Как правильно составить договор купли продажи доли земельного участка и что стоит учесть?

Как правильно составить договор купли продажи доли земельного участка и что стоит учесть?

Как обогатиться, продав кусочек пирога, поделенного лишь условно: договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

Даже незначительная доля от дома или кусочек земельного надела может стать источником единоразового значительного денежного поступления, если найдется покупатель, который захочет заполучить перечисленную недвижимость в свое распоряжение.

Вполне возможно, что этим покупателем станет совладелец здания и земельного участка. В любом случае других владельцев долей следует обязательно предупредить о запланированных Вами переменах, касающихся общей недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Предварительные действия

Доля от общего недвижимого имущества в виде строения дает право на распоряжение ним по собственному усмотрению, но не в ущерб прочим совладельцам. Поэтому в случае принятия решения о продаже своей доли дома, владелец сначала должен письменно известить о своих планах прочих совладельцев здания и предложить им выкупить не принадлежащий пока «кусочек».

При продаже вместе с долей дома доли земельного надела, сначала выясняют вид оформления земли. На дальнейшие действия влияет: являетесь ли Вы владельцем выделенного в натуре надела или же Вы сособственник неразделенного участка стоящего/не стоящего на учете в Едином государственном реестре.

Пакет основных документов

У Вас на руках должны быть:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, подлежащую продаже (договор о купле-продаже, свидетельство о наследстве и т. д.);
  • Письменное согласие от лица совладельца имущества на продажу Вашей доли (желательно подтвержденное нотариусом);
  • Паспорт покупателя;
  • Паспорт продавца;
  • Три копии купли-продажи на долю дома и земельного надела;
  • Кадастровый паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт на долю земельного надела;
  • Справка из БТИ или от оценщика;
  • Письменное согласие партнера по браку на сделку (если продаваемая доля недвижимости является общим имуществом семейной пары);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Описание самой процедуры

Алгоритм проведения продажи доли дома и земли:

Выясняют форму владения земельным наделом:

  • если доля участка является выделенной в натуре, то ее владелец может распоряжаться своей частью как угодно: продавать, передавать в наследство, сдавать в аренду без согласия и уведомления владельцев, расположенных по соседству территорий;
  • если участок учтен в Едином государственном реестре, но не поделен и эксплуатировался всеми владельцами согласно устной договоренности, то для продажи доли надела требуется получить письменное согласие остальных пользователей земли;
  • если согласие получено, каждый из совладельцев написал отказ от претензий на продаваемый кусок, то инициатор процесса продажи доли надела, обращается в ФУРЗКК для официального раздела территории и документального оформления доли, подготовки документации по межеванию и поставки каждой из долей на кадастровый учет;
  • если согласия совладельцев участка на продажу доли надела получить невозможно, обращаются в суд для раздела и оформления прав по закону;
  • если участок не находится на учете в Едином государственном реестре, общий надел придется сначала размежевать, затем оформить документально выделение доли, а уже потом продавать.

Решая вопросы продажи доли дома, сначала занимаются получением соглашения на это остальных совладельцев здания, передав им лично или с помощью курьера от нотариуса специальное уведомление.

В уведомлении должно быть упомянуто:

  • принятие решения владельцем одной из долей дома продать ее;
  • предложение воспользоваться правом первоочередности на покупку доли дома по фиксированной, установленной владельцем цене (расценка за надел устанавливается хозяином единожды и не может быть изменена в ту или иную строну после отказа совладельцев выкупить долю здания).

В течение месяца ото дня получения извещения совладельцы заявляют о своем согласии приобрести долю или несогласии на подобную сделку.

Если события развиваются по второму варианту, то совладельцы должны написать письменный отказ от права на возможность выкупить долю, полученный от совладельцев документ лучше зарегистрировать у нотариуса. А как быть в случаи с покпкой полного дома с участком, читайте здесь.

Некоторые совладельцы, не желающие видеть хозяином не принадлежащей им доли чужое лицо, могут чинить препятствия процессу купли-продажи. Один из распространенных способов предотвращения продажи доли дома и земельного надела выражается в уклонении от получения уведомительного письма.

В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется.

Выделение доли земли

Если планы одного из совладельцев земельного надела касательно причитающейся части, встречаются прочими пользователями участка «в штыки», то выдел доли земли и получение на нее правоустанавливающих документов, позволяющих распоряжаться имуществом как угодно, проводят через суд.

По окончании судебного разбирательства и выяснения, что подававший в суд, имеет все права на интересующую его долю, законодательный орган признает истца полноправным владельцем причитающейся ему земельной доли. При этом владелец выделенной доли теряет право на любые юридические претензии относительно оставшегося земельного надела, равно как и совладельцы последнего на выделенную долю истца.

