Как продать квартиру самостоятельно: нетиповые случаи

Как продать квартиру самостоятельно: нетиповые случаи

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

8 серьёзных ошибок при продаже квартиры, из-за которых вы потеряете деньги

Разбираемся, как продать квартиру максимально быстро и не прогадать.

1. Вы не подготовили квартиру к продаже

Пыльную квартиру с ободранными обоями будет гораздо сложнее продать. Чтобы не сбивать цену на жильё, в нём можно провести лёгкий ремонт. Для квартир в хорошем состоянии достаточно генеральной уборки. Если чувствуете, что работы слишком много, или не хотите тратить лишнее время, вызовите клининг.

Иногда даже после самой тщательной уборки в квартире остаётся неприятный запах. В этом случае поможет натуральный кофе: наполните им любые небольшие ёмкости и расставьте их по квартире. Ещё один вариант — испечь что‑нибудь накануне прихода потенциальных покупателей. Благодаря приятному аромату атмосфера в квартире будет более уютной.

Читать еще:  Уведомление о необходимости получить трудовую книжку - образец и правила составления

2. Вы не составили развёрнутое описание

Без хорошего описания покупателям трудно судить о преимуществах жилья. Представьте, что ваша квартира — музей, а вы экскурсовод. Расскажите о её лучших сторонах, сделайте как можно больше качественных фотографий и видео каждой комнаты. Обязательно покажите то, что может зацепить потенциальных покупателей: например, отличный вид из окна на закате или просторную лоджию, в которой можно оборудовать летний офис.

В описании укажите основные характеристики жилья: площадь квартиры, количество комнат, этаж, наличие застеклённого или утеплённого балкона. Не забудьте упомянуть об инфраструктуре: близости магазинов, школ, детских садов, поликлиник и других важных объектов. Если возле дома есть пекарня, фитнес‑центр с бассейном, кофейня, кинотеатр, расскажите о них в объявлении. Квартира сразу станет гораздо более привлекательной для покупателей.

Также укажите в описании, что жильё полностью готово к продаже: все документы в порядке и нет никаких препятствий, чтобы сразу купить квартиру.

Перед тем, как давать объявление, подключите виртуальную SIM‑карту у мобильного оператора и укажите её номер. Если этого не сделать, вы не сможете нормально пользоваться основным номером из‑за постоянных звонков потенциальных покупателей и риелторов. После продажи жилья виртуальную симку можно удалить.

3. Вы выставили неправильную цену

Лучше ориентироваться на цену похожих квартир, которые продаются в вашем городе или районе. Так вы сможете понять примерную расстановку сил.

Имеет смысл немного завысить цену в объявлении — на 3–5%. Это нужно для того, чтобы потом у вас было пространство для торгов с покупателями. Для некоторых людей возможность поторговаться — одно из любимых развлечений при покупке чего бы то ни было. И если вы немного снизите цену, человеку будет гораздо приятнее приобрести вашу квартиру. А вы при этом ничего не потеряете.

При самостоятельной оценке недвижимости всегда есть риск указать стоимость, которая основывается не на фактах и реальном состоянии рынка, а на собственных желаниях и предпочтениях. Они часто бывают ошибочными. В случае слишком высокой стоимости продажа может затянуться, а при низкой — квартиру купят быстро, но вы упустите выгоду.

Если не уверены, что сможете точно определить стоимость жилья, лучше доверьтесь профессионалам. Например, специалистам сервиса «ПИК‑Брокер». Ориентируясь на знание рынка и алгоритмы, учитывающие более 20 показателей, они точно оценят вашу квартиру, возьмут на себя проверку документов и выкупят жильё. Деньги вы получите в течение 10 дней после передачи полного пакета документов.

4. Вы не обозначили сумму задатка

При продаже квартиры задаток обязателен. Он поможет закрепить серьёзность намерений покупателя и установить ответственность. Обычно сумма задатка равна 5–10% от стоимости квартиры.

Размер задатка можно сразу указать в объявлении о продаже квартиры, чтобы для потенциального покупателя это не стало сюрпризом.

