Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Покупка новостройки через ЖСК

Наверное, каждый из нас хоть раз слышал рекламу, предлагающую покупку новостройки через ЖСК в спальных районах города, по очень привлекательным расценкам. Можно ли доверять этой рекламе? Что представляет собой ЖСК, и какие подводные камни скрывает она внутри? Давайте попробуем разобраться вместе.

Что такое жилищно-строительный кооператив? Его отличие от жилищно-накопительного кооператива.

Жилищно-строительный кооператив — это объединение заинтересованных лиц, преследующих общую цель возведения жилых объектов и дальнейшего управлениями ими. По своей сути это общество взаимного кредитования в целях совместного строительства и покупки новостройки. ЖСК как форма взаимоотношений застройщиков и покупателей жилья не слишком распространена в России.

Некоторые кооперативы у нас сохранились еще с советских времен. Правда, тогда государство им предоставляло льготный кредит на строительство. Инициатива их преобразования в ТСЖ, выдвинутая еще при принятии Жилищного кодекса, провались. Точное определение термина ЖСК можно найти в 110 статье ЖК РФ.

Если финансовые средства от граждан принимаются и вкладываются в строительство по одной из множества накопительных схем, тогда такой кооператив обязан регистрироваться, как жилищно-накопительный. Такая форма управления опирается только на финансовые обязательства пайщиков. Так же к значимым отличиям, можно отнести возможность участия в ЖСК юридических лиц, тогда как в ЖНК участники – только граждане.

В остальном функции, цели и задачи этих правовых форм очень схожи, если не сказать – идентичны. Поэтому в дальнейшем мы будем условно применять аббревиатуру ЖСК, имея в виду, что ЖНК – это всего лишь один из видов жилищно – строительных кооперативов.

В своей работе современные ЖСК преследуют две главные цели:

  • строительство жилых объектов;
  • деятельность по управлению жилыми и нежилыми площадями в доме.

Какие гарантии дает жилищно-строительный кооператив своим членам?

Теоретически жилищно-строительные кооперативы должна быть наиболее выгодной формой приобретения жилья для граждан. Ведь номинальная процентная ставка в среднем здесь должна составляет всего 6% годовых. Однако с точки зрения рискованности покупки квартир, выбор в их пользу не так очевиден. Мы уже о рисках покупки новых квартир здесь, теперь рассмотрим эту проблему с точки зрения ЖСК.

Закон гарантирует, что право собственности у члена кооператива наступает сразу после выплаты пая (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Обратите внимание, что после полной оплаты уже построенного и введенного в эксплуатацию объекта строительный кооператив должен выдать своему члену справку, подтверждающую выплату им всей суммы паевого взноса. Она выдается в течение 10 рабочих дней.

Перед этим участник должен подписать акт приема-передачи, заключить с эксплуатирующей организацией договор на управление и эксплуатацию и обратиться требованием о выдаче подтверждающей справки. После этого при условии исполнения всех обязательств по договору участнику кооператива передается квартира по соответствующему акту приема-передачи.

Одной из мер по обеспечению гарантии исполнения по обязательствам при покупке новостройки по договору ЖСК выступает проведение независимого контроля за деятельностью кооператива. Он проводится со стороны избираемой на общем собрании ревизионной комиссии. В ее состав входят исключительно лица, не являющиеся членами кооператива.

Основные обязанности ревизионной комиссии:

  • осуществление ежегодных плановых ревизий хозяйственной и финансовой деятельности;
  • представление общему собранию ЖСК годового отчета, независимого заключения о бюджете и величине взносов и обязательных платежей.

Ревизия может проводиться в любое время. В ходе проверки комиссия может истребовать нужные документы по деятельности кооператива.

В чем отличие и взаимосвязь между ЖСК и ДДУ?

