Как перевести нежилое помещение в жилое

Как перевести нежилое помещение в жилое

Перевод нежилого помещения в жилое в 2020 году

Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке. До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено. Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.

Что такое жилое и нежилое помещение?

Под жилым помещением понимают изолированную недвижимость, в которой гражданин может проживать постоянно. Оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям.

Жилым имуществом признают:

  • жилой дом (например, частный дом), его часть ;
  • квартиру, часть помещения;
  • комнату.

Жилье можно сдавать в наем. Собственник вправе получить регистрацию по адресу нахождения имущества.

Остальные объекты являются нежилой недвижимостью. К ней относят торговые базы, магазины, офисные помещения, цеха, прочее имущество. Такую собственность сдают только в аренду. Прописку по адресу нахождения не оформляют.

Законодательство

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:

Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.

Условия перевода помещения из нежилого в жилое

Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия.
Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:

  • объект является собственностью заявителя;
  • сособственники согласились на изменение статуса имущества;
  • наложен залог, арест;
  • есть долги по коммунальным услугам;
  • выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
  • имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
  • объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
  • перевод не повлечет опасность для жильцов;
  • к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Пример 1. Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нежилых помещений в жилые. Суд вынес отрицательное решение. Мотивировал его тем, что собственником имущества является не образовательная организация, а субъект РФ. Департамент имущественных отношений отказал в согласовании смены статуса недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28.05.2010 года № Ф03-2872/2010 по делу № А51-12554/2009).

Пример 2. М.А. Савельев обратился в суд с целью обжалования отказа администрации г. Вологда в переводе нежилого помещения в жилое. В ходе разрешения спора было установлено, что имущество находится на техническом этаже жилого дома, к нему нет доступа при помощи лифта. Вместе с тем есть возможность воспользоваться лестницей с предыдущего этажа. Поэтому комбинированная схема доступа не противоречит постановлению № 47. Кроме того, в составе конструкции имущества имеется водопровод, отопительная система, канализационная сеть, электричество, вентиляция. Эти условия позволяют комфортно проживать в помещении. Студия построена как квартира в соответствии со строительными и санитарными нормами. На основании данных обстоятельств суд удовлетворил требования М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30.05.2012 года № 33-2080/2012).

Важно знать! Будущее жилье не должно находиться в аварийном состоянии. Если нежилое имущество способно причинить вред здоровью человека, перевод в жилое помещение не разрешен.

Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.

Ограничения для перевода

Не каждое нежилое помещение разрешено переводить в жилое, существуют ограничения.

Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:

  • недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
  • имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
  • есть утечки воды, используемой в быту;
  • отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.

Пример 3. Предприниматель обратился в суд с требованием перевести нежилое имущество в жилое. Судья установил, что принадлежащая истцу недвижимость была реконструирована под торговый центр. Вход в помещения для проживания осуществляется через помещения общественного назначения. Требуется сделать отдельный вход, поэтому в иске было отказано (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.

Процедура перевода

Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

Какие документы необходимо подготовить?

В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.

Обращение должно содержать следующую информацию:

  • наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
  • об объекте недвижимости;
  • о документе на право собственности;
  • просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
  • список приложений;
  • число и подпись.

К заявлению прикладывают пакет документов:

  • оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
  • технический план;
  • проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
  • поэтажный план здания.

Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

После подачи бумаг рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. Срок составляет 45 дней. Затем обратившемуся лицу направляют положительное или отрицательное решение.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.

Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку

Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества

Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.

Шаг 3. Выполнение перепланировки

Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.

Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:

Субъект правонарушения Наказание
граждане штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели штраф от 1 000 до 2 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

юридические лица штраф от 10 000 до 20 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

  • представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
  • документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
  • собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
  • предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

В решении об отказе уполномоченный орган указывает основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ направляют заявителю в течение трех дней.

Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах. В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).

Что делать, если заявителю отказали в переводе?

Если собственнику отказали в смене статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в судебной инстанции. Подать заявление нужно в течение трехмесячного срока с момента получения отрицательного решения.

В какой суд нужно подавать документы?

Если собственником помещения является гражданином, подавать документы нужно в районный или городской суд. Предприниматели и организации обжалуют отказ через арбитражный суд.

Как составить исковое заявление?

Собственнику необходимо заявить требование о признании решения об отказе необоснованным.

В заявлении указывают следующую информацию:

  • сведения о заявителе и ответчике;
  • данные об имуществе;
  • ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
  • перечень подтверждающих документов;
  • дату и подпись.

К заявлению прикладывают документы:

  • копию иска для ответчика;
  • документ о праве собственности на имущество;
  • план помещения;
  • поэтажный план здания;
  • проект переустройства и перепланировки;
  • решение об отказе;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Если в деле будет участвовать представитель собственника, следует приложить доверенность. Стоимость рассмотрения спора в суде установлена НК РФ. Госпошлина для граждан составляет 300 руб., для организаций — 2 000 руб.

Рассмотрение спора и вынесение решения

Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости по процедуре административного производства, которая установлена КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.

Стороны приглашаются в судебное заседание. В случае необходимости привлекают третьих лиц и свидетелей. После исследования материалов по делу выносится решение.

Действия заявителя после получения положительного судебного решения

Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, документы о смене статуса имущества должны будут рассмотрены заново с учетом мотивированного мнения судьи. Специалисты муниципалитета обязаны будут устранить допущенные нарушения и выдать новое решение. На основе него собственник проведет перепланировку и узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и Росреестре.

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону (круглосуточно):

+7 (499) 110-95-76 – Москва и Московская обл.
+7 (812) 407-30-62 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
8 (800) 550-46-35 – Остальные регионы России

Как перевести нежилое помещение в жилое

Перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. В случае такого перевода меняется статус помещения, что влечет изменение порядка его использования.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Перевести нежилое помещение в жилое можно, только если соблюдаются следующие условия:

  • Помещение принадлежит на праве собственности и не обременено правами иных лиц (например, в силу кредитных договоров, аренды и пр.);
  • Помещение соответствует определенным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или имеется возможность привести помещение в соответствие таким требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Порядок перевода нежилого помещения в жилое

1. Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарно-эпидемиологических, гигиенических и противопожарных требований к будущему жилому помещению. Для этого необходимо подготовить проект переустройства и (или) перепланировки.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения можно заказать в оказывающих подобные услуги специализированной организации или у индивидуального предпринимателя, и являющихся членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при демонтаже отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

2. Подготовка документов для перевода нежилого помещения в жилое

Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:

  1. Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
  2. Документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
  3. Правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  4. Проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
  5. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
  6. Заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
  7. Решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя (если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний);
  8. Свидетельство о рождении или соответствующий документ – в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены в другом городе.

Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы и информацию:

  • сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право зарегистрировано в ЕГРН);
  • поэтажный план с экспликацией;
  • выписку из технического паспорта;
  • справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены в другом городе);
  • заключение уполномоченного органа по архитектуре и градостроительству соответствующего населенного пункта.

Эти документы можно представить по собственной инициативе.

3. Обращение в уполномоченный орган за получением разрешения о переводе

Собранные документы необходимо предоставить в уполномоченный орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения. Например, в Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое помещение предоставляет Департамент городского имущества.

Подать заявление и документы можно непосредственно в уполномоченный орган либо через МФЦ. В получении документов должна быть выдана расписка с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Общий срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения не может превышать 45 дней со дня представления в уполномоченный орган документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Если документы поданы через МФЦ, то срок принятия решения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

В течение 3 рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.

4. Проведение переустройства и (или) перепланировки и получение акта приемочной комиссии

Если необходимы работы по переустройству (перепланировке) помещения, о чем должно быть указано в решении о переводе нежилого помещения в жилое, то решение о переводе нежилого помещения в жилое является основанием для проведения таких работ.

Завершение работ по переустройству (перепланировке) подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод нежилого помещения в жилое. Данный акт приемочной комиссии подтверждает завершение перевода нежилого помещения в жилое и является основанием его использования в качестве жилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

5. Подготовка технического плана перепланированного и (или) переустроенного помещения

Для подготовки технического плана нужно заключить договор на проведение кадастровых работ с ИП – кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера.

Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и передается в Росреестр для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения.

6. Внесение сведений в ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое

Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно (в порядке межведомственного информационного взаимодействия) направляет в Росреестр:

  • решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если перепланировка не требовалась);
  • решение об утверждении акта приемочной комиссии (если перепланировка проводилась).

Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих 5 рабочих дней. Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН.

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, то можно самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

В течение 3 рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления.

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление.

7. Получение выписки из ЕГРН о праве на жилое помещение

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН.

Запрос на получение выписки может быть подан в виде бумажного документа при личном обращении в Росреестр или через МФЦ, путем отправки по почте либо в электронной форме.

Как сделать нежилое помещение жилым

1. В каких случаях помещение переводят из нежилого в жилое?

Перевод нежилого помещения в жилое необходим, если, к примеру, у вас был офис на первом этаже, из которого вы хотите сделать квартиру для проживания.

Чтобы сделать помещение жилым, необходимо соблюсти ряд условий. Так, например, нежилое помещение нельзя перевести в жилое, если:

  • переводимое помещение не отвечает установленным требованиям , и обеспечить соответствие этим требованиям невозможно;
  • право собственности на это помещение обременено правами третьих лиц.

2. Какие еще условия нужно выполнить?

Чтобы привести помещение в соответствие требованиям, вам может понадобиться перепланировка и (или) переустройство помещения. Заранее озаботьтесь его согласованием: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который впоследствии понадобится и для перевода помещения в жилое.

Если в ходе перепланировки будет затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, также вам понадобится провести собрание собственников.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

  • оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
  • уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
  • документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
  • списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
  • документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
  • письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
  • доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
  • если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2018 года).

4. Какие документы понадобятся для подачи заявления?

К документам, подтверждающим проведение голосования собственников жилья (если их согласие требовалось), вам необходимо приложить:

  • заявление о предоставлении государственной услуги;
  • документ, удостоверяющий личность (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
  • документ, удостоверяющий личность, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения (копия и оригинал);
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригинал или нотариально заверенные копии), если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре невидимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в Департаменте городского имущества;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
  • заключения о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям:
  • из организации, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию ;
  • из организации, аккредитованной на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы , расследования, обследования и иных видов оценок;
  • из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня подачи заявления, либо иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан;
  • учетно-техническая документация на помещение (подлинники);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме) (подлинники).

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобятся:

  • решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя (копия и оригинал);
  • в отношении детей-сирот, а также детей, не достигших 14-летнего возраста — свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?

Насколько легко или, напротив, трудно сделать такой перевод, зависит от состояния помещения и документов. Сейчас расскажу подробности.

Что такое жилое помещение по закону

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.

Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Вот какие для этого понадобятся документы.

Обязательные документы — их перечень есть в ЖК РФ:

  1. Заявление о переводе помещения.
  2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
  3. Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.

Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме. В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.

Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.

Как и куда подавать документы

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.

Если получили отказ, его можно обжаловать через суд. У вас будет три месяца с момента, когда вы получили отказ или узнали о нем, чтобы подать жалобу.

Если получили разрешение, но нужна перепланировка

В таком случае переоборудовать помещение из нежилого в жилое можно на основании этого же разрешения. Когда закончите ремонтные работы, подайте заявление в тот же муниципальный орган.

Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.

Как зарегистрировать объект в новом статусе

Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.

Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.

Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.

Это стандартная процедура

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.

Стоимость зависит от сложности

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Почему могут отказать в переводе

Если помещение не соответствует требованиям и это невозможно исправить, перевести его из одной категории в другую точно не получится.

Еще могут отказать по следующим причинам:

  1. Не хватает документов из обязательного списка.
  2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
  3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
  4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Перевод нежилого помещения в жилое в 2019 году: пошаговая инструкция

Дата публикации материала: 16.01.2019

Последнее обновление: 07.06.2019

Рассказываем, как перевести нежилое помещение в жилое в 2019 году.

Чем жилое помещение отличается от нежилого?

Для начала разберемся с терминологией. Итак, что такое жилое помещение и чем оно отличается от нежилого?

В ст. 15 и ст. 17 Жилищного кодекса РФ указано, что под жилым помещением понимается объект недвижимости, который:

  • Предназначен для постоянного проживания граждан(т.е., является местом, где постоянно или преимущественно проживают люди);
  • Пригоден для постоянного проживания граждан(т.е., отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации).

Обратите внимание! Законодательство не запрещает использовать жилые помещения для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности — но только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.

В свою очередь, нежилым помещением считается недвижимость, которая используется в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных или других целях.

Условия перевода нежилого помещения в жилое в 2019 году

Теперь поговорим об обстоятельствах, при которых возможен перевод из нежилого помещения в жилое.

Согласно положениям ст. 22 ЖК РФ переход помещения в другую категорию возможен при соблюдении следующих условий:

  • Оформить такой перевод может только собственник нежилого помещения(или его представитель — по нотариальной доверенности);
  • Указанная недвижимость должна отвечать требованиям, установленным для жилых помещений(или же у собственника есть возможность привести нежилое помещение в соответствие таким требованиям);
  • Нежилое помещение не обременено правами физических и/или юридических лиц(например, в силу договора ипотеки, залога, аренды или найма).

Порядок перевода нежилого помещения в жилое в 2019 году

Если вы планируете самостоятельно перевести нежилое помещение в жилое, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: подготовьте заявление

На первом этапе вам необходимо скачать и заполнить заявление о переводе нежилого помещения в живое. В заявлении обязательно укажите следующую информацию:

  • Наименование органа, в которое подается заявление;
  • Данные заявителя(ФИО, паспортные данные, место жительства, номер телефона);
  • Место нахождения нежилого помещения;
  • Сведения о собственнике жилого помещения;
  • Срок и режим проведения ремонтно-строительных работ(если объект недвижимости не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям);
  • Список документов, прилагаемых к заявлению.

Шаг 2: подготовьте документы

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • Паспорт заявителя;
  • Нотариально удостоверенная доверенность на имя заявителя(при необходимости);
  • Правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
  • Технический план нежилого помещения;
  • Поэтажный план дома, в котором находится нежилое помещение;
  • Проект переустройства и/или перепланировки нежилого помещения(если помещение не соответствует требованиям законодательства).

Шаг 3: обратитесь в уполномоченный орган

После того как все документы будут собраны, вам необходимо обратиться в местный Департамент городского имущества — ваше обращение зарегистрируют и выдадут вам соответствующую расписку.

Шаг 4: дождитесь решения о переводе нежилого имущества в жилое

В течение 48 дней Департамент должен рассмотреть ваше обращение и принять решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении вашей просьбы.

Шаг 5: получите выписку из ЕГРН

Если чиновники приняли решение о переводе нежилого помещения в жилое, соответствующая информация автоматически отправляется в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения имущества.

Далее, в течение 15 рабочих дней, служба вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), о чем уведомляет собственника в течение следующих 5 рабочих дней.

Далее вам остается только обратиться в соответствующее отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, удостоверяющую ваше право на жилое помещение.

Могут ли отказать в переводе нежилого помещения в жилое в 2019 году?

В соответствии с положениями ст. 24 ЖК РФ собственник может получить отказ в переводе нежилого помещения в жилое, если:

  • Заявитель представил в уполномоченный орган неполный пакет документов;
  • Заявитель представил документы в ненадлежащий орган;
  • Проект переустройства и/или перепланировки нежилого помещения не соответствует требованиям действующего законодательства.

Обратите внимание! Решение об отказе должно быть направлено заявителю не позднее 3 рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Читать еще:  Обязанности работодателя при сокращении для Вас
Ссылка на основную публикацию