Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

– Можно ли продать квартиру, если в числе собственников несовершеннолетний ребенок? Моя мама при жизни свою долю переписала на мою дочь (по дарственной), ей 11 лет. Сейчас в квартире семь собственников (четверо детей). Все заинтересованы в продаже квартиры. Сможем ли мы ее продать? Прописаны в этой квартире только я и дочка.

Отвечает юрист Валерий Макаров (Уфа):

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки. При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки. Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

Если несовершеннолетние дети прописаны в продаваемой квартире или являются ее совладельцами/собственниками, это значительно усложняет процедуру купли-продажи. Однако возможность продать жилье все равно остается, нужно лишь учитывать особенности и готовиться к сделке более тщательно. Рассмотрим варианты с продажей жилья в том случае, когда ребенок прописан в квартире и в том, когда он является собственником такой недвижимости.

Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Если ребенок прописан в квартире, то главная проблема ее продажи заключается в том, что выписать его из этого жилья можно только в аналогичное. Если квартира будет хуже или ее планируется приобрести уже после продажи текущего жилья, выписать несовершеннолетнего не получится.

Учитывая эту особенность, а также серьезную вероятность того, что прописанный ребенок так и останется в проданной квартире, покупателю рекомендуется настаивать на выписке всех лиц еще до окончательного расчета и перехода права собственности.

Порядок действий

Для продажи квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком нужно:

  1. Оценить квартиру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обращаться к специалистам.
  2. Найти подходящего покупателя. Можно самостоятельно или при помощи агентства недвижимости/риэлтора.
  3. Обсудить условия сделки. В частности, именно момент с прописанными несовершеннолетними детьми. Некоторые покупатели готовы рискнуть и поверить продавцу, согласившись на то, что дети останутся прописанными. Большая же часть потенциальных покупателей будет настаивать на том, чтобы все жильцы квартиры были из нее выписаны на момент переоформления права собственности. Более того, скорее всего покупатели будут настаивать на том, чтобы обязательство всех выписать до окончания сделки было прописано в договоре купли-продажи.
  4. Предоставить все необходимые документы. Подробный список и описание см.ниже.
  5. Предоставить покупателю возможность осмотреть жилье. При необходимости одновременно с этим можно составить опись имущества (актуально в том случае, если квартира продается с мебелью/техникой).
  6. Составить и подписать договор купли-продажи. Если это необходимо, его также можно заверить у нотариуса.
  7. Оформить квартиру на нового владельца. Это делается в любом отделении Росреестра.
  8. Составить и подписать акт приема-передачи. Обычно этот документ, указывающий на завершение сделки и выполнение сторонами их обязательств друг перед другом подписывается уже после оформления права собственности. Однако в некоторых регионах страны его могут требовать для регистрации, что не совсем корректно и не очень удобно.
  9. Продавец пишет расписку о получении денег. Данный документ составляется не всегда. В некоторых случаях факт передачи денег фиксируется в акте приема-передачи, однако лучше для этого составить отдельную расписку.

Документы

От покупателя требуется только паспорт и желание купить квартиру. А вот продавец обязан предоставить достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт продавца. Вполне логично, что этот документ нужен для идентификации личности, чтобы данные в договоре соответствовали паспортным и так далее. Рекомендуется проверить все документы на соответствие данных указанных в них собственника и того человека, который продает квартиру.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет собой свидетельство о регистрации и предоставляет схожую информацию (о том, кто является владельцем квартиры). Кроме того, в выписке указываются наложенные на жилье обременения, при условии, разумеется, что они вообще есть.
  • Правоустанавливающие документы. К таковым относятся договора дарения и приватизации, договор купли-продажи, завещание и многие другие схожие документы, на основании которых продавец в свое время стал собственником квартиры. Это очень важные документы, так как именно из-за них могут возникать проблемы.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ как раз указывает на то, кто прописан в квартире. Включая сюда несовершеннолетних детей.
  • Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Не является критически важной бумагой, так как платить долги должен будет предыдущий владелец (они не переходят новому собственнику). Однако знать об этом все равно нужно, чтобы сразу же посетить управляющую компанию, оповестить ее о том, что владелец сменился и потребовать обнулить счетчики, чтобы новый собственник платил уже «с чистого листа».
  • Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, соответствует ли реальная планировка той, которая отражена в документе. Продавать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, но достаточно сложно, ведь в случае проблем, новому собственнику придется либо тратить время и силы, чтобы узаконить то, что есть или же переделывать все жилье, приводя его в соответствие с документами.
  • Разрешение от органов опеки. Как было сказано выше, такой документ требуется только в редких случаях, когда несовершеннолетнее лицо, прописанное в квартире, живет не с родителями, а с опекунами. Получить разрешение достаточно сложно. Кроме того, этот документ имеет срок годности (около 1 месяца), и потому он становится серьезным препятствием для продажи квартиры.
  • Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ нужен только в том случае, если у продавца есть муж/жена, а данная квартира не является его личной собственностью. Так как последний факт практически невозможно доказать, лучше требовать такое согласие вне зависимости от ситуации. Отметим, что документ требует нотариального заверения и относится к платным.

