Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Все нюансы о залоге права аренды земельного участка и образец договора по ипотеке

Ипотека предоставляет потребителю возможность приобрести квартиру или другие недвижимые имущественные объекты.

Этим фактом продиктован возросший спрос на оформление ипотечного кредитования.

Закон предусматривает предоставление атрибутом залога как жилья, так и права аренды земельного участка.

Банковские учреждения для повышения уровня конкурентной способности вносят в перечень услуг спецпредложения по данному вопросу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что вкладывается в сущность залога права аренды земельного участка

Термин «ипотека» греческого происхождения.

В шестом веке до нашей эры греки обозначали этим словом форму ответственности должника перед кредитором своей землей.

На рубеже земельной территории заемщика стоял столб, на котором было написано, что земля обеспечивает долг. Столб называли «ипотекой», в переводе «подпоркой».

В современном мире ипотечным предметом может выступать недвижимое имущество, надел земли, а также право его аренды. Арендатор узаконенной территории обладает возможностью внести земельные права под гарантию и реализовать в качестве вклада или взноса установленного пая.

Совсем простыми словами – вы можете взять ипотеку под залог вашего права аренды земельного участка, если такое право у вас есть. Более подробно о том, кому принадлежит право аренды земли, можно прочитать здесь.

Законодательные акты о сделке по ипотечному кредитованию

Данная процедура основывается на текстах следующих законов:

  • ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);
  • ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

П.5 ст.22 ЗК РФ закрепляет привилегию арендатора выставить арендные права на земельное владение в качестве гарантирующего возврат средства.

Ст. 62 ФЗ № 102 уточняет, что согласно ипотечному соглашению может закладываться земельная территория, являющаяся объектом оборота, т.е. не исключена и не имеет ограничений в процессе эксплуатации.

Арендатор, желающий использовать аренду земель федеральной и муниципальной собственности в роли залогового инструмента, обязан заручиться позволением собственника. Но достаточно будет уведомительного документа, если соглашение заключено на период больше 5 лет.

Условия на которых можно передать в залог право аренды земельного участка

Предоставление права аренды земельного надела в роли залогового инструмента осуществляется при соблюдении ряда предписаний, прописанных в законодательных документах:

  • передача земельного надела в положение гарантийного средства реализуется только во временах рамках функционирования арендного соглашения;
  • обладатель земельной собственности должен быть осведомлен и согласен на внесение залогового средства;
  • не могут воспользоваться данной возможностью резиденты особых зон экономики, перечень которых закреплен законодательно;
  • возникновение обстоятельств, прописанных в договорном тексте аренды, позволяющих или, наоборот, препятствующих залогу арендованного землевладения.

Инструкция: как предъявить договор ипотеки права аренды земельного участка банковскому учреждению

Для предоставления права арендования земельного владения в виде заложенного банку имущества следует провести следующие процедурные действия:

  • обратиться в банк с намерением оформить займ под описываемый вид залога;
  • для оценивания показателя стоимости и анализирования вероятности ликвидности арендуемого участка банковская организация направляет своих специалистов на земельный участок;
  • оформляется договорный правовой акт между банком и залогодателем;
  • договорный документ подписывается;
  • далее следует обязательная госрегистрация данное условие проговаривается ст. 10 Федерального законодательного акта об ипотеке;
  • исключение представляют соглашения сроком менее 1 года;
  • неосуществление требования о регламентируемой регистрации соглашения с банком приводит к признанию его недействительности, данный факт констатирует п.4 ст. 339 ГК РФ.

Соглашение по ипотеке, предметным орудием которой признается правовая привилегия аренды земли, содержит в соответствии с требуемым порядком следующие информационные сведения (образец договора ипотеки на право аренды земельного участка можно скачать ниже):

  • номер и дата заключения арендного договора, подтверждающего прерогативу залогодателя на аренду указанной площади;
  • полное наименование арендодателя согласно тексту арендного соглашения;
  • срок правомочий аренды согласно предписаниям соглашения;
  • информирование о высказанном согласии арендодателя на предоставлении внесения права в ипотеку, при ситуации, что соглашение не предусматривает что-либо иное;
  • данные об арендованном земельном наделе, оформленные таким образом, как если бы земля регистрировалась предметным объектом ипотеки.