5. Вы собрали не все документы

Продажа квартиры — не самый простой процесс, и вам предстоит много бумажной работы. Нужно будет подготовить:

  • удостоверение личности собственника или собственников;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписку из ЕГРН (если право собственности возникло после июня 2016‑го);
  • документы‑основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН (правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности — договор купли‑продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • выписку из домовой книги;
  • единый жилищный документ или выписку из финансового лицевого счета;
  • технический паспорт;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера;
  • справку из Бюро технической инвентаризации;
  • справки об отсутствии задолженностей по электроэнергии, коммунальным услугам и капитальному ремонту.

Если жильё приобреталось в браке, вам понадобится получить нотариально заверенное разрешение супруга или супруги на продажу. Также условия распоряжения совместной собственностью могут быть прописаны в брачном договоре, тогда для оформления сделки понадобится и этот документ. А если есть дети, квартиру не получится продать без разрешения органов опеки.

6. Вы не уделили внимание безопасности

Квартира вычищена до блеска, объявление размещено, все документы собраны. И вот вашей квартирой кто‑то заинтересовался. Перед приходом первого покупателя не забудьте временно передать ваших домашних животных соседям или друзьям. Кошки и собаки могут вызвать аллергию у потенциального покупателя квартиры и оттолкнуть его от покупки.

Но этап показов — это ещё не повод расслабляться. Чтобы обезопасить себя, будьте внимательны к каждому, кто приходит смотреть жильё. Если покупатель чрезмерно интересуется дорогими вещами (телевизором, ноутбуком и другой техникой) — это повод насторожиться. Вполне возможно, что в действительности он не хочет купить у вас жильё, а работает информатором для квартирных воров.

7. Вы скачали шаблон договора из интернета

Итак, вы нашли своего покупателя, и он готов приобрести у вас квартиру. Осталось совсем немного — в том числе составить договор.

Не скачивайте готовые шаблоны договоров из интернета. Вы не знаете, кто их составлял: возможно, этот специалист не обладал необходимой квалификацией. Кроме того, шаблон может основываться на устаревших правовых нормах.

Лучше довериться профессионалам: они знают, какие пункты необходимо включить в договор, чтобы претензий не было ни у одной из сторон. Когда всё будет готово, вам нужно встретиться с покупателем у нотариуса. С собой необходимо взять подготовленный пакет документов.

После того, как договор будет подписан, покупатель передаст вам деньги. Обязательно оформите расписку об их получении.

8. Вы согласились на сделку наличными

В случае сделок с наличными вам могут подсунуть поддельные купюры, которые трудно проверить на месте. Чтобы установить их подлинность, придётся обращаться в банк. Гораздо проще и безопаснее использовать безналичный расчёт.

Продажа квартиры — сложный процесс. Вам придётся мониторить сайты о недвижимости, консультироваться с юристами и оформлять множество документов. А еще — думать о том, как не попасться на уловки мошенников. И всё это — сидя на чемоданах и мечтая поскорее съехать со старой квартиры.

Процесс можно значительно упростить и ускорить, если обратиться к профессионалам. Например, сервис «ПИК‑Брокер» позволяет быстро продать квартиру на выгодных условиях и получить деньги точно в срок. Специалисты возьмут на себя все заботы по юридической и финансовой проверке, помогут с оформлением документов. Кроме того, клиенты могут воспользоваться программой «Трейд‑ин», которая позволяет быстро продать свою квартиру и получить скидку до 3% на покупку новой в одном из предложенных жилых комплексов.

Особенности продажи квартиры в нестандартных ситуациях

Гражданам, желающим реализовать квартиру без помощи риелторов, полезно ознакомиться с порядком проведения сделки и оформления необходимых бумаг, а также учесть нюансы, вносящие коррективы в процедуру купли – продажи.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Стандартная сделка

Операции по передаче права собственности на возмездной основе, в том числе недвижимого имущества, регулирует глава 30 ГК РФ. Подобного рода сделки заключаются с составлением договора, по которому стороны обязуется произвести обмен товаром (ст.454 ГК РФ).