Прибегать к помощи суда в вопросах выдела земли возможно при следующих условиях:

  1. Истец должен иметь все права на долю земли из общего надела.
  2. Совладельцы участка не согласились на изменение правил пользования наделом (достаточно отсутствия согласия от одного из совладельцев надела).
  3. Заявление истца будет рассмотрено лишь в случае, если он сначала обращался с предложением изменить порядок эксплуатации надела, но получил отказ.

Оценка продаваемой доли дома и земельного надела

Оценку недвижимости, в том числе и долей, проводят с помощью лицензированного специалиста. Используя в работе линейный, нелинейный или прямой методы, оценщик выполняет поставленную задачу учитывая:

  • произведение размера имеющейся доли дома на стоимость за весь объект,
  • или учитывая обесценивание доли на фоне общей стоимости дома,
  • или учитывая износ, дополнительные издержки собственника на поддержание части объекта в должном состоянии.

Анализ правоустанавливающих документов

При анализе пакета документов, подтверждающих право продающего совершать продажу доли дома и земли, учитывают:

  • действительность завещания/дарственной, если право на владение долей недвижимого имущества является унаследованным/полученным в дар,
  • действительность сделки купли-продажи, проведенной нынешним владельцем недвижимости в процессе ее приобретения.

Стоимость оформления сделки

За непосредственное оформление сделки нужно уплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Сумма выплачивается участниками договора в равных частях.

Как правильно составить договор?

Оптимальный вариант – воспользоваться услугой опытного юриста или нотариуса. Это поможет правильно прописать все условия договора и избежать денежных потерь в настоящем и будущем.

В договоре купли продажи доли дома и доли земельного участка обязательно четко прописывают:

  • Личные и паспортные данные продавца, покупателя, сведения об органе, выдавшем каждому из них паспорт
  • Предметы договора с указанием их официальных номеров в журналах единого государственного учета
  • Общие характеристики предметов договора (размер, местонахождение, особенности, юридическое состояние – заложены или нет, сданы в аренду/субаренду или нет, арестованы или нет)
  • Обязанности покупателя относительно перерегистрации приобретаемого имущества в соответствующих инстанциях
  • Нормативные расценки за каждый из объектов
  • Отдельная стоимость за каждый из объектов
  • Виды ответственности, возлагаемой на договаривающиеся стороны в случае не вовремя проведенной перерегистрации

В качестве заключающих пунктов в договоре указывают:

  • перечисления статей закона, опираясь на которые стороны заключили сделку,
  • подтверждение дееспособности и осознанности действий каждой из сторон,
  • количество копий договора и лица, которым будут переданы копии документа.

Если дом достался в наследство

Если дом является частью большого наследства и перешел в Ваше владение полностью, то при решении продать его, нет нужды интересоваться мнением остальных наследников, получивших другие части завещанного имущества.

В таком случае сначала знакомятся с пакетом документов на дом, выясняют, есть ли регистрационное свидетельство нового образца на это имущество, в каком состоянии документы на землю под домом и рядом с ним.

При этом не стоит забывать и о налогах. О них мы говорим в этой статье.

Если есть другие собственники

В случае когда Вам принадлежит доля от общего недвижимого имущества, распоряжаться ею в полном объеме Вы сможете в случае, если каждый из совладельцев не против Ваших операций с принадлежащей Вам долей.

Если долю решено продать третьему лицу, то куплю-продажу доли дома и земельного надела можно осуществить при условии:

  • получения согласия на процедуру от прочих сособственников,
  • получения отказа от сособственников выкупить продаваемую Вами долю по предложенной цене.

Если согласия на продажу или прочую операцию получить не удается, владелец доли вправе потребовать выделения доли в натуре, что даст владельцу «кусочка» право распоряжаться имуществом согласно собственной воле.

При получении судом заявления с просьбой о выделе доли, суд может прийти к решению:

  • Выделить долю истцу
  • Не выделить долю истцу, так как часть имущества:
    • слишком мала,
    • выделение приведет к ущемлению прав прочих сособственников.

При невозможности выделить долю, суд может передать спорную часть имущества в распоряжение остальных сособственников с условием выплаты последними денежной компенсации подателю иска.

Решив выгодно расстаться с недвижимым имуществом, сначала выясните, имеются ли у Вас на руках все необходимые для купли-продажи документы. В некоторых случаях оформление нужных для инициации сделки по купле-продаже бумаг, обойдется в сумму большую, чем можно будет выручить за сбыт своего недвижимого имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

Оформляем договор купли-продажи земельной доли

Договор купли продажи доли земельного участка представляет собой волеизъявление участников сделки, выраженное в письменной форме, согласно которой одна из сторон отчуждает, а другая принимает в собственность часть земли на предварительно оговоренных условиях. Важным аспектом сделки называют допущение возможности проведения правовых действий только в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного в Росреестре.

Оформление договора купли продажи и алгоритм действий при отчуждении земельной доли регламентируются нормами действующего законодательства. Неполное содержание договора лишает документ юридической силы. Для исключения ошибок при отчуждении земли рекомендуется заранее ознакомиться с принципами составления договора купли продажи.