Соглашение оформляется в письменной форме.

Программные продукты ипотечного кредитования банковских организаций

При кредитовании банковские организации нуждаются в гарантированном залоге, обеспечивающем беспрепятственное возвращение выделенных денежных ресурсов в требуемый временной отрезок.

Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли (как проводят оценку права аренды ЗУ и как выглядит ее отчет узнаете тут) . Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.

Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.

Существует ряд важных обстоятельств, которые должен предусмотреть залогодатель:

  • выезд банковских служащих на арендованную землю с целью определения стоимости участка и вариантов ликвидности потребует оплаты со стороны заемщика;
  • здания, располагающиеся на заложенной земельной территории, должны быть в собственности или арендованными у залогодателя;
  • срок кредитования не превышает временной лимит действия арендного соглашения;
  • в большинстве случаев под залог аренды земли банки предоставляют небольшие денежные ресурсы и недостаточно длительный временной отрезок.

Залог банковскому учреждению права аренды земли в силе обеспечивать займ под постройку жилого строения. По такому программному сценарию ипотека оформляется на время строительного процесса. После завершения стройки предметным ипотечным объектом становится новое строительное сооружение.

Программное предложение от Сбербанка

Сбербанк рекомендует своим клиентам варианты ипотечного кредитования, одним из которых предполагается ипотека права аренды земли.

Ориентируясь на требования банка физлицо, делающее запрос на указанную потребительскую ссуду, предоставляет справочный документ о том, что он, заемщик, обеспечен жильем (приносится выписной текст из домовой книги).

Условия Сбербанка предполагают возможность замены залога на поручительство.

Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка:

  • размер займа под данный вид ипотеки — от одного до десяти миллионов руб.;
  • срок погашения кредитной суммы — от трех месяцев до семи лет;
  • кредитная ставка — 14,5%;
  • вид страхования — имущественный (в отношении заложенного участка).

Программное предложение от ВТБ Банка Москвы

Клиентура ВТБ Банк Москвы владеет возможностью получения ипотечного кредита с господдержкой под залог аренды земли на перечисленных ниже условиях:

  • размер кредита – от одного до тридцати миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,15%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 15%.

Программа от Райффайзен Банка

Параметры ипотечного кредитования под залог аренды земельного владения от Райффайзен Банка:

  • размер кредита – от восьмисот тысяч до двадцати шести миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,5%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 10%.

Представленные показатели требуют уточнения в самом банке, так как происходят изменения, обусловленные политикой банка.

Особенности и подводные камни передачи права арендования земельного участка в залоговом качестве

Тем, кто намеревается воспользоваться ипотечным кредитованием, необходимо помнить ряд особенностей:

  • если арендованная земля оформлена в собственности нескольких владельцев, то уведомлении и согласие требуется от каждого собственника.
  • Ипотека строения или сооружения реализуется только совместно с ипотекой земельной площади по тому же соглашению арендования землевладения, на котором сооружение или строение стоит.
  • Отклонение от принципиального единства земли и здания, на ней стоящего, возможно исключительно по прописанным в договорном тексте уточнениям и особенностям.
  • Залогодателю требуется рассчитать свои финансовые возможности по погашению кредита, вероятные риски.
  • Когда арендодателем выступает частник, то без его согласия невозможно выставить данный вид залога.
  • Если на заложенное обладание арендой земли накладывается резолюция о взыскательных мероприятиях, и осуществляется в дальнейшем продажа на публичном аукционе, составляется соглашение по уступке прав. Договор купли-продажи здесь не действует.

Преимущества и недостатки сделки

Преимуществами залога привилегии на аренду земли считаются следующие факты:

  • клиенту могут срочно потребоваться деньги, например, на развитие бизнеса. При отсутствии возможности предоставления другого залога по требованию банка, потребитель может воспользоваться залогом права арендования.
  • При оформлении ипотеки банки реализуют индивидуальный подход при рассмотрении заявки залогодателя.
  • Залог правовой возможности аренды земли не требует обязательного страхования от рисков утраты, гибели или повреждения.