В последнее время многие застройщики стали активно использовать форму кооператива для реализации квартир населению в новостройках. Благодаря ЖСК некоторые компании умело обходят требования законодательства о долевом инвестировании (ФЗ-214). Чтобы разобраться в данном вопросе, нужно понять, чем именно различаются договора об участии в со инвестировании строительства, которые заключаются в рамках закона N 215-ФЗ, и договора о долевом участии (ДДУ), действующие на основании закона №214-ФЗ?

Отличие между договорами ЖСК и ДДУ:

  • договор ЖСК не подлежит государственной регистрации;
  • такая компания может требовать оплаты дополнительных расходов на строительство дома, кроме тех, которые заложены в стоимость квартиры и уплачиваются паевыми взносами;
  • при заключении предварительного договора купли-продажи требовать заключения основного договора можно только по решению суда;
  • Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на договоры ЖСК;
  • пайщик не имеет право требовать расторжения договора, а может лишь только выйти из него;
  • пайщик не может требовать возмещения убытков от задержки строительства жилья, неустойки, а также компенсации морального вреда.

Наиболее существенным из перечисленных отличий жилищно-строительных кооперативов, которые являются одновременно и его недостатками, можно считать не обязательность госрегистрации сделок. Это означает, что пайщики кооператива при покупке новостройки по договору ЖСК не могут быть защищены от двойных продаж.

Важно, что в отличие от ЖСК участники долевого строительства защищены действием закона №214-ФЗ, который устанавливает, что при продаже с дольщика разрешается взять оплату исключительно после регистрации договора в Росреестре.

Есть ли экономическая выгода при создании строительного кооператива?

Безусловно, есть. Кроме вышеперечисленных преимуществ застройщик при создании ЖСК получает возможность законно снизить стоимость строительства жилых объектов. Дело в том, что паевые взносы, которые уплачиваются пайщиками за возможность покупки новостройки через ЖСК, не могут облагаться налогом НДС. В то же время при модели долевого участия в строительстве в себестоимость жилого дома застройщик вынужден закладывать и размер налога в 18%.

Еще одним выгодным преимуществом можно считать то, что ЖСК может привлекать финансовые ресурсы на самых ранних стадиях строительства. Это также дает возможность существенно уменьшить стоимость инвестирования. Кроме того, они освобождены от налога на прибыль с имущества, полученного в форме паевого взноса.

Почему покупка новостройки по договору ЖСК не так сильно распространена?

В связи с тем, что строительные кооперативы не подлежат государственной регистрации, говорить о том, как сильно распространена покупка новостройки через ЖСК достаточно сложно. По некоторым оценкам, на их долю в Москве и области приходится приблизительно от 10 до 15% сделок. В Санкт-Петербурге эта цифра несколько выше и колеблется от 25 до 30% от совокупного оборота строительного рынка.

Основная причина, почему мало распространяется такая покупка, наверное, кроется в самой модели его работы. Люди возвращают средства медленнее, чем их накапливают. Это ведет к возникновению очереди на покупку жилья. Такая модель устраивает не многих покупателей.

Если вы решили купить новостройку по договору ЖСК, внимательно изучите устав организации на предмет наличия пункта, устанавливающего процедуру вступления нового пайщика. В случае если прием проводится по решению общего собрания, нужно обязательно получить выписку с данным решением, которая должна быть заверена в установленном порядке.

Вывод может быть один, покупка квартиры по схеме ЖСК отличаться более выгодным заманчивым предложением, но эта модель не так проста, как кажется, на первый взгляд и таит в себе подводные камни. Обойти стороной недобросовестные организации можно, внимательно изучая правовую сторону данного вопроса.

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку. Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Читать еще:  Может ли опекун продать квартиру недееспособного?

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки

Владельцы квартир могут выбирать форму управления домом самостоятельно. Главное, чтобы при этом условия проживания были благоприятными, надлежащим образом содержалось общедомовое имущество, оказывались коммунальные услуги.