Порядок действий при продаже квартиры следующий:

  1. Предпродажная подготовка жилья (по усмотрению продавца), определение оптимальной цены (устанавливается самостоятельно или в результате независимой экспертной оценки), выставление жилья на рынок недвижимости путем подачи объявлений в СМИ.
  2. Переговоры с покупателем об окончательной стоимости квартиры и сроках переоформления права собственности.
  3. Сбор необходимого пакета бумаг, к которому дополнительно прилагается согласие супружеской половины (если жилплощадь – совместно нажитое имущество) и разрешение органов опеки (когда в числе владельцев – несовершеннолетний, ст.37 ГК РФ).
  4. Заключение предварительного соглашения (при необходимости), фиксирующего передачу залога или аванса за квадратные метры.
  5. Оформление договора, лучше всего при участии нотариуса, который обеспечит проверку законности сделки и юридическую чистоту недвижимости. В это же время целесообразно произвести передачу денег наличными (в присутствии свидетелей, сотрудника нотариальной конторы) или через банковскую ячейку.
  6. Регистрация подписанного документа в Росреестре (ст.558 ГК РФ). Подтверждение прав на квартиру представляет собой выписку из ЕГРП (ст.2 ФЗ N 360 от 3 июля 2016 г.).

Продажа единственного жилья

Ограничений на реализацию недвижимого имущества, являющегося единственным местом для проживания продавца, законодательством не предусмотрено.

Сделка заключаются в обычном порядке купли – продажи недвижимости.

Рассматриваемые Правительством законопроекты об уменьшении налогового бремени для продавцов, не имеющих альтернативной жилплощади, не приняты на государственном уровне. Поэтому налог с полученной прибыли оплачивается в полном объеме.

Введённый пятилетний срок для владения квартирой, освобождающей от уплаты налога, распространяется на заключённые после 2016 года сделки (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Размер пошлины составляет 13% от цены проданного жилья, превышающей 1 млн.рублей.

После реализации собственной квартиры гражданин обязан зарегистрироваться по месту проживания (у родственников, в приобретенной недвижимости и т.д.) в порядке и в срок, установленными Постановлением Правительства N 713 от 17 июля 1995 г. В противном случае придется заплатить штраф.

Читать еще:  Регистрация брака онлайн и интернет технологии

Заключение сделки при наличии загранпаспорта

Налоговыми нерезидентами (так в законодательстве обозначаются лица, имеющие паспорт другого государства) считаются граждане, прожившие на территории РФ менее 183 дней в течение одного календарного года.

Продажа недвижимости, принадлежащей таким собственникам на законных основаниях, допускается правовыми нормами и не освобождает от уплаты налога, при этом:

  • денежная сумма платится в стране нахождения проданного жилья;
  • ставка составляет 30% (ст.224 НК РФ);
  • в течение первых четырех месяцев года, следующего за годом сделки, предоставляется декларация соответствующей формы в налоговые органы и до 15 июля уплачивается налог.

Оплата налога предусмотрена и в стране проживания иностранного гражданина. Для исключения двойного налогообложения Правительство РФ подписало соглашения с некоторыми странами мира (ст.232 НК РФ).

На владельцев загранпаспортов, реализующих жилье в России, не распространяется:

  • освобождение от уплаты процента от стоимости проданной недвижимости, бывшей в собственности 3 года (а после 2016 года – 5 лет), предусмотренное ст.2171 НК РФ;
  • возможность получить имущественный вычет (ст.220 НК РФ).

Продажа жилья юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем

Общества с ограниченной ответственностью и подобные им по правовому статусу юрлица при заключении сделок с недвижимостью должны учитывать нюансы проведения процедуры:

  • необходимо получение согласия большинства членов организации путем проведения голосования на общем собрании, результат оформляется подписанием протокола;
  • когда от имени юридического лица сделку осуществляет его директор, к стандартному пакету документов прикладывается выписка из Устава, разрешающая руководителю подобные действия;
  • налог с продажи не взимается – при использовании ООО общей системы налогообложения (ст.149.3 НК РФ).

Особенности реализации недвижимости лицом в статусе ИП заключаются в следующем:

  • в случае уплаты предпринимателем налогов по упрощённой схеме, размер и порядок налогообложения с продажи квартиры определяется на основании даты передачи права собственности на нее – до перехода на УСН или после (ст.346.25 НК РФ);
  • если гражданин сумеет доказать, что жилплощадь не использовалась для коммерческой или хозяйственной деятельности с целью извлечения прибыли, то допускается получение имущественного налогового вычета (ст.224, 226 НК РФ).

