Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры?

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры?

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения. Однако не всегда договоренности выполняются. Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй. Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения. При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров. Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели. Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне. Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается». Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. Содержание включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Читать еще:  Продление срочного трудового договора на новый срок: порядок и важные нюансы

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как расторгнуть предварительный договор покупки жилья?

Предварительный договор призван закрепить условия планируемого приобретения квартиры, но в ряде случаев субъекты сделки желают существенно изменить такие условия или отменить сделку вообще.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Правила расторжения предварительного соглашения меняются в зависимости от причин, побудивших к расторжению, а также от наличия обоюдного желания сторон отменить сделку.

Основания для расторжения

Причинами для разрыва предварительного соглашения могут стать:

  • появление более привлекательной недвижимости на рынке;
  • невозможность найти денежные средства в нужном объеме;
  • желание продать жилье за более высокую цену;
  • возникновение иных обстоятельств, препятствующих сделке.

К предварительным соглашениям применяются общие правила, касающиеся расторжения гражданских контрактов и сделок. Согласно ст. 450 ГК, законным основанием для разрыва является:

  • решение субъектов соглашения о его разрыве;
  • постановление суда;
  • незаключение сделки до истечения оговоренного срока.

В предварительном соглашении указывается дата заключения основной сделки. Если на момент наступления такой даты ни один из субъектов договора не направил своему контрагенту требование об исполнении своих обязательств, то предварительный договор считается расторгнутым автоматически (п. 6 ст. 429 ГК).

Это является разновидностью разрыва договора по решению обеих сторон.

Постановление суда требуется для разрыва соглашения по желанию одного из субъектов. Суд удовлетворяет требования истца-инициатора расторжения без дополнительных компенсаций только при следующих факторах:

  • наступлении обстоятельств, аннулирующих выгоду инициатора разрыва от планируемой сделки;
  • внезапной болезни или ухудшении материального состояния участника сделки;
  • обнаружение существенных недостатков продаваемого жилья;
  • иное действие непреодолимой силы.

При отсутствии перечисленных обстоятельств в деле суд постановляет разорвать соглашение только при погашении истцом убытков от разрыва договора своему контрагенту.

Порядок расторжения

Разрыв предварительного соглашения имеет схожий порядок с расторжением обыкновенного договора покупки.

Процедура упрощается за счет того, что при обоюдном решении не оформлять запланированную сделку сторонам не нужно обращаться в Росреестр с заявлением о прерывании регистрации, так как предварительные соглашения не регистрируются.

Для расторжения по обоюдному решению необходимо выполнить следующие действия:

  1. Составить соглашение о расторжении.
  2. Отменить исполненные условия.
  3. Зарегистрировать соглашение в МФЦ или Росреестре.

Исполненным условием может быть перечисление авансового платежа или перестройка квартиры по желанию покупателя.

Соглашение о разрыве выполняется в письменном виде и содержит следующие пункты:

  • ФИО, адрес и данные паспортов субъектов сделки;
  • дата и причина разрыва соглашения;
  • сведения о выполненных обязательствах;
  • размер аванса (или задатка) и срок для его возврата;
  • информация о штрафе за просрочку возврата аванса;
  • распределение расходов по регистрации разрыва соглашения.

Бланк соглашения можно скачать здесь.

Если продающая сторона в соответствии с изначальными договоренностями начала перестраивать квартиру по проекту покупателя, то стороны могут договориться о возвращении помещению первоначального облика за счет покупателя.

Данная процедура необходима каждой из сторон как подтверждение расторжения по доброй воле контрагента.

В Росреестр необходимо представить три копии подписанного соглашения о разрыве, копии паспортов сторон и квитанцию об оплате пошлины (350 рублей). Фиксация расторжения происходит в течение 7-ми дней.

Мечтаете о земельном участке в Крыму? Узнайте, кто и на каких условиях имеет право на бесплатное получение. Читайте нашу статью.

Некоторые категории владельцев земельного участка имеют право выкупить землю без торгов. Подробнее здесь.