Общие правила приобретения доли

Для узаконивания сделки при отчуждении одной из сторон и приобретении другой доли земельного участка требуется соблюдение ряда условий, регламентируемых нормативно-правовыми актами:

  • Согласно действующим нормам законодательства, лицо, обладающее правом собственности на долю земельного участка, может распоряжаться им согласно своему усмотрению. Однако есть некоторые нюансы, приведенные ниже, которые ограничивают права собственника.
  • В первую очередь требуется выделить реализуемую долю в натуре. Для этого необходимо произвести межевание, пройти процедуру постановки доли на учет. Согласно нормам ЗК РФ, реализуемый участок должен быть наделен рядом параметров, позволяющих идентифицировать его. Кроме того, продажа земельного участка возможна только в том случае, если его размер соответствует градостроительным нормам. Для уточнения информации относительно таковых рекомендуется обратиться в отделение местного муниципалитета.
  • Остальные собственники земельного участка наделяются правом преимущественного выкупа. То есть, при реализации доли они могут выкупить ее или отказаться от предоставленного права. Однако права продавца в этом случае ограничены. Для выставления участка на продажу ему необходимо в письменной форме уведомить остальных собственников относительно начала процедуры реализации. И только при получении письменного согласия всех собственников на продажу выставление участка на торги называют возможным.
Читать еще:  Незаконное увольнение и методы борьбы с ним

Для проведения процедуры реализации земельной доли земельного участка собственнику требуется учитывать приведенные выше правила. Их несоблюдение может стать причиной получения отказа при проведении процедуры регистрации участка.

Как составить договор

После урегулирование продавцом земельного участка всех нюансов, которые могут препятствовать проведению сделки, требуется приступить к составлению договора купли продажи. Документ оформляется согласно требованиям, установленным действующим Законодательством. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Преамбула. Приведенный пункт включает информацию о месте и дате заключения договора. Также в него требуется включить паспортные данные сторон, принимающих участие в сделке, то есть, продавца и покупателя.
  • Предмет сделки. В этот пункт требуется включить все данные о реализуемом участке. Требуется указание информации об ограничениях либо обременениях земли, если таковые имеются.
  • Стоимость. Приведенную информацию отразить цифрами и прописью.
  • Порядок проведения между сторонами расчета. Требуется указание способов расчета и даты передачи денежных средств. Важно знать, что урегулировать этот вопрос стороны могут самостоятельно, к примеру, отсрочив выплаты на некоторое время. При необходимости допустимо указать расчетный банковские счета продавца и покупателя, посредством которых будут переведены денежные средства. Если денежные средства уже переданы посредством наличного расчета, требуется предоставление расписки продавца о факте их получения.
  • Обязанности и права. Продавец и покупатель вправе включить в указанный пункт обговоренные ранее права и обязанности. Однако недопустимым является внесение определенных нюансов. Так, лицо, реализующее землю, не вправе ограничить права покупателя на спектр сделок, которые возможно будут проведены в последующем, то есть, после регистрации сделки. Продавец не может претендовать на возможность обратного выкупа земли в одностороннем, то есть, не оговоренном заранее порядке.
  • Порядок процедуры передачи реализуемой недвижимости. Допустимой называют возможность вынесения данного пункта за рамки договора купли продажи. В этом случае формируется отдельный документ, именуемый передаточным актом. Если пункт сохраняется в договоре сделки, сторонам требуется включить в него информацию относительно текущего состояния земли, а также оговорить способ передачи недвижимого объекта.
  • Завершающим пунктом называют проставление сторонами личных подписей, а также указание данных.

Составить договор купли продажи может как продавец, так и покупатель. Однако перед проведением сделки и передачей документов для регистрации сторонам требуется обязательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре.

Образец и бланк

Предварительный

Важно знать, что внесение правок, изменений невозможно при составлении основного договора. Именно поэтому лицам, не имеющим опыта по проведению сделок с имуществом недвижимого характера, рекомендуется составить на первоначальном этапе предварительный договор.

В рамках предварительного договора стороны вправе указать информацию относительного возможности внесения аванса за приобретаемый участок, а также способы и возможность возврата указанных средств, если сделка была расторгнута. Однако если внесенные предварительно средства выступают в качестве задатка, ситуация носит иной характер:

  • Если ответственность по срыву сделки лежит на покупателе, то есть, произошла по его вине, продавец наделяется правом распорядиться задатком на свое усмотрение.
  • Если же ответственность лежит на продавце, последний обязан не только вернуть денежные средства покупателю, но также компенсировать срыв сделки. Как правило, размер компенсации равен размеру задатка, однако стороны вправе оговорить иную, большую или меньшую сумму в рамках предварительного договора.

В остальном предварительный договор соответствует основному.