Когда одна из сторон сделки — инвалид

Ограничений для купли – продажи недвижимости инвалидами законодательством не предусмотрено. Когда гражданин является дееспособным, может самостоятельно поставить подпись, сделка не отличается от операций подобного рода.

Передача прав собственности на квадратные метры оформляется соглашением в простой письменной форме. При невозможности собственноручно завизировать договор по причине наличия физических недостатков гражданин вправе поручить подписание соглашения от своего имени другому лицу, подпись которого в обязательном порядке удостоверяется нотариусом (ст.160 ГК РФ).

Признание инвалида недееспособным влечет необходимость осуществления сделок его опекуном, который действует на основании предпочтений подопечного и с разрешения органов опеки (ст.29, 37 ГК РФ).

Продажа квартиры за 1 рубль

Купля – продажа недвижимого имущества происходит по договору, который в обязательном порядке содержит указание цены (ст.555 ГК РФ) для расчета подлежащего уплате налога.

В случае передачи прав собственности на жилье между родственниками часто возникают попытки избежать лишних финансовых затрат.

Не требует уплаты налога с продажи имущество, ранее полученное в дар (ст.217.1 НК РФ), но договор дарения можно оспорить в установленных законом случаях, одаряемый рискует остаться без жилья (ст.578 ГК РФ).

Чтобы соблюсти формальности, наделить приобретателя недвижимости полными правами владения ею и избежать налога, родственники устанавливают цену жилья в размере 1 рубль.

При отклонении стоимости товара более чем на 20% от рыночной налоговые органы вправе доначислить налог до минимального уровня и добавить продавцу уплату пени (ст.40 НК РФ).

Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.

Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

Использование сертификата на квартиру

Государственная программа помощи отдельным категориям граждан предполагает выдачу жилищного сертификата на покупку жилья:

  • в сданном в эксплуатацию доме;
  • у продавца – собственника;
  • благоустроенного и отвечающего санитарно-техническим нормам.

Когда размера господдержки недостаточно для приобретения жилья, покупатель вправе добавить собственные сбережения (заёмные средства, материнский капитал).

Механизм использования сертификата на приобретение жилья описан в разделе V Постановления Правительства N 153 от 21 марта 2006 г.

Передача денег в счёт стоимости жилья происходит посредством банковского счета. Владелец сертификата обязан в установленный срок сдать документ в банк, где после проведения соответствующей проверки открывается счёт на обозначенную сумму. С него деньги перечисляются на счет продавца квартиры после подписания договора купли – продажи и юридического оформления сделки.

Обязательным условием является указание факта заключения сделки с использованием сертификата, его реквизитов, а также банковского счета, с которого происходит оплата приобретаемой недвижимости.

В случае затягивания банком срока проверки документов и перечисления денег, грозящего срывом сделки, решить вопрос в пользу владельца сертификата можно судебным путем.

Соблюдение юридических норм при смене собственника недвижимости позволяет избежать административных взысканий в виде штрафов, налагаемых за нарушение законодательства, гарантирует неоспоримое право владения жильем новому хозяину, уберегает от сделок с мошенниками и дополнительных трат по оплате начисленных налоговыми органами пени.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Что может помешать продать квартиру: 5 основных видов трудностей

Совсем не каждую квартиру можно быстро и выгодно продать. Зачастую из дорогостоящего актива недвижимость превращается в «мертвый груз». На успешность сделки способна влиять не только рыночная ситуация, но и различные особенности объекта, называемые обременениями. А в свете упавшего спроса и некоторых законодательных изменений реализовывать жилье стало еще сложнее. Что может помешать продать квартиру, какие существуют основные трудности и как их разрешить — читайте далее.

Типы проблем при продаже квартиры

Эксперты рассказали, какие ситуации могут вызвать затруднения при продаже квартиры собственником и как их решить без особых трат. В общей сложности они выделили 5 основных видов препятствий, передает Метрпрайс.

  • Изменения налогового законодательства

При реализации жилья владельца ждет уплата налога на доходы физлиц. Ставка НДФЛ неизменна и составляет 13%. Однако ранее от налогового бремени освобождались продавцы, имеющие квартиру в собственности 3 и более года. С 2016 года власти РФ увеличили этот срок до 5 лет.

Специалисты пояснили, что на протяжении длительного времени в России практиковалось занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи для избежания НДФЛ. Так как при цене в 1 миллион рублей или ниже налог не взимается, даже если продавец владеет квартирой менее трех лет. Но с января 2016 года подобный способ практически утратит актуальность. Налог начинают рассчитывать, опираясь на сумму не менее 70% кадастровой стоимости объекта, то есть максимально близкой к рыночной. Поэтому многие собственники, являющиеся таковыми менее пяти лет, неизбежно задумаются о целесообразности заключения сделок в этом году и, вероятно, отложат их.

  • Незаконная перепланировка

Неузаконенная перепланировка может если не лишить возможности продать квартиру, то значительно растянуть по времени поиск покупателей. Глава Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимости» Светлана Бирина обратила внимание, что в целом подобные объекты реализовывать разрешается. На плане БТИ несогласованные изменения квартиры отмечаются красными линиями, но они не препятствуют регистрации сделок. Однако их наличие существенно сокращает число желающих приобрести самовольно перестроенное жилье. В первую очередь на такие квартиры не смогут претендовать ипотечники. Банки не берутся за одобрение кредитов на помещения с незаконной перепланировкой. В то же время остальные покупатели в свете сложившегося избыточного предложения на рынке предпочтут проблемному варианту другой.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, любые квартиры с нестандартной планировкой обычно экспонируются на 2-4 месяца дольше типовых. Поэтому при задаче срочной продажи владельцы вынуждены уступать потенциальным новоселам в цене, устанавливая дисконт. В некоторых случаях он доходит до 20-30%. Однако иногда собственнику выгоднее избавиться от необычной перепланировки, после чего реализовывать жилье по полной стоимости. Бирина уточнила, что иногда перестроенная квартира может принести и дополнительный доход. Когда удачные работы повышают ликвидность объекта, значит, и спрос.

Трудно продавать жилье, значащееся в ипотечном залоге у банка. Нередко заемщики решают поменять купленную квартиру или совсем освободиться от обязательств перед залогодержателем. Однако для этого необходимо заручиться согласием банка. Кроме того, последний может одобрить одну из схем продажи — со снятием обременения или без. По сообщению Литинецкой, банки чаще всего не мешают реализации недвижимости, но просят досрочно погасить кредит и только потом заключать сделку купли-продажи. Что требует наличие будущего новосела с «живыми» деньгами. В сложившихся же экономических условиях таковых мало, поэтому собственникам приходится идти на скидки.

В то же время банки имеют право не снимать обременение в виде ипотеки с квартиры. В таком случае при продаже все кредитные обязательства владельца-ипотечника достанутся новому собственнику. Последний также может получить и штрафы, пени, начисленные залогодержателем предыдущему заемщику.

  • Неприкасаемые жильцы и наследники
Читать еще:  Особенности покупки доли жилья с помощью материнского капитала

Препятствием в реализации жилья выступают зарегистрированные на момент потенциальной сделки третьи лица. Особенно остро встает вопрос с так называемыми «вечными» жильцами. Это граждане, остающиеся зарегистрированными в квартире в период приватизации и отказавшиеся от своего права в пользу других жильцов. По российским законам, в таком случае они могут бессрочно пользоваться недвижимостью. По мнению Бириной, даже весомая скидка не привлечет покупателей на квартиру с соседом, прописанным там навсегда.

Юристы и риэлторы сходятся во мнении, что лучше не приобретать жилье, обремененное «отказниками». В противном случае, нужно быть готовыми к их появлению в любое время, несмотря на то, что они живут в другом месте и выписались из данной квартиры. Подобные ситуации рассматривает суд. И известны дела, когда он занимает сторону «отказников».

В то же время эксперты говорят, что несмотря на рискованность сделки по покупке недвижимости с обременением, есть методы ее минимизации. Например, приобрести «отказнику» новое жилье, равнозначное той доле, которую он некогда оставил, или предоставить денежную компенсацию. Во-вторых, добиться от предыдущего собственника предъявления расторгнутого договора соцнайма и заявления «отказника», заверенного нотариусом. Где должно быть указано, что «отказник» не имеет претензий на пользование жилпомещением и на долю в праве собственности. В договоре купли-продажи нужно прописать, что «отказник» берет обязательство сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства. В-третьих, уже после совершения сделки можно признать «отказника» утратившим право пользования жилпомещением через суд. Но необходимы доказательства, что он добровольно поменял место проживания и отрекся от бессрочного права пользования квартирой.

