество, прописывая, на что и в каком объеме вправе рассчитывать каждый из них единолично.

За основу при этом, как правило, берется позиция законодательства, согласно которой:

  1. Совместно нажитое имущество супругов принадлежит им на равных основаниях, и по инициативе хотя бы одного из них делится пополам.
  2. Имущественный объект, наследуемый несколькими преемниками по закону, впоследствии делится между ними поровну.
  3. Установленный по умолчанию порядок распределения долей в совместной собственности может быть изменен вследствие внесения существенного вклада в развитие и совершенствование общего имущества отдельными совладельцами.

Если при осуществлении раздела сособственники столкнулись с непримиримыми разногласиями, возникший между ними конфликт урегулируется в суде, а раздел жилплощади на доли производится в принудительном порядке.

Долевую

После раздела совместной квартиры или в случае, когда она изначально поступила к правообладателям в долевом соотношении, регистрируется общая долевая собственность.

Ее участники связаны между собой некоторыми правами и обязанностями, но в рамках своих долей они могут распоряжаться общим имуществом практически без ограничений.

Примеры возникновения долевой собственности:

  1. Продажа недвижимости по частям.
  2. Дарение доли.
  3. Наследование по завещанию, когда волеизъявлением ныне покойного жилье было распределено между преемниками в долях.

Приватизированную

После заключения договора приватизации жилплощадь, ранее используемая по договору социального найма, становится общим совместным имуществом лиц, зарегистрированных в данной квартире.

При желании разграничить свои правомочия они могут осуществить раздел объекта приватизации:

  • в равных долях (применяется по умолчанию);
  • соразмерно внесенному в общее имущество материальному вкладу (если он физически неотделим от недвижимости).

Преимущественное право покупки

При упоминании о некоторых ограничениях в свободе распоряжения долевой собственностью, имелось в виду преимущественное право покупки, существующее у всех ее совладельцев.

Преимущественное право покупки — привилегия, установленная законом (ст. 250 ГК РФ) для всех обладателей долей общего объекта недвижимости.

Все, что нужно знать о преимущественном праве покупки:

  1. Им в равной степени наделяются все сособственники без исключения.
  2. От него можно отказаться, но нельзя уступить в пользу посторонних лиц.
  3. Сохраняет свою актуальность на протяжении 30 дней с момента получения уведомления* о продаже доли.
  4. Не может стать препятствием к продаже доли, а лишь в некоторой степени регулирует выбор покупателя.
  5. Несогласие с условиями сделки, невыход на ее совершение в установленный законом срок (30 дней) означает отказ от преимущественного права.
  6. Нарушение права не влечет за собой недействительность сделки, но может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на другого собственника (по заявлению последнего, поданного в судебный орган течение 3-х месяцев с момента заключения неправомерной сделки).
  7. Нарушением преимущественного права считается несоблюдение порядка рассылки уведомлений о продаже, указание в них намеренно завышенной цены (не соответствующей выдвигаемой другим потенциальным покупателям) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения 30-тидневного срока.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2020 году

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Порядок

Алгоритм действий продавца таков:

  1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
  2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
  3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
  4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
  7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
  8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Процедура

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

  1. Подготовительный.
  2. Проектный.
  3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Образец договора купли-продажи

Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и обязательно включает в себя:

  1. ФИО, паспортные данные сторон.
  2. Технические характеристики предмета сделки.
  3. Местоположение жилплощади.
  4. Утвержденная стоимость.
  5. Условия оформления и оплаты.
  6. Дату заключения.

Скачать образец договора купли-продажи

Образец предложения выкупа

Уведомление о продаже части жилплощади излагаются в простой письменной форме. В качестве примера можно рассмотреть представленный ниже образец:

Необходимые документы

При заключении договора купли-продажи от сторон потребуются следующие документы:

  1. Удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие документы на долю квартиры (подойдет выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
  3. Доверенности на имена представителей, участвующих в заключении договора.
  4. Квитанции об оплате госпошлины и УПТХ (услуг правового и технического характера).
  5. Документы, подтверждающие наличие обременений доли недвижимости.

Бумаги, имеющиеся у сторон в единичном экземпляре (кроме квитанций об оплате), подаются нотариусу в виде копий при обязательном предъявлении оригинала.

Расходы

За удостоверение сделки нотариус удержит с ответственного лица:

  • госпошлину в размере 0,5 % от цены договора (в пределах 300–2 000 руб.);
  • плату за предоставление услуг правового и технического характера — в зависимости от региона (тариф для Москвы — 5 000 руб.).

Обязанности за конкретным плательщиком устанавливаются договором. Им может быть покупатель, продавец либо они вместе в указанном соотношении.

Регистрация перехода права

Сам по себе заключенный договор не влечет за собой переход права собственности на недвижимость. Для этого требуется регистрация последствий купли-продажи в Росреестре.