ЖСК – один из таких способов. Поэтому стоит выяснить, что такое ЖСК, плюсы и минусы его формы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Отличия ЖСК от других форм управления

Законодательно определены формы управления многоквартирным домом:

  • самостоятельное управление собственниками квартир – договоры с коммунальщиками сектора, заключаются каждым владельцем квартиры напрямую, они лично отстаивают свои интересы и защищают свои права;
  • управление с привлечением управляющих компаний — владельцы квартир заключают договор с управляющей компанией, имеющей соответствующую лицензию, действующей в их интересах, которая полномочна заключать договоры с коммунальными организациями, обязана отчитываться за предоставляемые услуги перед жильцами;
  • управление ТСЖ или ЖСК — из числа собственников выбирается правление, управляющее домом, действующее от лица и в интересах жильцов.

ЖСК и ТСЖ Жилищным кодексом объединены в один пункт, но между ними имеются значительные различия:

  1. ЖСК организовывается с целью строительства и дальнейшего управления домом. ТСЖ образуется после того, как дом построен, и жилые помещения находятся в собственности.
  2. В ЖСК должно входить не меньше 5 участников-учредителей, но не больше количества квартир. В ТСЖ должно входить не меньше 50% собственников.
  3. Доходы от предпринимательства ЖСК принадлежат пайщикам. Доходы ТСЖ принадлежат товариществу.

Функции контроля финансово-хозяйственной деятельности ЖСК осуществляет ревизионная комиссия, избираемая сроком не превышающем трех лет (ст. 120 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

  1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
  2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
  3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
    1. в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
    2. представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
    3. отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
  4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
  5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Организация, проведение общих собраний ТСЖ, круг обязанностей его правления определены главой 14 ЖК. В отношении ЖСК подобный порядок действий не предусмотрен.

Определено главой 11 ЖК, что состав и компетенция управляющих и проверяющих органов, регламент принятия решений зафиксированы уставом кооператива. Положения устава не должны противоречить закону.

В кооперативе решения принимаются на заседаниях общего собрания пайщиков путем открытого голосования (ст. 117 ЖК), прочие варианты не предусмотрены. Собрание ТСЖ может проводиться в любой форме, включая заочную (ст. 146 и 47 ЖК РФ).

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:

  1. При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
  2. Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
  3. Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
  4. Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
  5. Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности.

Минусы ЖСК:

    Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.

Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.

  • Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
  • Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.
  • Риски ЖСК

    Положения Жилищного кодекса часто осознанно нарушаются кооперативным правлением, использованием «серых схем» для привлечения денежных средств и уменьшения ответственности. Поэтому риски договора ЖСК главным образом связаны с недобросовестностью управляющих органов.

    Часто нарушается статья 121 ЖК, определяющая порядок получения статуса члена ЖСК. Решение о принятии того или иного лица в кооператив должно быть принято на заседании собрания пайщиков. На практике управляющие, получив заявление на вступление, принимают решение самостоятельно и обязывают заявителя оплатить взнос. Юридически при отсутствии решения собрания он не становится участником кооператива, а выплаченные средства не считаются оплаченным паем.

    ЖК РФ, Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

    1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
    2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

    Неуплата взносов, коммунальных платежей, нарушения жилищного законодательства, норм эксплуатации жилья, положений устава, решений, принятых кооперативным собранием влечет за собой исключение из кооператива и выселение из квартиры.

    Деньги за нее бывшему участнику вернут только после полной выплаты пая вновь принятым участником. Все недоплаченные исключенным участником платежи будут удержаны из этой суммы.

    Пайщики в трехмесячный срок после сведения ежегодного баланса должны возместить сформировавшиеся долги за счет сбора дополнительных взносов. Иначе ЖСК ликвидируется по заявлению кредиторов на основании судебного постановления.