В качестве недостатков можно признать:

  • вследствие наличия определенных рисков банк назначает короткие временные рамки погашения кредитной суммы под залог права аренды.
  • По аналогичной причине суммы ипотечного кредитования несколько ниже, чем те, на которые рассчитывал залогодатель.

Гражданин имеет возможность, предусматриваемую законодательством, оформить залог земельного участка аренде. Банковская организация предоставляет возможность кредитования на законных условиях. Но описываемый вариант ипотеки не привлекателен для банка вследствие невысокой степени ликвидности залога права аренды. Для потребителя данный способ не является самым оптимальным из-за невысоких сумм и сроков кредитования.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Читать еще:  Где оформить регистрацию по месту пребывания для Вас

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю. Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Предложение от Сбербанка

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Регистрация договора уступки права аренды земельного участка является обязательной процедурой.

Хотите у государства взять в аренду землю на 49 лет? Узнайте, как это сделать правильно, прочитав нашу статью.

Что такое договор ЖСК и как его правильно оформлять, вы можете узнать здесь.

Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?

Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога. Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга. В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.

Читать еще:  Акт о совершении дисциплинарного проступка для Вас

Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.

Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.

ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.

Можно ли его передать?

Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.

Что это дает и зачем применять?

Рассмотрим ситуации, на основании которых может возникнуть необходимость передать в залог право аренды:

  • Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
  • В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
  • При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.

Условия передачи

Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.

К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.

Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.

Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.

Земля, несущая функцию обеспечения без недвижимости, расположенной на ней, также не может быть передана в качестве залога. Земля, которая была изъята из оборота, более не может быть передана в залог .

Все строения, возведенные на земле, должны быть оформлены в соответствии с законом. Если здания построены незаконно или оформлены ненадлежащим образом, банк не примет землю в качестве обеспечения.

Оформление залога на арендное право не требует создания и подписания нового договора между сторонами. Необходим будет оформить согласие владельца земли в письменной форме на передачу имущественных прав в залог. Подробнее о согласии собственника в следующем разделе.

Нужно ли согласие арендодателя?

Согласно статье 22 Земельного кодекса заемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомление о сделке в письменной форме. Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).

Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

В случае, если арендная плата внесена не в полном объеме, либо на участке расположены незаконные постройки, условия договора нарушались и т.д., собственник имеет право отказаться.

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:

  1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
  2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
  3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли.

Куда обращаться?

Для оформления залога права аренды, необходимо обратиться в органы Регпалаты (Росреестра) и в банк.

Какие документы необходимы?

Чтобы подписать соглашение о залоге права аренды, нужны следующие документы:

Для того, чтобы банк рассмотрел Ваше заявление, необходимо подать:

  1. свой паспорт;
  2. справку по форме 2-НДФЛ либо подтвердить доходы другим способом (декларация, выписка по счету и т.д.);
  3. трудовая книжка и ее копия (либо налоговая декларация для ИП);
  4. другой документ,подтверждающий личность (например, СНИЛС, ИНН, военный билет и пр.).

Чтобы зарегистрировать заключенный договор в Росреестре, нужны следующие документы:

  1. соглашение с банком;
  2. заявление сторон (совместное);
  3. закладная.

Заключение договора

Соглашение о залоге ЗУ оформляется письменно, участия нотариуса не требуется.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

  1. данные сторон;
  2. название и точный адрес ЗУ;
  3. оценка стоимости;
  4. данные о выполнении залогового обязательства (срок залога не может превышать срока аренды);
  5. условия, при которых на ЗУ накладывается взыскание;
  6. нужно приложить либо сделать отсылку на правоустанавливающий документ и договор аренды ЗУ;
  7. прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  8. ответственность сторон;
  9. прочие нюансы.

Обязательна ли регистрация соглашения?

Ипотека признается действующей только с момента регистрации. Таким образом, все права согласно договора реализуются и прекращаются с момента внесения/вычеркивания из Единого государственного реестра недвижимости.

Нюансы и подводные камни

Как и любой другой вид гражданского-правовых отношений, передача в залог имеет свои плюсы, минусы и другие нюансы. Перечислим основные.