Сторонам сделки необходимо:

  1. Взять с собой подписанный и удостоверенный договор, паспорта и выписку из ЕГРН.
  2. Явиться в орган госрегистрации (отдел Росреестра по месту расположения квартиры).
  3. Написать заявление о регистрации перехода права собственности.
  4. Оплатить госпошлину (2 000 руб.).
  5. В назначенный день посетить отделение повторно для завершения регистрации.

Право собственности на момент окончания оформления и в дальнейшем будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными

Если в качестве продавца, покупателя или одного из сособственников общей квартиры будет выступать несовершеннолетний или лишенный дееспособности гражданин, к осуществлению сделки в обязательном порядке привлекается его законный представитель.

Родитель, попечитель либо опекун от имени несовершеннолетнего/недееспособного лица совершает юридически значимые действия: заключает сделки, отказывается от преимущественного права покупки и т. п.

Но, если предметом договора является отчуждение имущества социально уязвимого гражданина, его представителю необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства. Только при таком условии сделка купли-продажи будет признана законной.

Читать еще:  Максимальный размер пособия по безработице на 2018 год

Осуществляется ли продажа доли квартиры без согласия других собственников? Ответ однозначно отрицательный — долевая форма собственности не накладывает подобных ограничений на своих участников. Однако интересы совладельцев общей жилплощади при продаже ее части должны быть учтены. В противном случае сделка не состоится либо будет признана незаконной в дальнейшем.

Хотите уберечь себя от необдуманных действий и продать долю квартиры на наиболее выгодных условиях? Вы можете сделать это с помощью наших юристов. Обратитесь к ним за бесплатной консультацией уже сейчас и в течение 5 минут вы получите ценную рекомендацию по своему вопросу.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Можно ли продать свою 1/2 квартиры без согласия собственника второй доли?

Получила наследство 1/2 однокомнатной квартиры. Второй собственник не желает выкупать, либо продавать свою долю. Могу ли я, являясь полноправным собственником 1/2 доли, продать её без согласия другого собственника? Если это возможно, то какова в целом процедура? Так же как при обычной продаже, или есть какие-то нюансы?

Ответы юристов ( 2 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6756 отзывов эксперт

Выполните действия предусмотренные законом и продавайте долю статья 250 Гражданского кодекса РФ:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Соответственно если второй сособственник не изъявит каким-либо образом желания ее выкупить, сможете продать ее любому лицу.

Т.е. от Вас необходимо лишь известить его и соблюсти срок указанный в приведенной статье, после этого можете смело ее продавать, путем заключения договора купли-продажи с лицом изъявившим желание ее приобрести.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Также при этом согласно

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

от 31 марта 2016 года N 1033/03-16-3

О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу

2. Содержание извещения участников долевой собственности и форме направления извещения

2.1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи.

С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например:

сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет;

наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях;
сроки передачи имущества
и т.д.

Если я еще не нашла покупателей, то все равно могу отправить извещение? Каким образом его отправить? Я правильно поняла процедуру — обратиться к нотариусу для составления и он займется отправкой? Или к юристу? А как отправить, если я не знаю адрес второго собственника?

Можете. Извещение самостоятельно можете составить в произвольной форме, направить его к примеру почтой или вручить под роспись другому собственнику, по истечении месяца, если он не обратится к Вам за выкупом доли, продать ее другому лицу.

  • 9,7 рейтинг
  • 5815 отзывов эксперт

Конечно Вы вправе продать свою 1/2 долю с соблюдением преимущественного права покупки вторым собственником доли.

Для этого нужно направить ему предложение о выкупе доли в месячный срок и указать цену за которую продаете.

Если второй собственник не воспользуется своим правом в установленный срок не даст Вам письменного согласия о выкупе доли, то Вы будете вправе продать свою долю посторонним лицам по цене, не ниже той, которую выставили в своем уведомлении второму собственнику.

Предложение о выкупе доли направляете заказной или ценной почтой с уведомлением о вручении, либо можете поручить выполнить указанную услугу нотариуса.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250. Преимущественное право покупки

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Как устанавливается долевая собственность?

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье.

В практике встречаются следующие ситуации:

  • члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
  • супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
  • несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

  • не нарушать интересы прочих собственников;
  • перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

  • один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
  • несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

  1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
  2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры. Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А. дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И. По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Читать еще:  Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка?

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
  2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

  • общие условия сделки;
  • стоимость доли;
  • предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
  • просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
  • срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

  • сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
  • описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
  • стоимость;
  • условия оплаты;
  • дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

  • паспорта;
  • выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
  • уведомление, направленное другим совладельцам;
  • доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

  • договор;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • удостоверение личности;
  • выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу. Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону (круглосуточно):

+7 (499) 110-95-76 – Москва и Московская обл.
+7 (812) 407-30-62 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
8 (800) 550-46-35 – Остальные регионы России

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Читать еще:  Снятие дисциплинарного взыскания для Вас

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Налоги

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Ссылка на основную публикацию