Где оформить договор купли продажи квартиры?

Где оформить договор купли продажи квартиры?

Где оформить и подписать договор купли-продажи квартиры — порядок процедуры

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

  • нотариуса,
  • юриста,
  • агента по недвижимости,
  • сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

  1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
  2. Определённым образом установить продаваемый объект.
  3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
  4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

  1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
  2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
  3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
  4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

  • Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
  • Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
  • Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Где составить и оформить документ?

Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.

В их число входит:

  • свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
  • справки из жилищных учреждений;
  • паспорта участников сделки и другие.

С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать подробнее тут.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:

  1. Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
  2. Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариус

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной. А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

  • Росреестре;
  • Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • справка из отдела кадастра и картографии;
  • свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
  • при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры подробнее здесь. Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

Заключение

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Правила покупки квартиры в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Как оформить договор купли-продажи квартиры в 2019 году: пошаговая инструкция

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Читать еще:  Приказ о доплате за совмещение должностей - образец и правила оформления

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2019 году

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Купля-продажа квартиры

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, необходимо проводить крайне осторожно. В связи с риском стать жертвой мошенничества, продающей и покупающей сторонам необходимо быть максимально внимательными при заключении такой сделки и подкованными в вопросе: как оформить куплю-продажу квартиры.

В большинстве случаев, при совершении такой операции, люди не замечают подвоха и соглашаются на сомнительные сделки. Чтобы не попасть впросак, важно знать где оформить и зарегистрировать покупку и продажу недвижимости.

Рассмотрим все основные аспекты данной темы и выясним, какие непредвиденные ситуации могут возникнуть в процессе процедуры купли-продажи.

Купля-продажа квартиры через МФЦ

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.

Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:

Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.

Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).

Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.

Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.

Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.

Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.

Купля-продажа квартиры через нотариуса

При желании каждый может обратиться к нотариусу за помощью в оформлении квартиры. Однако, стоит отметить, что данная услуга не является бесплатной. Нотариус возьмет с вас энную сумму за свои услуги за регистрацию и за составление договора, если это необходимо.

Купля-продажа квартиры через нотариуса является безопасной. Поскольку всю юридическую ответственность за совершение сделки, связанной с продажей недвижимости будет нести именно он. И, соответственно, любой опытный нотариус сможет рассказать о всех непредвиденных ситуациях, ошибках и прочих вещах, чтобы оградить вас от неприятных последствий.

Документы для купли-продажи квартиры

Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

  1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
  2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
  3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
  4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
  5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
  6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
  7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
  8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
  9. три экземпляра договора купли-продажи;
  10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
  11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.
Читать еще:  Долевое строительство - что это такое и в чем его преимущества?

Образец договора купли-продажи квартиры

Без составления договора о продаже квартиры нельзя совершить подобного рода сделку. Договор — важный и неотъемлемый документ любой операции по продаже движимого и недвижимого имущества. Важно прописать все необходимые данные для корректного оформления сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти на правовых сайтах или на официальном портале Росреестра или СКАЧАТЬ ОТСЮДА.

Если вы хотите оформить договор сами — обратите внимание на важные поля:

  1. указание обеих сторон сделки: их ФИО и полные реквизиты паспортов;
  2. описание объекта купли-продажи с полным предоставлением информации о жилой площади, стоимости, об адресе местонахождения квартиры и ее кадастровый номер. А также прочая необходимая дополнительная информация;
  3. указание на факт собственности квартиры у продающей стороны: наследство, дарение, купля-продажа или иное. Необходимо указать данные из Росреестра номер и дату регистрации недвижимости;
  4. информация об отсутствии или наличии задолженностей по платежам, залог и прочая дополнительная информация;
  5. обязательно прописать информацию о согласии покупателя принять объект сделки в соответствии с его состоянием и внешним видом;
  6. стоит прописать пункт об отсутствии зарегистрированных граждан по адресу местонахождения квартиры. Или же указать сроки, в которые жильцы обязуются выписаться;
  7. дата заключения договора и город;
  8. подписи обеих сторон на всех необходимых листах.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Как уже говорилось ранее, без грамотного проведения сделки по продаже недвижимости. Регистрация договора купли-продажи квартиры возможна через МФЦ и нотариуса. Личное обращение в Росреестр на данном этапе не возможно. Прямое обращение в эту организацию возможно только при регистрации права собственности экстерриториального типа. В любом случае, всю подробную информацию вы можете уточнить в местном подразделении Росреестра.