Основной

Основной договор называют своеобразным чистовым вариантом. В отличие от предварительного документа, оформление основного называют обязательным. Составление документа производится нотариусом или сторонами сделки самостоятельно, однако требуется нотариальное его заверение. Указанное требование обусловлено тем, что реализуемая собственность имеет долевой характер. Документ наделяется юридической силой до момента регистрации, но только после подписания его сторонами.

Необходимые документы

Для проведения сделки по реализации и приобретению недвижимости сторонам потребуется подготовить следующий пакет:

  • Договор купли продажи. Для процедуры требуется предоставить количество экземпляров, равных количеству сторон, принимающих участие в сделке. Также один образец остается в Росреестре.
  • Передаточный акт. Если информация о состоянии земли и способах ее передачи не была включена в положения договора, сторонам требуется также предоставить для проведения регистрационной процедуры передаточный акт.
  • Оригиналы, а также ксерокопии документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя.
  • Кадастровый паспорт реализуемого объекта.
  • План, составленный после проведения межевания.
  • Документ, подтверждающий отсутствие обременений или ограничений по продаже реализуемой доли.
  • Выписка из ЕГРН, содержащая информативную характеристику, отражающую состояние и собственников недвижимого объекта.
  • Документ, согласно которому проведена оплата госпошлины.
  • Письменные заявления сторон, являющихся долевыми собственниками земли, в которых указан отказ от приобретения реализуемой доли.
  • Если реализуемый объект в общем праве собственности супружеской пары, требуется согласие второй стороны, заверенное нотариально. Отсутствие документа называют причиной отказа проведения регистрационных действий.

Если одна из сторон не может принять участие в сделке согласно объективным причинам, в качестве официального представителя может выступить лицо, действующее согласно нотариально заверенной доверенности.

Процедура регистрации

Процедура регистрации отчуждаемой собственности производится Росреестром. Для ее проведения сторонам требуется обратиться в государственный орган, расположенный согласно месту нахождения участка. Также сторонам предоставляется возможность обращения в многофункциональный центр, однако в этом случае время сделки может увеличиться.

После сдачи сторонами требуемого пакета документов сотрудником принимающего государственного органа выдается справка с указанием даты, когда покупателю и продавцу необходимо повторно явиться для получения зарегистрированных договоров и документов, подтверждающих права передачи собственности на отчуждаемый объект. Сделка считается осуществленной после получения сторонами приведенной выше документации.

Стоимость и сроки

Для регистрации сделки купли продажи требуется обратиться в отделение Росреестра, расположенное согласно месту нахождения земельного участка. Также можно подать документы через многофункциональный центр. В этом случае процедура может занять большее количество времени, так как МФЦ выступают в качестве посредника между конечной организацией и заявителем. Срок проведения регистрации составляет 10 дней.

Стоимость сделки зависит от ряда нюансов, в числе которых участие в процедуре нотариуса. При необходимости нотариального заверения договора цена проекта договора зависит от расценок выбранной нотариальной конторы. В среднем процедура составления проекта стоит от 1 000 до 10 000 рублей.

Согласно нормам действующего законодательства, в стоимость услуг нотариуса включается также государственная пошлина, размер которой составляет 0,5% от общей суммы проводимой сделки. Для определения размера пошлины требуется учесть кадастровую стоимость земли.

При обращении в Росреест также необходимо оплатить пошлину. Размер ее при продаже и приобретении садовых земельных участков, земель сельхоз назначения, личного подсобного хозяйства составляет 350 рублей. Для участков, отнесенных к иным категориям, применяется иная сумма – 2 000 рублей.

Налогообложение

Согласно нормам действующего законодательства, на каждого продавца, независимо от характера реализуемого им недвижимого имущества, накладывается обязанность по уплате налога. Размер суммы выплат различается в зависимости от того, в течение какого времени собственник владел отчуждаемым имуществом, а также стоимости недвижимости. Применяются следующие правила при расчете суммы налога:

  • Если собственник владел участком на протяжении трех лет, обязанность по уплате налогов снимается. Также правило распространяется на доли, приобретенные по договору дарения.
  • Если в силу обстоятельств собственник не может владеть землей менее, чем в течение пяти лет, требования об уплате налогов также отсутствуют.

Если земельная доля находилась в собственности владельца на протяжении большего, нежели срок льготного налогового периода, времени, продавцу потребуется оплатить 13% от общей стоимости доли.

Можно ли и как расторгнуть договор

Равно как и любая другая, сделка, согласно которой осуществляется процедура купли – продажи земельного участка, может быть аннулирована. Оптимальный вариант — предварительное устное соглашение между сторонами о взаимном возврате денежных средств, затраченных на приобретение земли и, соответственно, прав собственности на владение участком. В такой ситуации составляется и подписывается сторонами мировое соглашение.