Расторжение в судебном порядке

Если разрыв происходит по решению суда, то истцу необходимо сначала предложить контрагенту расторгнуть предварительное соглашение добровольно. При отказе или отсутствии ответа контрагента в течение 30-ти дней, инициатор расторжения может обращаться в суд с заявлением. В тексте следует указать:

  • ФИО, адрес и данные истца;
  • причину расторжения;
  • доказательства попыток досудебного урегулирования;
  • сведения о квартире;
  • условия предварительного договора.

При указании причины подачи иска следует подробно описать возникшие обстоятельства и обосновать невыгодность заключения сделки при данных условиях.

Заключение

Разрыв предварительного соглашения означает отказ от совершения запланированной сделки по покупке квартиры. Если такой разрыв происходит по инициативе только одной стороны, то другая сторона может потребовать возмещения понесенных расходов, а также компенсации в виде суммы задатка.

Чтобы избежать судебных разбирательств при разрыве предварительного соглашения, в нем следует прописывать условия и процедуру расторжения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Основания расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры. Как прекратить действие документа?

Предварительный договор фиксирует желание продавца и покупателя заключить основную сделку в будущем.

Рассмотрим, на каких основаниях можно расторгнуть предварительный договор, каков порядок его расторжения и какие последствия может повлечь за собой несостоявшаяся сделка.

Читать еще:  Как продать квартиру через нотариуса? пошаговая инструкция

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Имеет ли юридическую силу документ?

Подписание преддоговора регулируется нормами ст. 429 ГК РФ. Согласно ей, договор о намерениях должен быть заключен в простой письменной форме и содержать все существенные условия сделки, которые будут отражены в основном договоре.

Такой документ имеет юридическую силу. То есть он является подлинным доказательством отраженных в нем фактов, имеет обязательный для сторон характер, и можно не сомневаться в его достоверности.

Причины признания недействительным

Основными причинами для расторжения договора будут являться:

  1. несоблюдение его условий;
  2. несоблюдение сроков, в которые должен быть заключен основной договор;
  3. отсутствие желания оформлять финальный договор у одной или обеих сторон.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Законные основания

Договор можно расторгнуть по следующим основаниям:

  1. По взаимному согласию сторон – когда участники сделки приняли обоюдное решение о ее прекращении, в том числе по личным обстоятельствам и мотивам. Например, потеря денежных средств, переезд, срыв каких-то мероприятий, форс-мажор. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
  2. По инициативе одной стороны – расторгается в данном случае по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) если:

  • Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
  • Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.

Как расторгнуть?

Порядок действий такой:

  1. Внимательно изучить все пункты договора. Как правило в предварительном договоре присутствует пункт о правилах его расторжения. Если такой пункт отсутствует, то участники имеют право прекратить свои отношения в соответствии с нормами закона. Они могут договориться, либо отстаивать свои интересы придется в суде.
  2. Проверить выполнение условий (факт нарушения будет являться основанием для расторжения).
  3. Проверить правильность внесения сведений и оформления документа (неверно составленный договор можно признать недействительным).
  4. Определить причину и выбрать способ прекращения отношений.

При обоюдном согласии сторон

В данном случае можно обойтись без суда и все вопросы решить мирным путем. Стороны подписывают соглашение о расторжении, которое имеет юридическую силу и оформляется для каждого участника по правилам и форме преддоговора.

В нем должны указываться следующие сведения:

  1. дата и место заключения;
  2. паспортные данные участников и представителей при наличии;
  3. если одной из сторон является юридическое лицо, то указывается его адрес и наименование;
  4. данные договора, который расторгается;
  5. описание объекта недвижимости;
  6. дата, с которой отношения прекращаются;
  7. пункт об отсутствии взаимных претензий;
  8. порядок решения разногласий при их наличии;
  9. дата и подписи участников.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Если первоначальный договор удостоверялся у нотариуса, то такую же процедуру следует пройти и с соглашением.

Можно ли по инициативе одной из сторон?

Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая с ней не согласна, то вопрос решается в суде. Однако перед этим стороны обязаны попробовать урегулировать спор в досудебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Для этого второму участнику направляется уведомление с предложением расторгнуть сделку. Оно составляется в произвольной форме и должно содержать следующую информацию:

  1. наименование;
  2. инициалы участников и их контакты;
  3. реквизиты документа, который расторгается;
  4. ссылки на нормы закона, являющиеся основанием расторжения;
  5. описание нарушения условий договора или других причин аннулирования сделки (в приложении указываются документы, обосновывающие право расторжения);
  6. срок для ответа;
  7. подпись и дата оформления.
  • Скачать бланк уведомления о расторжении предварительного договора-купли продажи
  • Скачать образец уведомления о расторжении предварительного договора-купли продажи

Уведомление вручается лично под расписку о получении либо направляется заказной почтовой корреспонденцией с извещением о вручении. Если вторая сторона даёт отказ или ответ не поступает в указанное в договоре или уведомлении время, то требование о расторжении предъявляется в суд. Когда сроки для ответа не установлены документально, законом дается время для обращения в судебную инстанцию в течение тридцати дней после направления уведомления.

Через суд

Исковое заявление о расторжении договора подается в районный суд по месту нахождения объекта сделки в соответствии со ст. 30 ГПК РФ. К иску прикладываются:

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • паспортные данные сторон и представителей;
  • документ купли-продажи;
  • копия уведомления с подтверждением об отправлении или вручении;
  • сведения о расчетах, если они производились;
  • выписка из ЕГРЮЛ для юридического лица;
  • документальные доказательства, подтверждающие нарушение условий;
  • доверенность, если участвует представитель.

Заявление составляется в письменной форме, в нем указываются:

Заявитель имеет право дополнительно предъявлять требования о взыскании убытков и возмещении морального вреда.

Финансовые последствия

  • Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
  • Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
  • Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.

Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Случается, что купить недвижимость сразу не получается, но продавец и покупатель приходят к решению заключить сделку в недалеком будущем. Например, у покупателя не хватает денег, но он предполагает их получить. Или банк изучает возможность выдать кредит на покупку выбранного объекта. Чтобы никто не передумал, заключается предварительный договор. Обязательно в письменной форме. Устное соглашение недействительно, то есть, не порождает ни юридических прав, ни юридических обязанностей.

В документе предусматривается, что продавец обязуется продать недвижимость именно данному покупателю. А тот, в свою очередь, гарантирует, что приобретет объект по оговоренной цене.

С той минуты, как стороны подпишут предварительный контракт, у них появляются взаимные обязательства. Теперь отказаться от продажи без веских причин нельзя.

Можно ли расторгнуть по закону

Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи. Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.

Читать еще:  Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях.

Это возможно, если:

  1. участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;
  2. это включено в условия контракта.

При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.

Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов.

Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.

Сама по себе регистрация купли-продажи в Росреестре не помешает расторгнуть соглашение, если кто-то не выполнит того, что обязан. Например, не уплатит полную стоимость покупки.

Условия расторжения

Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет. Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации.

То есть, выяснится, что:

  1. контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
  2. условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.

Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.

Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки.

Порядок расторжения сделки

Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.

В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора. При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее. Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.

Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.

Если была внесена предоплата

Еще во время первоначальных переговоров необходимо побеспокоиться, чтобы четко оговорить в тексте договора размер, вид предоплаты и порядок расчетов.
При заключении сделок с недвижимостью используются два вида предоплаты: аванс и задаток.

Задатком считается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет уплаты покупной цены (ст. 380 ГК). Юридическое назначение задатка – подтвердить факт возникновения договорных отношений, и гарантировать исполнение обязательств.

Если сделка сорвалась по вине участников, для виновника наступают неблагоприятные последствия.

Так, если не прав продавец, он обязан вернуть сумму, вдвое превышающую полученную. А недобросовестный покупатель наказывается тем, что полностью лишатся внесенного задатка.