К плюсам можно отнести следующие пункты:

  1. Ипотечное кредитование становится возможным тех категорий арендаторов, у которых нет личной собственности, которую банк согласится принять в качестве залога.
  2. Не нужно искать финансовые средства для покупки землевладения извне.
  3. Если появится финансовая возможность, арендатор может предложить выкуп земли, арендованной под недвижимость (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом и как оформить участок, читайте тут).
  4. В настоящий момент, судебная практика практически всегда на стороне заемщика.
  5. Все больше банков поддерживают подобные соглашения.

Но есть и отрицательные стороны. Например:

  1. Займы такого рода обычно одобряются на срок, регламентируемый периодом действия арендного соглашения. Например, если ваш договор с арендодателем подписан на 2 года, то за эти годы нужно погасить долг. В этом основное отличие от обычной ипотеки, при которой срок погашения может достигать 30 лет.
  2. Сумма финансовой поддержки банка обычно не превышает 60-70 % от общей суммы платы за аренду ЗУ.
  3. Дополнительные затрат ложатся на плечи арендатора-заемщика. Например, для заключения соглашения о залоге возможно придется вызывать оценщика, чтобы он провел анализ ликвидности ЗУ.
  4. Соответствующие банковские продукты предоставляются не всеми банками. Таким образом, арендатору предоставляется достаточно скудный выбор программ. Этому есть объяснение банкам нужны более надежные залоговые объекты (дома, квартиры, участки, находящиеся в собственности).
  5. Из-за того, что банк рискует, выдавая займ под арендованную землю, процент по кредиту тоже повышается.
  6. Получение согласия владельца земельного участка необходимо практически во всех случаях.
  7. Условиями арендного договора может быть наложен запрет на передачу прав аренды для залога.

Сделаем выводы из вышенаписанного. Конечно, Земельным кодексом предусматривается право сдачи в залог и некоторые банки согласны принять подобный предмет залога, но арендатору следует учитывать, что такое обеспечение в банковской сфере не считают достаточно надежным и ликвидным.

Следовательно, арендатору придется поискать банк, согласный принять подобное обеспечение и заранее быть готовым к невысокому проценту одобрения заявок, но повышенной процентной ставке. Залогодатель, в отличие от банка, не несет особых рисков.

Также, рекомендуется получить согласие от владельца земельного надела, чтобы не возникло проблем в органах Регистрационной палаты – без согласия собственника, договор могут признать недействительным.

Что такое залог права аренды земельного участка

Ипотечное кредитование дало возможность жителям России приобретать в собственность недвижимость, в том числе дома и коттеджи, находящиеся за пределом города, и участки земли. Выгодный бизнес породил на рынке большую конкуренцию. Это привело к созданию новых видов залогового кредитования.

Залог права аренды земельного участка – частный вид ипотеки, когда предоставляется не имущество, а юридическое право. Он может иметь самостоятельное значение или являться дополнением к предоставляемому кредиту.

Понятие юридического термина

Ипотека – это залог, принадлежащий заемщику, для кредитодателя гарантирующий исполнение обязательств человеком, взявшим целевой кредит. В подавляющем большинстве случаев кредит берется для приобретения недвижимости в виде квартиры, загородного дома.

Ипотечный договор защищает интересы банка, выдавшего кредит на определенный срок. В течение этого времени собственником заложенного имущества остается заемщик, но он теряет на это время право совершать с ним юридические сделки.

По аналогии, когда ипотека оформляется под залог права аренды, оно теоретически остается за владельцем этого права, но воспользоваться вновь им он сможет только при окончательной выплате взятого долгового обязательства.

При невыполнении своих обязательств должник теряет право на аренду земельного участка.

Залогодержатель сможет начать пользоваться этим правом, как раньше это делал его владелец. Возможность предоставлять в качестве обеспечения право на аренду земельного участка говорится в ГК РФ. Это указывает закон об ипотеке.

Аренда земли осуществляется на основе договора, согласно которому арендодатель предоставляет участок земли во временное пользование за оговоренное вознаграждение в денежной форме. Вся сельскохозяйственная продукция, полученная за этот период, является собственностью арендатора, который не хочет, или не может приобрести его полностью в свою собственность.