Однако при отсутствии между сторонами предварительного соглашения расторжение договора возможно только при наличии объективных причин, регламентированных действующим законодательством:

  • Нарушение условий, прописанных в пунктах действующего договора, на основе которого проведена процедура сделки.
  • Изменены обстоятельства, ввиду которых одна из сторон лишилась выгоды после проведения процедуры сделки.
  • Выявление факта мошенничества со стороны продавца либо покупателя.

При наличии приведенных выше аспектов процедура расторжения договора купли продажи земельного участка осуществляется путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Решение выносится на основании документальных свидетельств и устных показаний сторон. После вступления решения в законную силу денежные средства, затраченные покупателем на приобретение участка, возвращаются продавцом. Сделка автоматически утрачивает юридическую силу, в связи с чем права собственности на земельную долю возвращаются продавцу.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Купля-продажа доли земельного надела и особенности составления договора

Среди участников рынка недвижимости периодически заключаются договоры купли-продажи долей наделов земли, такие сделки бывают необходимыми по разным причинам.

Составление договоров о передачи прав собственности на доли участков от одного лица к другому путём коммерческой продажи не сильно отличается от обычных договоров о покупке наделов земли, но имеет ряд особенностей, которые зависят от категории земли и мотивов такой сделки. Как купить часть земельного участка?

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Общие правила покупки доли надела земли

Если у одного участка земли имеется два или более собственников, в то время как данный участок имеет один кадастровый номер и не разграничен внутри, то говорят, что собственники владеют данным участком на правах долевой собственности. Примером таких собственников могут быть супруги, приобретавшие в браке надел земли. Так, они могут заключить сделку купли-продажи земельного участка в долевую собственность с любым лицом, если вторая сторона (владелец доли) не воспользуется правом преимущественного выкупа.

Если собственник доли надела земли желает оформить эту долю как отдельный участок земли, с отдельным кадастровым номером и собственными границами, то такая процедура называется выделением доли в участок.

Читать еще:  до скольки можно шуметь в квартире в будние и выходные дни?

Причины для покупки доли надела земли

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как юридических, так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

  • Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
  • Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
  • Необходимость выкупить долю выходящего из крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственника;
  • Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

Алгоритм покупки доли участка земли

В том случае, если продаваемая доля относится к категории земель населённых пунктов, или к категории сельскохозяйственных земель подкатегорий садоводства, дачного строительства или личного подсобного хозяйства, то процедура покупки такой доли сходна с процедурой покупки земельного участка с некоторыми отличиями.

Для долей из вышеупомянутых категорий земли порядок действий следующий:

  1. Проверка всех документов отчуждаемой доли земельного надела (право собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений).
  2. Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи доли на земельный участок, где указываются общие условия сделки.
  3. Необходимо проконтролировать, чтобы продавец проинформировал других собственников земельного надела, из состава которого отчуждается доля, о её предстоящей продаже.
  4. По факту нежелания других собственников надела приобрести долю продавца и окончании проверки всех документов составляется и подписывается основной договор покупки.
  5. Договор (соглашение) регистрируется в органах Росреестра, где покупателю выдаётся документ о праве собственности.

Необходимо учитывать, что преимущественным правом покупки доли надела земли являются собственники других долей данного надела, согласно ст. 250 ч. 1 Гражданского кодекса РФ.

Для продажи доли земли продавцу потребуется согласие общего собрания собственников долей земельного надела, если покупаемая доля относится к подкатегории:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • пашен;
  • земель для выпаса скота;
  • земель для сенокоса.

Без такого согласия сделка может быть признана ничтожной по решению суда. Общее собрание собственников организуется председателем коллектива собственников надела по заявлению продавца. Для получения продавцом разрешения на продажу своей доли требуется согласие простого большинства собравшихся собственников (50% + один голос). Для кворума необходимо присутствие 20% всех собственников на собрании.

Протокол собрания необходимо приложить к договору сделки, остальные действия по приобретению доли предпринимаются согласно вышеизложенному алгоритму.

Составление договора купли-продажи

При составлении договора о покупке недвижимости нужно учесть множество нюансов. Покупатель и продавец желают быть уверенными в том, что условия договора будут исходить из условий, устно обговоренных сторонами заранее. Так как таких условий может быть достаточно много, то иногда удобно составить предварительный договор покупки недвижимости (доли земельного надела).

Предварительного

В сделках с недвижимостью предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра. Бланк предварительного договора в своём содержании должен иметь следующие пункты:

  • Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
  • Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
  • Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
  • Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
  • Информация о возможном внесении покупателем задатка или аванса.

Необходимо помнить о разнице между задатком (залогом) и предоплатой. В случае отказа заключить договор любой из его сторон предоплата подлежит возвращению покупателю, в то время как залог либо не возвращается вовсе или возвращается частично (если покупатель отказался от сделки), либо возвращается в двойном или ином кратном размере (если отказался от сделки продавец).