Государственная пошлина

Для окончательного вступления в права собственника нового владельца, то есть, покупателя, необходимо оплатить определенную сумму за предоставленную услугу по регистрации.

Госпошлина за куплю-продажу квартиры на сегодняшний день составляет 2000 рублей.

Сроки

В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.

Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.

Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

  1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
  2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
  3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
  4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
  5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
  6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Получение готовых документов на квартиру

Получить готовые документы можно после того, как новому владельцу сообщают о том, что сделка купли-продажи зарегистрирована в Росреестре. Это может быть смс-сообщение или звонок специалиста МФЦ или нотариуса, через которого вы проводили сделку.

Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить

Начиная с 2020 года в силу вступила новая редакция Налогового кодекса РФ. С этого года, если квартира находится у вас в собственности более или три года, вы можете не платить налог с продажи и не предоставлять декларацию. Однако, на момент продажи, это должно быть единственное ваше жилье. Никакого другого недвижимого имущества в собственности быть не должно. Напомним, ранее срок составлял пять лет.

Налог с купли-продажи квартиры — это НДФЛ, который составляет 13%. Его оплачивает та сторона, которая получает прибыль, то есть продавец. Более подробную информацию можно получить в ст. 214.10 НК РФ.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

  1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
  2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
  3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры без посредников

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Продавая свою квартиру без привлечения риелторов, собственник может держать под контролем все этапы сделки и сэкономить значительную сумму средств на оплате услуг риелторского агентства. Но вместе с тем, продажа жилья без помощи специалиста отнимет достаточно много времени и требует внимательности при выполнении каждого действия.

Этап 1. Предпродажная подготовка

Зачастую именно своевременная подготовка документации к продаже жилья является наиболее важной процедурой. От полноты пакета необходимых бумаг зависит скорость сделки и ее юридическая чистота.

Совет: Для сбора требуемых документов рекомендуется привлечь опытного юриста или обратиться в орган регистрации прав собственности. Специалисты окажут помощь при составлении полного списка бумаг, чтобы продавец мог оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно.

Собственник должен тщательно проверить, правильно ли заполнены все бумаги, просмотреть отсутствие в них опечаток, помарок и ошибок. Комплект документации, которые необходимо подготовить перед обращением в регистрирующий орган на переход права собственности, включает:

  • свидетельство права собственности на объект продажи или иная правоустанавливающая бумага, которая подтверждает, что владельцем жилья является конкретное лицо (продавец);
  • гражданские паспорта или иные документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимого имущества, включая свидетельства о рождении несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта;
  • кадастровый паспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации(или техпаспорт);
  • свидетельство о регистрации брака и нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры. В этой бумаге нет необходимости, если реализуемое имущество не является совместной собственностью мужа и жены;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в числе владельцев квартиры фигурирует лицо, еще не достигшее совершеннолетия;
  • справка из домовой книги или поквартирная карточка, в которой отражены сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Эта бумага имеет ограниченный срок действия, поэтому не стоит запрашивать ее заблаговременно. Лучше подготовить ее после того, как все остальные документы будут собраны.

Внимание: В зависимости от нюансов определенной сделки может понадобиться и иная документация, перечень которой следует узнать заранее.

Одновременно с подготовкой документов, нужно постараться привести продаваемое жилье в более презентабельный вид, а также выписаться из нее. Эти действия существенно упростят всю процедуру, так как уютные и свободные квартиры представляют большую ценность на рынке.

Этап 2. Поиск покупателя

Данный шаг означает, что владелец должен провести оценку своей недвижимости и выставить ее на продажу по желаемой цене. Ориентироваться следует на ценовой диапазон аналогичных объектов, предлагаемых рынком. Следует учитывать метонахождение реализуемого объекта, его текущее состояние, а также наличие необходимой инфраструктуры. Поиск покупателя означает, что необходимо найти лицо, которое пожелает приобрести квартиру по компромиссной цене. Если сроки продажи ограничены, то стоимость следует несколько занизить, а если продажа не является срочной — завысить.

Важно: При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует соблюдать необходимые меры предосторожности во избежание неприятных последствий.

Этап 3. Подписание предварительного соглашения

Предварительный договор между продавцом и покупателей предоставляет обеим сторонам определенные гарантии по дальнейшему совершению сделки. Документ подтверждает, что собственник не передумает продавать квартиру, а приобретающее лицо – покупать. Одновременно с подписанием предварительного соглашения покупатель вносит аванс, сумма которого также прописывается в документе.

Также участники сделки могут подписать соглашение о задатке (авансе), которое оформляется вместо предварительного договора, если продавец и покупатель уже договорились об основных условиях. Но в данном случае необходимо учитывать, что задаток и аванс – это разные понятия. Поэтому следует применять правильный термин при подписании документа во избежание проблем в дальнейшем. Понятие «аванс» означает, что заранее внесенная сумма в полном объеме будет возвращена покупателю, если ввиду каких-либо причин сделка срывается. Когда происходит отмена купли-продажи в одностороннем порядке, то нарушившая договор сторона будет выплачивать штрафные санкции. Если сделку отказывается совершать продавец, то он должен возвратить внесенные покупателем средства в двойном размере. Если же вина лежит на покупателе, то продавец полученную сумму не возвращает.

Справка: Оформление предварительного договора происходит в свободной форме. В нем должны быть прописаны паспортные данные сторон ( реквизиты юрлица, если оно является одним из участников сделки), их адреса регистрации, сведения об объекте недвижимости, срок действия обязательств и размер аванса (задатка). В конце документа должны быть проставлены подписи участников и дата заключения соглашения.

Этап 4. Осуществление расчетов

Когда оформляется сделка купли-продажи квартиры, все расчетные операции выполняются одновременно с подписанием соответствующего документа (предварительный или основной договор, соглашение о задатке). Также расчеты можно осуществлять при подписании акта приёмки-передачи объекта от продавца покупателю. Средства возможно передать наличными или перевести на банковский счет.

Рекомендация: Если сделка проводится лицами в самостоятельном порядке, то расчеты лучше всего производить с помощью депозитной ячейки. Этот вариант гарантирует, что продавцу будет перечислена определенная договором сумма средств, а покупатель получит квартиру в собственность. Внесение денег осуществляется под контролем сотрудника банка. Перед этим продавец может пересчитать вносимую сумму. После того, как все документы на переход права собственности от одного лица к другому будет сданы в регистрирующий орган, продавец может получить деньги.

Этап 5. Подписание договора и регистрация нового владельца

Заключать договор купли-продажи квартиры необходимо по стандартной форме договора или у нотариуса. Если ранее стороны не сталкивались с такой ситуацией, то лучше доверить составление документа нотариусу, юристу или опытному риэлтору.

Читать еще:  Льготный отпуск для северян в 2018 году - закон рф

Но при любом варианте следует изучить соглашение. В нем обязательно должны присутствовать следующие сведения:

  • стоимость объекта сделки;
  • местонахождение и технические данные жилья, которые полностью совпадают с кадастровым паспортом;
  • метод и сроки осуществления расчетов;
  • способ распределения затрат на проведение сделки;
  • сроки снятия с учета по адресу квартиры зарегистрированных в ней граждан;
  • дата передачи жилья покупателю и оформления акта приёмки-передачи.

Когда основной договор подписан, участники сделки с необходимыми документами должны лично прийти в орган регистрации и перерегистрировать жильё с продавца на покупателя. Процедура длится примерно 7 календарных дней.

Этап 6. Передача жилья и расчеты

Последний этап подразумевает передачу объекта недвижимости новому владельцу. Это действие подтверждается подписанием соответствующего акта, после чего вся ответственность за квартиру ложится на покупателя. Документ оформляется в двух экземплярах (если в сделке используется ипотечный кредит, то необходим третий экземпляр). На этом сделка считается завершенной.

Таким образом, рассмотрен подробный алгоритм действий, чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры в самостоятельно порядке, без привлечения специалистов-посредников. При соблюдении всех пунктов заключить сделку несложно, но необходимо внимательно составлять и проверять все подписываемые документы. При осуществлении всех действий самостоятельно все полученные от реализации жилья средства останутся у продавца. Со стороны покупателя специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту объекта, то есть историю его владельцев, а также наличие (отсутствие) действующих обременений.

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Ссылка на основную публикацию