    Договор ЖСК при покупке новостройки: риски

    1. Некомпетентность управления. Часто непосредственно ЖСК осуществляет функции застройщика. Имея земельный участок, пайщики могут строить самостоятельно на свои средства. Но необходим ответственный генподрядчик, в противном случае деньги могут быть потеряны.
    2. Нарушение сроков строительства. Если дом вовремя не сдан в эксплуатацию по вине ЖСК, то его участники не могут рассчитывать на выплату неустойки, поскольку в его лице являются застройщиками. Согласно Жилищному кодексу ЖСК может выступать в роли застройщика и осуществлять строительство многоквартирного дома на имеющемся земельном участке.
    3. Внесение участниками дополнительных платежей. Покупка кооперативной квартиры сопровождается принятием определенных обязательств, возникающих при вступлении в члены юридического лица, каким является кооператив. Убытки кооператива компенсируются путем сбора дополнительных средств с участников.

    Какое жилое помещение выделить пайщику — решается на заседании общего собрания.

    Данное постановление является основанием для дальнейшего заселения в выделенную участнику квартиру.

    Нарушение регламента распределения квартир способствует возникновению спорных ситуаций.

    Конечно, имеет жилищно-строительный кооператив риски, однако он является перспективной формой управления многоквартирными жилыми домами. Для снижения рисков следует внимательно отнестись к изучению документации, на основании которой осуществляется деятельность ЖСК.

    Чем рискует покупатель при покупке квартиры в ЖСК? Ответ ищите в видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

    При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

    К структуре этого документа и условиям оформления предъявляются некоторые требования. Стоит более подробно рассмотреть данные требования, а также ситуации, при которых он заключается, порядок оформления и возможные риски при этом для пайщиков.

    • 8 (800) 350-02-93 Регионы
    • +7 (499) 938-72-19Москва
    • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

    Понятие и применение

    После окончания строительства каждый из его членов может получить в нем свою жилплощадь.

    Соглашение, которое заключается между сторонами при вступлении гражданина в жилищно-строительный кооператив, также носит название договора паевого взноса. Наряду с договором долевого участия (ДДУ) данный документ является одним из разрешенных законодательством способов приобретения строящегося жилья.

    Этот договор определяет отношения обеих сторон сделки, которые касаются соинвестирования строительства и внесения паевых взносов членами ЖСК. По своей сути это просто внутренний документ кооператива, заключенный между его участниками.

    Структура

    Форма договора не утверждена законодательно, однако есть ряд положений, которые должны быть включены в документ обязательно.

    Его типовая структура выглядит следующим образом:

    Реквизиты сторон

    В частности, на первой странице документа указывается его название, а также такие данные:

    • название и адрес ЖСК;
    • данные о госрегистрации (№ свидетельства и место его выдачи);
    • информация о председателе кооператива (его ФИО, данные паспорта, номер ИНН, место регистрации).

    Термины и определения

    Здесь могут быть приведены все термины, которые используются в договоре и могут быть непонятны пайщику.

    Предмет сделки

    Это обязательный пункт документа, который включает обязательства кооператива перед пайщиком предоставить ему в собственность квартиру с определенными характеристиками.

    В частности, должно быть указано:

    • количество комнат в квартире;
    • этаж;
    • условный номер;
    • проектная площадь.

    Например, если фактическая площадь окажется меньше проектной, пайщику могут вернуть часть его взноса.

    Размер и порядок внесения взносов

    Величина пая равна стоимости квартиры, при этом в договоре может быть указано, как именно она будет вноситься — единоразово и в полном размере или по частям.

    По данной сделке часто используется рассрочка, при которой пайщик вносит одну половину стоимости квартиры сразу, а вторую — в течение определенного срока.

    Обязанности сторон

    Здесь перечисляются обязанности как пайщика, так и ЖСК.

    Относительно первого это могут быть:

    • требования по своевременной и полной выплате всех необходимых взносов;
    • ограничения в проведении планировки в квартире;
    • необходимость нести дополнительные расходы (на оплату госпошлин, нотариального удостоверения документов и т. п.).

    Основными обязанностями кооператива является:

    • целевое использование внесенных членами взносов (в том числе на строительство жилья);
    • передача готовой квартиры пайщику на основании акта приема-передачи;
    • выдача членам кооператива необходимых документов;
    • возврат средств пайщику в случае расторжения с ним сделки.