Кроме того, потенциальных покупателей мало привлекает жилье, недавно доставшееся в наследство. После продажи недвижимости могут появиться другие наследники с требованием своей доли. В итоге сделку оспорят и квартиру нужно будет возвращать. Частично от такой картины спасет титульное страхование. Оно гарантирует потребителю возмещение ущерба при отмене операции.

  • Серьезные обременения

Препятствиями при намерении владельца жилья его реализовать могут оказаться многие факторы — от завышенной цены до серьезных обременений. Из-за последних квартиру есть риск не продать совсем. Бирина уточнила, что среди таковых — смерть собственника, арест жилья и запрет проведения сделок, объявление дома аварийным и последствия судебных разбирательств.

При этом единственным методом снятия ареста является погашение долгов. По словам Литинецкой, суд имеет право арестовать имущество по различным причинам. Например, из-за просрочки ипотечных платежей, алиментов или других частных обязательств.

Подводя итог, специалисты отметили, что помехой продажи квартиры могут выступить и другие факторы. Непомерно высокая или низкая цена, неудовлетворительное состояние объекта или вычурный дизайн. Однако, по мнению экспертов, безвыходных ситуаций практически не бывает. Они советуют собственникам согласовывать свои действия в намерении реализовать жилье с существующим положением рынка, объективно оценивать физическое и юридическое состояние квартиры и желательно избавляться от имеющихся минусов заблаговременно, до начала поиска потенциальных покупателей. Тогда даже в условиях кризиса удастся уйти от вынужденных значительных скидок.

Как продать непродаваемую квартиру: семь полезных советов

Говорят, продать можно все. Так ли это, лучше спросить у собственников квартир, годами ожидающих покупателя. Однако в целом неликвид – еще не приговор. БН.ру разбирался в способах, какими можно продать проблемную недвижимость, даже не снижая цену.

Для начала стоит разобраться, действительно ли на продажу выставлено неликвидное жилье. Объективная оценка поможет не только устранить вовремя недочеты, но и выставить адекватную цену.

Прослушать новость

– Квартира в аварийном доме или в старом фонде доставит немало хлопот при продаже. Тем более, если из окон открывается вид на стену соседнего здания. К тому же такие квартиры порой не имеют ванной комнаты.

– Негативно отразится на сделке и неудачное расположение дома, например, рядом с промзоной или кладбищем, в районе со слабо развитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью.

– Несоответствие метража средним меркам для определенного уровня жилья – еще одна неразрешимая проблема. В частности, в эконом-классе не пользуются спросом однушки площадью 55-60 кв. м и двухкомнатные квартиры по 85-90 кв. м. Неликвидными также считаются квартиры от 190 до 250 кв. м и многокомнатные квартиры в старых панельных домах.

В перечисленных случаях повлиять на ситуацию владелец квартиры не в состоянии. Выход один – привлекать покупателей скидкой.

Если ни один из указанных пунктов к объекту сделки не относится, есть шанс представить неликвидное жилье в выгодном свете.

СОВЕТ ПЕРВЫЙ. ПРИВЕСТИ КВАРТИРУ В ПОРЯДОК

Нельзя недооценивать силу чистоты. Даже после обычной генеральной уборки помещение выглядит обновленным. Избавляемся и от хлама. Без старых ковров, диванов и шкафов пространство визуально увеличится.

«Если речь идет о низких потребительских характеристиках, то нужно приложить усилия для их улучшения – выбросить ненужные вещи, которые захламляют пространство, вымыть окна, возможно даже, облагородить места общего пользования, – советует заместитель генерального директора АН “Итака” Валерий Лазугин. – В некоторых случаях не обойтись без легкого косметического ремонта. В квартирах, выходящих на крупные шумные автомагистрали, стоит потратиться на установку качественных стеклопакетов и кондиционера».

Кстати, дорогой ремонт в неликвидном жилье эксперты делать не советуют. Затраты все равно не окупятся.

СОВЕТ ВТОРОЙ. КОРРЕКТИРУЕМ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Некоторые положительные изменения в квартире владелец может провести без особых финансовых затрат. Стеклопакеты с высокими звукоизоляционными свойствами способны защитить от уличного шума. А легкие штрихи в дизайне добавят света. Достаточно подобрать обои светлых оттенков и купить несколько светильников. Можно также облагородить неприглядный вид из окон, если развесить снаружи корзины с цветами, а на улице разбить палисадник.

СОВЕТ ТРЕТИЙ. ОБРАТНАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Серьезными расходами грозит владельцу квартиры незаконная перепланировка. Рисковать покупатели не любят, поэтому лучше по возможности вернуть стены на свои места либо согласовать изменения в соответствующих инстанциях.

«В случае с незаконной перепланировкой продажная цена квартиры должна быть снижена на сумму, необходимую для приведения объекта в первоначальный вид, плюс дисконт за хлопоты», – добавляет Валерий Лазугин.

СОВЕТ ЧЕТВЕРТЫЙ. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОЗРАЧНОСТЬ

Превращают жилье в неликвид также путаница с документами и темная история квартиры. Все сомнительные вопросы, связанные с наследованием, рентой, несовершеннолетними собственниками, желательно решить до того, как объект будет выставлен на продажу. С юридической стороны должна быть максимальная прозрачность с надежными доказательствами. Если у покупателя появятся сомнения в чистоте сделки, не поможет даже хороший дисконт.

СОВЕТ ПЯТЫЙ. НАЙТИ СВОЕГО ПОКУПАТЕЛЯ

Квартиры на первом и последнем этажах теперь не приговор. Недостатки становятся достоинствами, если взглянуть на них под другим углом. На первых этажах, к примеру, останавливают свой выбор люди с ограниченными возможностями и пенсионеры. Такая недвижимость заинтересует и предпринимателей, которые ищут помещения под коммерческие объекты (хотя на них особенно надеяться не стоит, так как перевести квартиру в фонд нежилых помещений – сейчас в Петербурге практически неразрешимая задача).

Последние этажи, особенно в новых домах, и вовсе перестали быть проблемой. От крыши их отделяет еще один – технический – этаж. А вид сверху, как дополнительное преимущество, привлечет городских романтиков и художников.

«Основные ошибки и у продавцов, и у риэлторов – неправильное позиционирование объекта, – отметила заместитель директора компании “Адвекс – Приморское агентство” Людмила Ермолаева. – Сначала надо представить себе, как выглядит тот, кому нужна эта квартира. То есть реально понять возможный спрос, а не фантазировать. Если риэлтор сможет донести продавцу логику, то и продавец на просмотрах будет вести себя соответственно, и реклама пойдет в нужном ракурсе с нужными акцентами».

СОВЕТ ШЕСТОЙ. РЕКЛАМА КАК ДВИГАТЕЛЬ

Реклама в продажах по силе воздействия на покупателя стоит едва ли не на первом месте. Объявления в каталогах недвижимости, социальных сетях, газетах, даже листовки идут в ход. Все эти способы хороши, но без грамотного риэлтора реализовать проблемный объект будет непросто.

СОВЕТ СЕДЬМОЙ. УСТАНАВЛИВАЕМ ЦЕНУ

Самый ответственный шаг – определение стоимости квартиры. Лучше придерживаться золотой середины. Жилье долгое время может оставаться неликвидным как при завышенной, так и заниженной цене.

«Есть ошибочная точка зрения, что чем дешевле объект, тем быстрее он будет реализован, – это не так, – делится опытом с БН.ру Людмила Ермолаева. – Объект должен быть дешевле себе подобных, но не сильно. Более того, на действующем рынке рекламная стоимость не очень волнует потенциального покупателя. Если квартира нравится, то он вносит свое предложение, на которое кто-то соглашается, а кто-то – нет».

Чтобы не прогадать и установить правильную цену на жилье, эксперты рекомендуют воспользоваться услугами профессионалов. Оценщик определит стоимость недвижимости приблизительно за 5-6 тыс. руб. Поможет и риэлтор, у которого есть явное преимущество – практика продаж и статистика проведенных сделок.

Наконец, последний совет: не стоит отчаиваться. С рынка уходят квартиры, простоявшие в списке неликвидных около пяти лет. Поэтому все, что нужно продавцу, – грамотный подход и немного удачи.

Ссылка на основную публикацию