Расходы и сроки

Расходы, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры обычно несет продавец, как более заинтересованное лицо. Однако в некоторых ситуациях покупатель с продавцом могут разделить эти расходы любым образом. Например, 50 на 50 или 70 на 30. Доступны любые варианты, до которых смогут договориться стороны.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходов Примерная сумма
Новая выписка из ЕГРН 350 рублей
Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости От 2% стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора От 5 тысяч рублей
Нотариальное заверение согласия супруги От 2 тысяч рублей
Оценка квартиры От 2 тысяч рублей

Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки

Во многих случаях продавец квартиры планирует сначала продать свое жилье, а потом, арендуя другую квартиру или проживая у родственников не торопясь найти новую, именно такую какая нужна. Но если в жилье был прописан несовершеннолетний ребенок такая схема станет труднореализуемой. Выписать ребенка из квартиры «в никуда» практически невозможно.

Как следствие, обычно подобные сделки производятся с одновременной покупкой другой квартиры. То есть, продавец по одной сделке выступает в качестве покупателя по другой. Это сильно усложняет и затягивает процедуру, ведь теперь нужно все согласовать сразу между тремя сторонами.

Исключения из правила

Существуют определенные исключения из правила о том, что несовершеннолетнего ребенка нельзя выписать «в никуда»:

  • Переезд в другую страну. В такой ситуации можно выписать ребенка и нигде его не прописывать. Но придется доказывать, что семья действительно собирается переезжать в другое государство на постоянное проживание, а не просто на отдых.
  • Приобретение жилья в новостройке. Если новостройка еще не сдана, то прописаться в квартире не получится, хотя по факту, жилье уже может быть полностью готово к вселению. Придется доказывать, что квартира действительно подходит для проживания несовершеннолетнего лица и как только дом будет сдан, семья сразу же тут пропишется в полном составе.
  • Переезд в другой город. В такой ситуации придется открывать счет в банке на имя несовершеннолетнего и размещать там определенную сумму, которая будет доказывать тот факт, что ребенок без своего «угла» не останется.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник

Выше было рассказано о том, как продать жилье, если в нем прописан ребенок. Но что делать, если он не только прописан, но и является совладельцем (или даже единственным владельцем) квартиры?

Ситуация достаточно стандартная и решение тут есть. В принципе, практически все действия идентичны тем, которые описаны выше. Исключение только одно: разрешение от органов опеки на продажу квартиры требуется в обязательном порядке. Без этого документа закрыть сделку не получится.

Как получить разрешение органов опеки

Для того, чтобы получить разрешение от органов опеки, сначала нужно очень хорошо подготовиться. Первым делом следует обсудить ситуацию с самим ребенком и объяснить ему, почему на новом месте будет значительно лучше или зачем вообще нужен такой переезд. С ребенком обязательно будут проводить беседу, так что лучше, если он будет склоняться к новому жилью.

Кроме того, рекомендуется представить новую/потенциальную квартиру в очень хорошем свете. Предоставить фотографии, план квартиры, описать, как это все будет выглядеть и так далее. Чем отчетливее будет разница между новой и старой квартирами (в пользу новой), тем лучше. Также понадобится написать заявление, однако это уже не столь существенно. Составляется оно прямо на месте.

Право подписи несовершеннолетнего

Вплоть до 14 лет несовершеннолетний ребенок не подписывает документы, даже если является совладельцем квартиры. После наступления 14 лет ребенок должен ставить свою подпись наравне со взрослыми, но только при условии, что взрослые (родители или опекуны) дают на это свое согласие.

В редких случаях ребенок может быть признан совершеннолетним (эмансипированным) до достижения 18-ти летнего возраста. Но для этого требуется соответствующее решение суда. Зато при его наличии ребенок будет восприниматься как полноценный взрослый со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры. Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены. Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку. Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте. Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м). С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая. – Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане. Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев. Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры. Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке. В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

  • Точный адрес обеих квартир.
  • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
  • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
  • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

– Можно ли продать квартиру, если в числе собственников несовершеннолетний ребенок? Моя мама при жизни свою долю переписала на мою дочь (по дарственной), ей 11 лет. Сейчас в квартире семь собственников (четверо детей). Все заинтересованы в продаже квартиры. Сможем ли мы ее продать? Прописаны в этой квартире только я и дочка.

Отвечает юрист Валерий Макаров (Уфа):

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки. При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки. Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читать еще:  Понятие и виды рабочего времени в трудовом праве
Ссылка на основную публикацию