Основного

Существуют типовые бланки договоров продажи наделов земли. Для составления договора продажи доли стороны могут использовать готовый бланк, внося в него необходимые изменения, или обратиться к профессиональным юристам за помощью. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Полные имена и паспортные данные сторон, участвующих в сделке;
  • Описание предмета договора — продаваемой доли участка земли;
  • Описание возможных обременений на продаваемую долю;
  • Цена сделки в рублях;
  • Способы и сроки произведения оплаты;
  • Реквизиты сторон сделки;
  • Прочие условия.

В описании предмета договора необходимо внести все характеристики продаваемой доли (кадастровый номер, площадь и другое). Если существуют обременения на долю (например, налоговая задолженность), то они переходят к новому владельцу.

Способами оплаты могут быть наличный расчёт, безналичный расчёт или банковская ячейка. Последний способ является наиболее надёжным.

Также в договоре должны быть внесены сведения об ответственности участников сделки за нарушение пунктов договора и о возможных непредвиденных обстоятельствах, объективно препятствующих выполнению некоторых пунктов договора его сторонами.

Субаренда земельного участка принципиально отличается от переуступки.

Хотите приватизировать комнату в общежитии? Узнайте, как это сделать, прочитав нашу статью.

Что такое жилищный сертификат и как им правильно воспользоваться? Узнайте об этом в нашей статье.

Важные моменты покупки доли

Обращаться к нотариусу стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

  • Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
  • Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

Если лицо, обладающее преимущественным правом покупки (сосед), не воспользовалось таким правом в течение 30 дней, продавец может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую он предложил соседу, иначе такая сделка может быть опротестована соседом в трёхмесячный срок.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании доверенности, заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка

Продажа доли участка встречается часто. Обычно такое имущество достаётся собственнику по наследству, но человек не собирается его использовать по назначению.

Большинство владельцев слабо представляют себе специфику отчуждения долей земельных участков.

Разберем в статье понятие доли земли, как купить часть надела, правильно оформить сделку и составить грамотный документ купли-продажи.

Покупка части земли — что это такое?

Участок земли – это имущество, которое имеет определённые характеристики:

Доля участка не имеет подобных свойств. Поэтому указывается информация об участке и о величине доли, которая продаётся.

Внимание! Преимущественное право приобретения доли имеют люди, которые уже владеют частью общего имущества. Продавец должен им официально предложить покупку этого имущества по цене, на которую согласился предполагаемый покупатель.

Формально в договоре не требуется указывать, что продавец предупредил других собственников о предстоящей сделке. Эта обязанность владельца напрямую не касается сделки. Но если она не соблюдена, то переход права собственности может быть оспорен в суде. В остальном договор составляется так же, как и обычное соглашение о купле-продаже недвижимости.

Порядок заполнения документа

Документ может быть составлен сторонами самостоятельно. Обычно люди берут шаблон договора, где изменяют определённые пункты в соответствии с особенностями сделки.

Текст составляется и печатается с помощью вычислительной техники, подписывается участниками собственноручно.

Также можно полностью или частично написать текст от руки, если это будет разборчиво и понятно.

Реквизиты

Документ должен иметь название, например, «Договор купли-продажи доли земельного участка». Также указывается дата составления и населённый пункт, где был оформлен документ.

Сведения о сторонах

В отношении каждого участника сделки указывается:

  • Ф.И.О.(наименование организации, если одной из сторон является юридическое лицо);
  • дата рождения;
  • адрес регистрации;
  • данные о паспорте (номер, серия, кем и когда был выдан).

Если от имени покупателя или продавца выступает доверенное лицо, то в отношении него указывается такая же информация.

Информация о предмете сделки

В этом разделе указывается информация об наделе:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • категория земель;
  • тип разрешённого использования;
  • основание возникновения права собственности.

Также вписывается, какая именно часть земли продаётся, например, ½ доли.

Внимание! Не стоит заниматься самостоятельными вычислениями. Стоит писать цифры, которые указаны в выписке из ЕГРН.

Продавец гарантирует, что имущество не обременено правами третьих лиц:

  • не сдано в аренду,
  • не находится в залоге.

По доле не должно быть споров в судах. В качестве подтверждения верности информации можно указать реквизиты выписки из ЕГРН.

Сведения о других владельцах

В договоре стоит указать, кому принадлежат другие доли участка. Вся информация есть в выписке из ЕГРН.

Желательно, чтобы к договору были приложены обращения к другим владельцам от продавца с предложением приобрести долю. На указанные запросы должны быть получены письменные ответы.

Часто получатели уведомлений ничего не сообщают, что обоснованно считается отказом от выкупа. В этом случае стоит приложить квитанции об отправке корреспонденции почтой.

Права и обязанности сторон

Продавец должен:

  • передать продавцу долю на участок в оговоренный срок, свободной от прав третьих лиц;
  • предоставить необходимые для использования имущества документы;
  • не препятствовать покупателю использовать имущество по своему усмотрению.

Продавец имеет права требовать оплаты в порядке, предусмотренном договором.

Обязанности покупателя:

  • принять долю;
  • оплатить её стоимость в сроки и в размерах, описанных в соглашении.
Читать еще:  Что такое коллективный договор для Вас

Покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения цены, если продавец не предупредил его о существенных недостатках имущества.

Обычно в договорах купли-продажи недвижимости права и обязанности не прописываются в отдельном разделе. Они указываются в разделах, посвящённых соответственно предмету сделки, порядку расчётов, регистрации права собственности.

Важно! Стороны по своему усмотрению могут расширить список прав и обязанностей, если это не будет противоречить закону.

Стоимость и порядок расчётов

В договоре указывается стоимость в рублях или в иной валюте по курсу ЦБ РФ.

Оплата может производится:

  • до перехода права собственности;
  • после регистрации сделки;
  • частично до и после регистрации.

Деньги перечисляются на счёт продавца или передаются ему наличными. Во 2-м случае потребуется расписка о получении средств.

Порядок передачи имущества и переход права собственности

По общему правилу недвижимость передаётся по акту приёма-передачи. Такое положение закреплено в статье 556 ГК РФ. Но участники сделки могут обойтись без акта, если это будет прямо указано в соглашении. Тогда имущество передаётся в момент подписания соглашения.

Право собственности на долю перейдёт к покупателю, когда будет произведена государственная регистрация сделки. Обычно обязанность обратиться в Росреестр и понести соответствующие расходы несёт новый собственник.

Ответственность

Сторона, нарушившая условие сделки, должна возместить другой стороне понесённые убытки. Продавец и покупатель могут дополнительно установить штрафы или пени на случай неправомерных действий.

Ответственность наступает чаще всего при несвоевременном расчёте или при задержке передачи имущества.

Порядок разрешения споров

Продавец и покупатель берут на себя обязательство урегулировать любые разногласия путём переговоров и направления письменных претензий. Срок ответа на претензию можно установить в 10-15 дней.

Споры рассматриваются по месту нахождения ответчика. Лица имеют право указать иной орган, например, конкретный районный суд.

Заключительные положения и подписи

В конце текста указывается:

  • количество оригиналов договора;
  • когда соглашение вступает в силу (например, со дня подписания);

Договор завершается блоком, где ещё раз перечисляется информация о сторонах (Ф.И.О., адрес проживания, номер банковского счёта, если это требуется для расчётов). Под ними каждый участник сделки сам ставит подпись и дату.

Особенности покупки земли на двоих покупателей

Возможна ситуация, когда в качестве одной стороны сделки выступают 2 покупателя.

В этом случае в соглашении указывается:

  • Ф.И.О. и паспортные данные каждого покупателя;
  • размер имущества, который достанется каждому из них;
  • сумма, которую должен перечислить продавцу каждый из покупателей;
  • подписи каждого участника сделки.

Особенности оформления продажи части надела

Долевая часть участка определяется в виде дроби (например, 2/3) или в процентах. Территория не имеет границ. Поэтому покупателю не может достаться конкретная часть надела, даже если продавец обещает ему это на словах.

Статья 252 ГК РФ предусматривает, что совладельцы по взаимному соглашению решают, как должно быть разделено имущество. Если собственникам не удалось прийти к консенсусу, заинтересованное лицо обращается в суд, который вынесет решение о делении участка.

Если в будущем гражданин планирует использовать свою долю без согласования с другими собственниками, например, построить там дом, то ему потребуется провести выдел. Будет составлен проект межевания, составлен кадастровый план, который будет зарегистрирован в Росреестре. Всё это потребует дополнительных расходов, что стоит учесть до заключения договора.

Справка! Государственной регистрации доли участков не подлежат. Но покупатель обязан обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход права собственности на часть имущества.

С 2016 года нотариальное удостоверение сделки не требуется. Но стороны могут по своей инициативе обратиться к нотариусу для составления договора и подтверждения законности перехода права собственности.

Заверение требуется в следующих случаях:

  • продавец или покупатель не достигли возраста 18 лет;
  • одна из сторон договора была признана судом недееспособной.

Юристы рекомендуют привлекать нотариуса при совершении сделки, если имущество принадлежит гражданину, состоящему в браке. Для перехода права собственности всё равно потребуется заверять согласие супруги.

Заключение

В договоре купли-продажи доли участка нужно указать её размер, как это зафиксировано в ЕГРН. Продавец должен предварительно предложить другим собственникам земли купить долю по той же цене, и покупатель должен проконтролировать, было ли сделано это предложение.

Договор купли-продажи доли земельного участка в долевую собственность

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В большинстве случаев, закон предусматривает оформление земельного надела в собственность, только при выделении его в отдельный участок. Однако в ряде случае выделение не может быть произведено. В такой ситуации, объект переходит в совместную собственность. Рассмотрим, как оформить контракт купли-продажи доли земельного участка.

Причины выделения доли

Основной причиной запрета на выдел участка является размер. Площадь надела не может быть меньше минимального размера, установленного для земельных участков.

Величина определяется органами местного самоуправления, поэтому различается в целом по РФ. Если муниципалитет не установил свою норму, то учитывается величина, определенная регионом.

Если выделить долю в натуре нельзя, то объект может принадлежать владельцам:

  • на праве совместной собственности (наследование, приобретение в браке);
  • на праве долевой собственности (покупка, дарение, выдел доли).

Важно! В случае продажи доли в земельном участке, на него распространяется право преимущественного выкупа для совладельцев (ст. 250 ГК РФ). Поэтому продавец обязан сначала предложить долю им.

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.

Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.

Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение. Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.

Основания для выдачи положительного решения

№ п/п Основание
1 Переезд семьи в другой район, регион
2 Необходимость крупной суммы денежных средств на нужды ребенка (лечение, обучение)

В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.

Для получения постановления, разрешающего продажу необходимо:

  1. Обратиться в отдел опеки по месту регистрации несовершеннолетнего.
  2. Подать заявление и перечень документации.
  3. Доказать острую необходимость продажи объекта.
  4. Получить решение (через 30 дней).
  5. В случае отрицательного ответа, обжаловать отказ в суде.

Важно! В случае обращения в суд, гарантия положительного решения отсутствует. Суд привлечет в процесс специалистов районного отдела опеки и выяснит причины отказа.

Кроме того, наличие в составе собственников или покупателей несовершеннолетнего, является причиной для обязательного нотариального удостоверения контракта. Таким образом, законодатель защищает имущественные интересы детей.

Порядок оформления

Алгоритм действий при заключении сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Подготовка проекта договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация сделки.

Прилагаемая документация

Документация для заключения договора включает:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • согласие супругов сторон;
  • кадастровый паспорт на земельный надел;
  • правоустанавливающая документация (свидетельство о правах на наследство, контракт купли-продажи или дарения);
  • выписка из ЕГРН.

В случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо, то потребуется нотариальная доверенность и гражданский паспорт. Документы предоставляются в виде копий и оригиналов.

Форма контракта

К договору предъявляются следующие требования:

  • обязательная письменная форма;
  • нотариальное удостоверение, если в состав собственников сходит несовершеннолетний или недееспособный;
  • количество экземпляров зависит от числа сторон, наличия нотариуса + дополнительный экземпляр для Росреестра;
  • на каждом экземпляре проставляются подписи всех сторон сделки;
  • договор не требует регистрации в Росреестре;
  • переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • если договор подлежал нотариальному удостоверению, то нотариус сам направляет документы в Росреестр.

Важно! Закон устанавливает ограничения в отношении предмета сделки. Обязательным условием является проведение межевания и постановки на кадастровый учет объекта.

Содержание договора

К существенным условиям контракта относятся:

  1. Сведения о предмете договора. Данные контракта должны дать возможность недвусмысленно определить предмет сделки. В отношении доли земельного участка необходимо указать адрес, кадастровый номер, величину доли, реквизиты правоустанавливающего документа, сведения из выписки, площадь, категорию земель, данные об отсутствии обременений.

Важно! Постановление Верховного Суда позволяет указывать кадастровый номер, вместо других признаков индивидуализации. Однако рекомендуется использовать полный перечень признаков.

  1. Цена объекта. Контракт должен предусматривать стоимость доли. Сумма указывается как цифрами, так и прописью. При этом, стороны могут предусмотреть рассрочку платежа или отсрочку выплаты.
  2. Данные сторон и их подписи. Обязательно необходимо указание полных данных. Включая Ф.И.О., дату рождения, данные паспорта и адрес регистрации. Все сведения указываются полностью и без сокращений.

Фиксация момента перехода прав

Государственная регистрация является основанием перехода права. Однако фактический переход объекта фиксируется в акте приема-передачи.

Документ должен содержать:

  1. Сведения о сторонах.
  2. Данные о предмете сделки.
  3. Дату принятия объекта покупателем и отсутствие претензий.

Образец акта приема-передачи ½ доли земельного участка

Стоимость оформления

Расходы на оформление сделки включают:

  • юридическую консультацию – от 1500 р. (на нашем сайте – бесплатно);
  • нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы сделки;
  • правовые услуги нотариуса – от 5 000 р. в зависимости от региона;
  • государственная регистрация – 350 р.

Как признать договор недействительным

Документ может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Оспорить контракт в суде можно по следующим причинам:

  • одна из сторон нарушила условия договора;
  • документ оформлен с нарушением законодательства;
  • мошеннические действия сторон;
  • изменение обстоятельств у одной из сторон.

В случае, если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то его оформление можно доверить нотариусу. В противном случае стороны могут подготовить его самостоятельно. Для оформления контракта можно привлечь юриста. Наши специалисты окажут вам помощь в подготовке проекта. Можно просто оставить заявку непосредственно на сайте.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Ссылка на основную публикацию