Арендатор обладает возможностью не только эксплуатировать земельный участок, но и передавать свои права согласно договору аренды третьим лицам в качестве залога. Такое третье лицо может быть банком, выдающим кредит.

Особенности и тонкости

Передача права аренды имеет свои нюансы. Обязано соблюдаться право собственника земли.

Когда арендодатель является частником, то в обязательном порядке необходимо его согласие на залог права аренды земельного участка.

Если у арендатора существует намерение использовать в качестве залога землю, собственником которой является муниципальный или федеральный орган, то он также обязан получить согласие собственника.

В случае если срок соглашения превышает 5 лет, достаточно послать документ уведомительного характера. Этот документ может понадобиться при возникновении спорных моментов, поэтому его желательно сохранять.

Земельный участок может находиться в собственности у нескольких владельцев. Тогда требуется получить согласие каждого из них. Заложить свою долю можно, только если она выделена в натуре.

Срок ипотечного кредита не может превышать период, в течение которого арендный договор является действительным. После окончания срока его действия автоматически наступает окончание срока действия ипотечного кредита.

В законодательстве РФ указано, что земельный надел не может быть использован в качестве залогового инструмента, если имеются обстоятельства, препятствующие этому и указанные в тексте договора, предметом которого является аренда земельного участка.

Залогодатель должен быть готов к тому, что ему придется оплатить выезд представителя кредитной организации для того, чтобы он оценил земельную собственность и ее ликвидность. Как правило, под такой залог предоставляется некрупная сумма кредита и на недолгий срок. Все постройки, возведенные на участке, должны принадлежать залогодателю на правах собственности или в аренде совместно с участком.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Составление договора

Для временной передачи своих прав следует обратиться в банк с заявлением о своем намерении взять кредит под залог права аренды надела земли. После оценки банком и вынесения им положительного решения можно приступать к составлению соглашения.

Договор залога прав аренды земельного участка заключается в обычной форме. Участия нотариуса не требуется, хотя консультация юриста не помешает. Перед заключением договора рекомендуется учесть свои финансовые возможность и просчитать возможные риски.

В договоре указывают следующее:

  1. Наименование сторон.
  2. Предмет залога с описанием размеров, местоположения, характеристик, наличия построек.
  3. Кадастровый номер.
  4. Рыночную стоимость.
  5. Реквизиты арендного договора, подтверждающего права залогодателя.
  6. Информацию о том, что получено согласие собственника.
  7. Величину кредита.
  8. Срок действия договора, после которого происходит окончания выплат.
  9. Уплату неустойки при возникновении просрочек.
  10. Права и обязанности сторон.
  11. Порядок, в котором может быть обращено взыскание.

В документе можно указать, что все плоды и ягоды остаются в собственности заемщика. Против этого пункта банк навряд ли будет протестовать. Однако с участком не могут быть совершены различные юридические действия типа сдачи в субаренду, дарения и продажи.

Приложением является выписка из ЕГРН и справка об инвентаризационной стоимости. В договоре должно совпадать ФИО заемщика с указанным в арендном договоре. В интересах заемщика указать о недопущении ухудшения участка сверх естественного и уменьшении стоимости, кроме вызванной вследствие амортизации.

Если банк имеет свой образец такого договора, то его и следует придерживаться. Документ будет действителен, если в нем будут иметься подписи сторон, и проставлена дата составления.

Договор подлежит государственной регистрации. Если она не выполнена, то сделка будет признана недействительной. Действие договора начинается не с даты его подписания, а при получении документа о совершении регистрационных действий.

При невыполнении обязательств или их ненадлежащем выполнении право аренды участка переходит к банку и может быть использован по его усмотрению.

Достоинства и недостатки

Хотя залог права аренды и не является широко распространенной практикой, но при определенных обстоятельствах имеет свои достоинства. К плюсам относятся следующие факторы:

  • быстрое решение проблемы при нехватке денежных средств;
  • отсутствие иного залога;
  • индивидуальное рассмотрение банковскими организациями;
  • отсутствие необходимости страховки от рисков.

К минусам относятся короткие сроки, даваемые банками для погашения долговых обязательств, а также небольшая сумма кредита. Это объясняется невысокой ликвидностью такого залога. Следует учитывать, что такой вид залога принимается не всеми банками, поскольку они рискуют больше, чем заемщик.