    Ответственность сторон

    Здесь перечисляются как условия для применения ответственности (например, невыполнение обязательств), так и конкретные меры наказания. К последним чаще всего относятся материальные методы — пени, штрафы, неустойки.

    Срок действия и порядок расторжения

    Срок обычно исчисляется с момента подписания договора и до даты исполнения всех обязательств его участников друг перед другом.

    Условия расторжения могут отличаться — стороны сами определяют, когда это возможно и как происходит на практике.

    Заключительные положения

    Здесь раскрываются вопросы, которые не включены в другие разделы документы. Например, порядок решения споров, количество экземпляров договора и приложения к нему.

    Данная структура может меняться в зависимости от конкретных условий сделки и устава ЖСК. Единственное требование — положения договора не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

    Порядок заключения и моменты, на которые следует обратить особое внимание

    В частности, это разрешение на строительство (со сроком действия не меньше периода постройки дома), проектная документация, документы о правах на земельный участок (собственность или аренда). Нет смысла вкладывать средства в компанию, которая еще не получила эти бумаги — без них строительство не начнется.

    Если с документацией все в порядке и принято решение о подписании договора, можно переходить к обсуждению его условий. Поскольку установленной формы документа не существует, все его положения стороны согласовывают между собой самостоятельно. Важно предусмотреть в нем наличие точных данных о будущем жилье, а также конкретные сроки строительства.

    Перед подписанием договора к сделке лучше привлечь юриста, который сможет проверить его содержание на предмет условий, нарушающих права пайщика. Это наиболее правильный способ, при помощи которого можно обезопасить себя от возможных рисков. Оформление сделки проходит быстро, поскольку договор не подлежит регистрации — он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

    После этого пайщику остается исполнять обязательства, указанные в договоре, в том числе и уплачивать взносы. Делать это нужно в четко установленный срок, поскольку в противном случае часто применяются различные финансовые санкции (пеня или штраф).

    Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры — узнайте у нас!

    Как получить налоговый вычет при приобретении недвижимости, вы узнаете, прочитав нашу статью!

    Хотите продать свою долю в квартире, но сособственники несогласны с вашим решением? Узнайте, как выйти из такой ситуации. Подробности здесь.

    Возможные риски

    По сравнению с альтернативной формой сделки — ДДУ, договор о вступлении в ЖСК отличается более высокими рисками.

    К основным из них можно отнести:

    • риск двойной продажи квартиры (поскольку договор не регистрируется в росреестре, он может быть заключен на одно и то же жилье с несколькими разными людьми);
    • несоблюдение сроков строительства (для застройщика отсутствуют штраф и пеня за подобное нарушение);
    • возможные финансовые потери (в частности, при выходе из кооператива его участник может вернуть только уплаченный пай — вступительные и членские взносы возврату не подлежат);
    • отсрочка при получении права собственности на квартиру (оно возникает только при условии полной выплаты пая — в случае рассрочки права на жилье ограниченные);
    • удорожание строительства (пайщики несут солидарную финансовую ответственность, поэтому в случае повышения цен компенсировать это должны из своих средств).

    Однако данные риски частично компенсируются двумя весомыми преимуществами от сделки — меньшей стоимостью квартиры и быстрым сроком оформления договора. Для того чтобы избежать эти риски максимально, необходимо предусмотреть в документе условия, защищающие права именно пайщиков.

    Также многое зависит от строительной компании — если она надежная и выполняет свои обязательства перед покупателями, риски от сделки практически будут отсутствовать.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

    Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК

    Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Новострой-М о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.

    Что такое ЖСК

    Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.

    Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.

    Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность. Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.

    Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.

    До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.

    В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».

    После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).

    Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.

    Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.

    В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома.

    Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков. Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты. Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.

    Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК. Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.

    Советский кооператив подразумевал строительство определенного (конкретного) дома, причем без предварительного распределения квартир между участниками. Решение о том, кому какая квартира достанется, принималось уже по завершению строительства по итогам жеребьевки.

    В наши дни ЖСК имеет расширенные функции: он может подразумевать не только строительство конкретного нового дома, но также покупку квартир участниками объединения в других новостройках и даже приобретение ими по договору купли-продажи вторичного жилья. Квартиры при этом распределяются заранее.

    Но для управления домом ЖСК все еще используются.

    Примечательно, что большинство застройщиков используют ЖСК для строительства отдельных домов, остальную недвижимость при этом реализовывая по договорам долевого участия. В Подмосковье схемы с ЖСК применяются не только для сооружения многоквартирных домов, но и для строительства коттеджных поселков, таунхаусов.

    Одним из наиважнейших преимуществ приобретения недвижимости в новостройках по системе ЖСК является, как правило, более низкая стоимость квартиры.

    На самом деле цены на квадратный метр в новостройках могут существенно отличаться, даже если здания имеют одинаковый уровень комфорта, поскольку зависят от многих факторов. К ним относятся: территориальное расположение дома, его транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории, деловая репутация застройщика и прочее.

    Но реализация недвижимости посредством договоров об участии в долевом строительстве является наименее рискованной, поэтому и стоимость таких квартир обычно выше.

    В схемах ЖСК часто применяется уступка пая, что является аналогом уступки прав на квартиру. Так технически можно получить прибыль от роста цен на недвижимость, вступив в кооператив и перепродав затем квартиру. Также можно оформить права собственности на квартиру в уже возведенном ЖСК здании, и потом реализовать ее по договору купли-продажи.

    Успех подобных манипуляций зависит от колебаний цен на рынке недвижимости, которые покупателю желательно изучить перед тем, как вкладывать деньги. Также прежде стоит обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту.

    Риски при покупке жилья по схеме ЖСК

    Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников ЖСК при наступлении таких ситуаций, как долгострой или некачественное строительство, практически не регулируется государством.

    Так, согласно статье 124 Жилищного кодекса, при вступлении в ЖСК основанием для приобретения квартиры является само членство в кооперативе. А правовые условия такого участия определяются только Договором о вступлении в ЖСК и его Уставом, содержание которых законодательстве отражены лишь общих чертах.

    Более того, как правило, при вступлении нового участника в кооператив, Устав ЖСК уже разработан и принят, а Договор о вступлении не подлежит изменениям, поскольку является вариацией договора о присоединении, т. е. его можно подписать исключительно в предложенной редакции.

    В плане безопасности другие формы договоров о совместном строительстве (ДДУ, предварительные договоры) гарантируют гораздо большую уверенность, поскольку регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » и ФЗ «О защите прав потребителей».

    Условия ДДУ точно регламентированы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », что является защитой покупателя и предполагает ответственность застройщика при наступлении рисков.

    Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» делает недействительным любой пункт договора, если он противоречит этому закону. Даже если согласно ДДУ ответственность застройщика крайне мала или вообще отсутствует, покупатель вправе ссылаться на статьи Закона о выплате неустойки за просрочку сдачи жилья и об ответственности за некачественное строительство.

    Участники ЖСК таких прав не имеют, поскольку отношения между ними и кооперативом строятся на основе добровольного объединения. Так участники могут основывать свои требования лишь на Уставе и Договоре о вступлении.

    Это подтверждается в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

    Кроме того, участников кооператива могут обязать вносить дополнительные взносы в случае финансовой несостоятельности проекта. Это обусловлено статьей 16 ГК РФ.

    Так можно заключить, что юридические риски строительной компании в схеме ЖСК существенно меньше, чем риски участника кооператива, и обращаться в суд с договором об участии в долевом строительстве несоизмеримо проще и выгоднее для покупателя, чем с договором о вступлении в ЖСК.

    Нужно сказать, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

    Покупатель может обратиться в суд. Но суды буквально трактуют положения Устава ЖСК и условия договора о вступлении в ЖСК, которые, как правило, работают в пользу застройщика, а не покупателя.

    Поэтому в случае долгостроя или некачественного строительства покупателю ничего не остается, как только выйти из ЖСК, вернув заплаченные денежные средства за вычетом штрафов и членских взносов.

    Условия наложения штрафов за выход из ЖСК и их размеры оговариваются в договоре о вступлении в ЖСК и в его Уставе. Даже если участник кооператива вынужден выйти из организации по вине застройщика, из-за неимения статуса потребителя, в суде он не может полностью оспорить эти штрафы. Единственное, что можно попытаться сделать — снизить их размер, доказав вину строительной компании.

    Однако несмотря на все эти явные минусы для покупателей, из-за того, что схема ЖСК признается вполне законной, она довольно часто практикуется.

    Безусловно, многие люди уже понимают все возможные риски, связанные с вступлением в ЖСК, поэтому для привлечения участников застройщики используют дополнительные преимущества такой недвижимости: например, низкие цены на квартиры, высокую привлекательность и оригинальность архитектурных решений, развитую инфраструктуру на прилегающих территориях (спортивные площадки, детские сады, парки, магазины), свою деловую репутацию и т.д.

    Минимизация рисков при вступлении в ЖСК

    Приняв решение о покупке недвижимости по схеме ЖСК, необходимо попытаться минимизировать возможные риски в самом начале — на этапе подписания договора о вступлении в кооператив.

    Во-первых, покупателю необходимо детально выяснить, с каким фактическим застройщиком он имеет дело и важнейшие данные этой компании — кто является ее владельцем и учредителем.

    Затем следует узнать есть ли у застройщика крупные финансовые партнеры (финансовые корпорации, банки, иностранные инвесторы), сколько проектов компания реализовала и какие на них имеются отзывы, найти информацию о руководстве ЖСК и его финансовых партнерах.

    Рекомендуется обратить внимание на то, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение этой недвижимости. Этот показатель является довольно значимым, поскольку банки — заинтересованные лица, и при возникновении каких-либо проблем именно им приходится иметь дело с ЖСК. Так банк, профессионально занимающийся кредитованием в сфере недвижимости, с малой вероятностью будет предоставлять ипотеку под заведомо проблемный объект.

    Во-вторых, все же можно попробовать включить в договор о вступлении ЖСК дополнение об ответственности ЖСК в случаях низкого качества строительства и просрочки сдачи дома, а также исключить из него штрафы за выход из кооператива.

    При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты (их перечень шире, чем зафиксированный в законодательстве):

    – условия выхода участника из ЖСК;

    – порядок и размер выплаты платежей ЖСК;

    – гарантийный срок на покупаемую недвижимость;

    – ясно определенный объект недвижимости, на который имеет право покупатель согласно проектной документации;

    – требования к качеству возводимой недвижимости и ответственность ЖСК за их нарушение;

    – сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

    Если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право запросить у правления ЖСК полную и достоверную информацию о ходе стройки. При этом необходимо отправлять запрос в письменном виде, максимально четко сформулировав в нем вопросы и передав его Председателю ЖСК на подпись или направив его ценным письмом с уведомлением о доставке и описью вложения.

    Поскольку права участников ЖСК на недвижимость не регистрируются в Росреестре, значительно повышается риск «двойной продажи» квартиры.

    В случае «двойной продажи» покупателю необходимо немедленно официально уведомить об этом руководство ЖСК, затем подать заявление о мошенничестве, которое связано с двойными продажами квартир, в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса РФ, в правоохранительные органы.
    В это же время следует подать исковое заявление в суд с целю признания недействительным повторный договор вступления в ЖСК, а также наложить арест на права на недвижимость (чтобы их не перепродали).

    Безусловно, при возникновении любых сложностей, прежде всего, покупателю необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Дело в том, что правильно оформить досудебную стадию спора самостоятельно довольно сложно, а от этого во многом зависит решение суда в пользу истца.

    Читать еще:  Возврат товара надлежащего качества для Вас
    Ссылка на основную публикацию