Аванс же передается в счет предстоящих платежей, и если сделка не состоится, аванс просто возвращается покупателю.

Продавцы на рынке недвижимости часто лукавят, предлагая включить в контракт условие о внесении аванса. При этом указывается, что если приобретатель не внесет к соответствующему сроку остаток суммы, то лишится аванса. Или заплат крупный штраф. А ответственность продающего собственника не оговаривается. Надо внимательно читать всё, что дают подписать. И не соглашаться на подозрительные или кабальные условия.

Независимо от того, добровольно ли стороны расстались, или их к этому вынудил суд, если внесен задаток – виновный участник правоотношения несет неблагоприятные последствия. А если предоплата названа авансом – происходит возврат, и только.

Если предоплаты не было

После того как договор законным способом расторгнут, бывших покупателя и продавца больше ничего не связывает. Никто никому ничего не должен. Можно снова искать на рынке подходящий вариант.

Однако не стоит забывать, что в части пятой статьи 453 ГК предусмотрена возможность взыскания ущерба, причиненного существенным нарушением условий договора одной из сторон.

Если задействована ипотека

Иногда предварительный договор купли-продажи заключается, потому что покупателю нужно время на получение ипотеки. И, только когда кредит уже получен, выясняется, что у приобретаемой недвижимости имеются серьезные недостатки. Или ее вообще нельзя купить. Например, наложен арест.

Может быть и так, что предварительный контракт подписан, а банк вдруг отказался выдавать кредит.

Чтобы не оказаться в неприятном положении, к составлению предварительного контракта нужно отнестись с повышенной внимательностью.

Формулировки не должны допускать двойного толкования. Сроки исполнения денежных обязательств желательно указывать с большим запасом. И обязательно указать возможность расторжения сделки в случае неполучения кредита, а также если с приобретаемой недвижимостью окажется неладно. Желательно (хотя закон не обязывает) удостоверить договор у нотариуса.

Надо проверить документы, подтверждающее право собственности продавца и отсутствие обременений. А продавец может попросить у покупателя, например, выписку банка, из которой понятно, что деньги зарезервированы.

Покупателю целесообразно подать заявку на кредитование сразу в несколько финансовых организаций, и получить одобрение хотя бы пары из них.
Если не подстраховаться заранее, можно оказаться в юридическом тупике, когда придется платить, ничего не получая взамен.

Как составить соглашение

При составлении такого документа указывается:

  1. наименование, дата составления;
  2. наименование сторон;
  3. предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
  4. какие действия уже выполнены во исполнение договора;
  5. что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
  6. какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
  7. ответственность за неисполнение соглашения;

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.doc

Соглашение скрепляется подписями участников.

Процедура оформления уведомления

Сторона, желающая расторгнуть предварительный контракт, направляет уведомление другому участнику сделки. Форма такого уведомления законодательством не предусмотрена. Поэтому оно составляется в произвольном виде. Главное – излагать ясно, конкретно и понятно. Избирается деловой стиль общения.

В документе указываются:

  1. название и дата;
  2. данные личности сторон, адреса, телефоны и иные реквизиты;
  3. реквизиты аннулируемого предварительного договора купли-продажи;
  4. нормы гражданского законодательства, на которых основаны требования;
  5. если требования заявляются из-за нарушения предварительных договоренностей, то описывается характер нарушений и обстоятельства совершения, а также доказательства, на которые ссылается инициатор.

В конце обязательна подпись.

Эти рекомендации носят общий характер. В практике не бывает одинаковых ситуаций. В каждом конкретном случае следует руководствоваться законом и здравым смыслом.

Не будет лишним в документах как можно подробнее описать ситуацию, а также наказание, которое повлекут за собой недобросовестные действия сторон.

Не стоит забывать о форс-мажоре. И о том, что события могут развиваться совсем не так, как мы надеемся.

Надежнее всего сразу обратиться к профессионалам.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Ссылка на основную публикацию