Залог права аренды земельного участка муниципальной и иной собственности

Развитие ипотечного кредитования в России породило создание новых программ для привлечения клиентов. Одной из таких программ является залог права аренды земельного участка.

Подобные возможности появились в связи с высоким уровнем конкуренции среди банковских организаций. Залог права аренды муниципальной земли дает в дальнейшем право на строительство жилого дома и использования участка по своему усмотрению. При необходимости кредитный лимит, предоставленный банком можно увеличить. Расскажем подробнее об этой программе.

Что такое залог права аренды земельного участка

Чаще всего возникает недоумение, почему залог права аренды называют ипотекой. В классическом понимании ипотечного кредитования предполагается передача определенного недвижимого имущества (квартиры, дома, участка и т.д.) в качестве обеспечения займа собственником.

Такой залог является для банка гарантией погашения взятых на себя обязательств по кредиту. Если по каким-то причинам должник не сможет выплачивать кредит, то банк вправе продать объект залога, а вырученные деньги использовать для оплаты долга.

Существующие нормы земельного законодательства допускают передачу в залог не только земельных наделов, но также прав и обязанностей, предусмотренных в рамках договора аренды. Право аренды – это полноценный объект гражданских правоотношений. Помимо залогового объекта, оно может быть, к примеру, вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданское законодательство также позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права, к которым относится в том числе право аренды. Однако есть одно важное условие. Право аренды может стать предметом залога только при согласии собственника, а срок ипотеки не будет превышать период действия договора аренды.

Иными словами, залог права аренды земельного участка – это ипотечный договор, который подразумевает, что имущественные права станут гарантом возврата денежных средств залогодержателю.

Когда можно передать право аренды земли в залог

Итак, в рамках земельного, гражданского законодательства, а также ФЗ № 102 «Об ипотеке» право аренды может являться предметом залога. Это допустимо, если не противоречит условиям договора, желанию собственника и действующим нормативно-правовым актам.

Заложить право аренды может потребоваться в следующих ситуациях:

  • необходимость получения ипотеки на покупку жилья – часто используется для приобретения квартиры в строящемся доме, затем уже квартира становится предметом залога;
  • желание построить дом на арендованном земельном участке – после завершения строительства в ипотеку передается возведенное жилье;
  • необходимость в получении крупного займа на любые цели в случае требования предоставить обеспечение.

Право аренды выступает самостоятельным предметом залога не часто. Как правило, необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость, возведенную на арендованной территории. В таком случае оформление ипотеки на дом запрещено отдельно от земельного участка, на котором он построен.

Особенности передачи права аренды в залог

Ответственность по договору аренды, несмотря на передачу прав в залог, продолжит нести изначальный арендатор. Права и обязанности не могут быть перенаправлены залогодержателю или любому другому лицу.

К залоговому объекту применяются общие правила законодательства об ипотечном кредитовании. Если заемщик по каким-либо причинам перестанет выполнять взятые кредитные обязательства, банк вправе наложить взыскание на залоговый объект и реализовать его. В случае с арендой продажа произойдет в рамках договора переуступки прав.

Собственником арендованной земли может выступать организация, частное лицо, государство или муниципалитет. Однако нормами ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещается передача в залог прав аренды земли, принадлежащей государственным органам или муниципалитету. Исключение – если участок предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения.

Если надел, к примеру, выделялся для эксплуатации в коммерческих целях, выступать предметом залога он не может. Ипотека будет запрещена и в том случае, если участок будет выступать обеспечением самостоятельно без недвижимости, расположенной на нем. Нельзя передать в залог также земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Передача в ипотеку возможна только при условии, что все постройки на участке законны и оформлены по требованиям российских нормативно-правовых норм. В противном случае банк откажет в выдаче займа с таким обеспечением.

Оформление ипотеки на имущественные права не является основанием для аннулирования договора аренды и не требует оформления нового соглашения между сторонами. Все остается по-прежнему. Единственное, потребуется дополнительно составить в письменной форме согласие собственника на передачу имущественных прав в залог.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector