Что такое рейдерский захват квартиры и как от него защититься?

Что такое рейдерский захват квартиры и как от него защититься?

Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому

О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья

Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?

В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.

Российское рейдерство принято разделять на:

  • «белое» – захват совершается в рамках закона;
  • «серое» – рейдеры действуют с нарушением гражданско-правовых норм;
  • «черное» – рейдеры при захвате нарушают уголовное законодательство.

Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.

Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.

К 2000 г. «черные» риелторы оставили без жилья многих представителей социальных низов, у которых зачастую в собственности не было ничего кроме жилплощади, доставшейся им от государства по закону о приватизации. Таких хозяев квартир целенаправленно загоняли в долги, спаивали и впоследствии вынуждали переоформить жилье. При этом многие «черные» риелторы для достижения своих целей активно применяли насилие.

Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.

Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?

Схема «Профессиональные соседи»

Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.

Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.

После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».

«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.

Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.

Схема «Заем под залог недвижимости»

Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.

Существует несколько распространенных способов обмана граждан:

1. Продажа вместо займа

Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.

2. Искусственное создание задолженности

При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.

3. Кредитная пирамида

Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).

МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.

Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.

Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.

Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы. Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор. Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.

В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.

Как закон защищает собственников от рейдерских атак?

1. Преимущественное право покупки

Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.

Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.

2. Нотариальная форма сделки

С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.

3. Определение порядка пользования жилым помещением

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.

4. Выдел доли собственника в натуре

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.

5. Принудительный выкуп малозначительной доли

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.

6. Уголовная ответственность

Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.

Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.

Как защититься от квартирных рейдеров?

  • Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.
  • Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.

Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.

  • Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.

Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.

Что такое рейдерский захват квартиры и как от него защититься?

Эта проблема, имеющая сугубо российскую окраску, сконцентрировалась еще в далекие 90-е годы анархии и фактического безвластия и расцвела на фоне многочисленных белых пятен в законодательстве, а также беспомощности, иногда и откровенного бездействия, замешанного на коррупционной основе, со стороны правоохранительных, судебных и других органов власти.

Чтобы предложить рядовым гражданам наиболее эффективные методы борьбы с рейдерскими захватами жилья, необходимо разобраться в существе самого вопроса и в терминологической неразберихе, сопутствующей данной проблеме.

Понятие рейдерского захвата жилья предполагает совершение правонарушителями заведомо незаконных действий, обеспечивающих переход права собственности на жилье от законного собственника к злоумышленнику или в собственность иных лиц, находящихся с ним в сговоре.

Читать еще:  Перевод документов для визы для Вас

Такой переход может быть осуществлен на основании вступившего в законную силу решения суда, принятого на основании сфальсифицированных документов, либо путем добровольной продажи или бесплатной передачи (например, под предлогом дарения) собственником жилья под влиянием вымогательства, психического или физического насилия или вследствие иных неблагоприятных обстоятельств, «организованных» рейдером в целях решения задачи завладения жильем. Рейдеры также могут использовать переход права собственности доли на квартиру в собственность третьих лиц и в случае добросовестного приобретения доли новым собственником, разработав алгоритм действий по последующему «выдавливанию» из квартиры жильцов.

Могут быть и другие способы рейдерского захвата чужого жилья. Но при всем их многообразии они подразделяются на три основных метода завладения чужими квартирами:

  1. Криминальный (мошеннический) захват, основанный на использовании преступных методов его завладением;
  2. Приобретение жилья с использованием гражданско-правовых сделок, основанных на добровольных, но непродуманных действиях бывших собственников жилья;
  3. Комбинированные формы захвата жилья, основанные на использовании гражданско-правовых сделок, сопряженных с «некриминальным» обманом собственника и последующим криминальным вытесненем жильцов из квартиры.

Существенным признаком рейдерского захвата квартиры является наличие организованной группы, основанной на определенном подчинении, распределении ролей и установлении «деловых связей» с различными должностными лицами и органами, помощь которых является необходимой составляющей для реализации преступного замысла.

Остановимся на рекомендациях, предлагаемых юристами в качестве способа противостояния преступным квартирным наездам.

Предлагаемые рекомендации могут значительно различаться в зависимости от способа завладения злоумышленниками жильем.

В качестве универсальных способов профилактики рейдерского захвата жилья, следуя известному принципу «предосторожность проста – раскаяние многосложно», можно рекомендовать следующие меры:

  • исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;
  • принимать меры, обеспечивающие сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;
  • хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;
  • ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;
  • не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;
  • в случае поступления привлекательных, на первый взгляд, предложений от третьих лиц на совершение гражданско-правовых сделок или иных юридически значимых действий, связанных с жильем и иным имуществом, исключить подписание каких-либо документов без консультации с близкими и другими лицами, которым вы доверяете, а при необходимости – и с адвокатом;
  • при подписании договоров, расписок и других важных документов имущественного характера исключить случаи проставления вами упрощенного варианта подписи, используя усложненный вариант вашей подписи, максимально затруднив этим возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.

Криминальные связи

Остановимся на анализе организации борьбы с квартирными мошенниками, иначе говоря, черными риелторами, специализирующимися на хищении квартир.

Как правило, хищение квартир (либо их долей) осуществляется путем изготовления подложных документов, свидетельствующих о волеизъявлении законного собственника по отчуждению квартиры (доли в квартире) в собственность злоумышленников и с последующим инициированием судебных решений, признающих право собственности за лицом, «назначенным» собственником в интересах злоумышленника.

Такие решения могут быть получены с использованием различных информационных баз данных, неформальных отношений правонарушителей с жилищными органами и пр., откуда поступают сведения о жильцах, обстоятельствах приобретения ими жилья в собственность, их возрасте, социальном статусе, защищенности, возможности дать отпор, образцы подписи, копии правоустанавливающих документов и пр.

Иногда преступники используют криминальные связи с нотариусами, позволяющие за определенную мзду получить поддельную доверенность атакуемого жильца на распоряжение квартирой. Такая доверенность тайно от жертвы позволит участникам преступной группы организовать «судебный междусобойчик» и получить им нужное решение суда.

Суд, используемый в таких случаях втемную, не привлекая к участию в деле реальных собственников, может принять решение о признании права собственности на жилье (или долю) по иску одного из рейдеров, после чего преступная группировка получает «законное» право на жилье в виде вступившего в законную силу судебного акта.

Это лишь один из возможных сценариев развития событий, которые могут быть достаточно разнообразными.

Что делать в первую очередь

Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Поэтому первое, что нужно сделать жертве подобного преступления, это обратиться в порядке ст. 140 и 141 Уголовно-процессуального кодекса РФ с заявлением о преступлении в дежурную службу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено преступление.

К заявлению о возбуждении уголовного дела следует приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сообщить источники информации, из которых вам стало известно о задуманном преступлении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.

Оригиналы документов необходимо держать у себя. В случае необходимости они могут быть истребованы следователем в процессе доследственной проверки или следствия. В этих случаях данные оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии понятых с зафиксированным перечнем и реквизитами представленных следователю документов. При этом копия протокола в обязательном порядке должна передаваться жертве преступления с подписями следователя и понятых.

Очень важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают свои правопритязания на квартиру. Такие документы могут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.

Рассчитывать, что вам удастся получить оригиналы таких документов, не приходится, поскольку искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия реальной угрозы их изобличения путем проведения экспертизы или иным способом.

Если вам удастся получить копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, незамедлительно обратитесь к специалисту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие исследования по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. Если специалист подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это значительно облегчит борьбу с преступниками.

Одновременно с этим следует проконсультироваться у компетентного лица о возможных негативных правовых последствиях, вытекающих из обнаруженного вами документа.

Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования возможного уголовного преследования против злоумышленников.

Следствие и суд

Как уже указывалось, опытные квартирные мошенники чаще всего используют для прикрытия своих противоправных схем судебные акты и нотариальные сделки, полученные с использованием поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, значительно отличается от процедуры уголовного судопроизводства. В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с использованием которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, значительного снижены. Данное обстоятельство активно используется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно создает определенные сложности в процессе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.

Однако процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с использованием судебных экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом позволяет решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.

При этом, как уже указывалось, крайне важно, чтобы жертвы преступления всегда хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые договора, расписки и иные документы на квартиру, содержащие подлинные подписи и печати, в целях защиты своих интересов с помощью экспертов-криминалистов.

Следует также иметь в виду, что после направления заявления о преступлении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела из-за нерасторопности правоохранительных органов может затянуться на длительный срок, который позволит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов преступления (уничтожить оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, получить новое решение суда и пр.). Обычный срок принятия законного решения по заявлению о преступлении может составлять от трех суток до одного месяца.

Поэтому потерпевшему целесообразно добиваться решения вопроса возбуждения уголовного дела – направлять жалобы вышестоящему руководителю следственного органа или надзирающему прокурору либо приходить на прием к соответствующему должностному лицу .

Еще более сложная ситуация возникает при развитии некриминального сценария завладения жильем, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение злоумышленниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.

В этих случаях необходимо инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как совершенных под влиянием обмана, введения в заблуждение либо ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., добиваясь восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу крайне трудно противостоять профессиональным рейдерам, хорошо разбирающимся во всех тонкостях подобных гражданских процессов.

При этом данный сценарий развития событий, как правило, предполагает достаточно долгую борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.

Владимир Горелик, специально для «РБК-Недвижимости»

Рейдеры на рынке недвижимости

Рейдерских захват можно наблюдать не только в сфере бизнеса, но и в жилищном хозяйстве. Целью рейдеров является получение любыми способами прав на недвижимость.

Способствует развитию такого явления недостаточная юридическая осведомленность граждан в вопросах, касающихся их собственности.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Что такое рейдерский захват квартиры?

Неправомерные действия опираются на:

  • Мошенничество;
  • Некомпетентность граждан в правовых вопросах;
  • Использование заинтересованными лицами пробелов в законодательстве в корыстных целях.

Нередко рейдеры действуют группой:

  • В сговоре с должностными лицами, нотариусами;
  • Под видом работающих на рынке недвижимости компаний или риэлторов, сотрудников юридических фирм.

Кто-то из жертв не может оценить серьезность всей ситуации, кто-то не желает проявить интерес и найти время для изучения законодательства, сталкиваясь с вопросами правового характера при проведении каких-либо сделок с недвижимостью. Настоящей «находкой» для рейдеров являются одинокие пожилые люди и социально опустившиеся граждане.

Рейдеры зачастую блестяще подкованы в юридических тонкостях законодательства.

Это группа лиц, отлично разбирающаяся в конъюнктуре местного рынка недвижимости, знающая законы настолько, что доказать правоту обманутых и выселенных ими владельцев квартир, оспорить сделку практически невозможно.

Основные способы

Мошенники пользуются несколькими хорошо отработанными и проверенными временем способами отъема имущества.

Вот наиболее распространенные из них:

Отказ освободить помещение

Сделка по продаже квартиры завершается подписанием сторонами договора купли-продажи.

Случается, что недобросовестный продавец после получения денег и передачи документов на госрегистрацию отказывается освобождать квартиру и отдавать ключи, мотивируя свои действия тем, что:

  • Денег он не получал;
  • Договор был подписан им под давлением.

На руку рейдеру в такой ситуации может быть отсутствие доказательств перевода покупателем денег в счет стоимости жилья:

  • нотариальных расписок;
  • платежных банковских документов.

Оспаривание договора в судебном порядке

Например, бывший хозяин квартиры после совершения сделки выехал за пределы страны. Через некоторое время к новому владельцу жилья явилось лицо с судебным решением, согласно которому квартиру необходимо освободить.

Такое решение суд принял, основываясь на наличии договоренности о том, что предыдущий владелец жилья якобы дал обязательство продать его рейдеру.

Деньги настоящему владельцу при оспаривании сделки не возвращаются, а рассмотрение жалоб в апелляционной инстанции — процесс небыстрый, иногда занимает несколько месяцев.

Имея на руках вступившее в законную силу судебное решение, рейдер принудительно с помощью приставов и сотрудников правоохранительных органов отнимает жилье.

Фальсификация долговых обязательств

Заключается в предъявлении претензий по выдуманным рейдерами обстоятельствам.

Например, основанием возникновения долга может стать жалоба со стороны соседей на затопление в период отсутствия хозяина жилья. При этом соседи могут предъявить документы, подтверждающие ущерб и выполненные после этого ремонтные работы.

В результате сумма может получиться довольно внушительной.

Если квартира не является единственной недвижимостью собственника, ее могут выставить на торги с целью покрытия долговых обязательств.

Выселение из приватизированной квартиры

Основанием для выселения могут стать якобы найденные нарушения при оформлении ордера. Если после получения ордера владельцы жилья протянули с приватизацией, рейдеры могут инициировать судебное разбирательство и аннулировать ордер.

Захват доли в общем имуществе

Очень распространенный способ отъема квартиры. Заключается в том, что получивший право на небольшую долю в жилье рейдер, любыми способами принуждает других собственников жилья к продаже имущества. Причиной захвата доли может стать, например, получение денежных средств у частного лица под залог недвижимости.

Рейдер может сделать жизнь в квартире настолько невыносимой, что собственник будет рад избавиться от недвижимости за любую цену. В результате выкуп квартиры осуществляют рейдеры по очень низкой цене.

Подделка документации

Заключается в подделке нотариальных доверенностей, необходимых для представления интересов собственника квартиры в суде, Росреестре и прочих официальных структурах.

Например, рейдер обращается с иском в суд, заявляя свои требования на получение квартиры в счет погашения долга. В ходе судебного заседания действующий по поддельной доверенности якобы представитель собственника соглашается с требованиями.

Что предпринять в случае рейдерского захвата?

Поэтому в правовом плане отъем квартиры происходит таким образом, что оспорить его потом достаточно сложно.

Читать еще:  Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними?

Негативные события можно предупредить следующим образом:

  • Обращение к грамотным и имеющим рекомендации юристам при любых связанных с недвижимостью вопросах;
  • Если в семье есть несовершеннолетние дети, стоит выделить ребенку хотя бы небольшую долю. Такие квартиры рейдерам не интересны, поскольку сделка будет возможна только под контролем представителей органов опеки.

При возникновении подозрений на осуществление рейдерского захвата собственнику жилья необходимо в срочном порядке:

  • Обратиться в правоохранительные органы;
  • Заручиться поддержкой грамотного юриста;
  • Выяснить в Росреестре, передавались ли какие-либо договора на регистрацию прав с квартирой. При необходимости написать заявление на приостановку сделки с недвижимостью;
  • Если сделка совершена, обратиться в суд с иском об ее оспаривании.

Категории граждан признанные нуждающимися в жилых помещениях подробно перечислены в нашем материале!

Какого рода помещения есть в представляемых льготным категориям граждан социальном жилье, вы узнаете в нашей статье.

Узнайте, какие документы необходимы для безопасной аренды квартиры, в материале по ссылке.

Как обезопасить себя от рейдеров?

Чтобы обезопасить себя от рейдеров и прочих мошенников, жертвой которых может стать владелец недвижимости, стоит прислушаться к следующим советам:

  • Не пускать в жилое помещение незнакомцев, не передавать им никаких документов на собственность;
  • Не обсуждать вопросы, касающиеся недвижимости, с посторонними людьми;
  • Не заключать договоры на продажу квартиры с неизвестными лицами, подозрительными агентами по недвижимости;
  • Ни под каким предлогом не выдавать доверенностей на совершение операций с недвижимостью третьим лицам, участвовать в сделках самостоятельно;
  • Расписываться в документах так, чтобы подпись было сложно подделать;
  • Оригиналы документов на жилье стоит хранить в надежном месте;
  • Не подписывать документы, смысл которых не ясен или которые можно трактовать двояко, без консультации у проверенного юриста.

В большинстве случаев захват квартир или долей в них осуществляется с использованием поддельной подписи, сфальсифицированных документов, свидетельствующих о том, что собственник якобы изъявил желание продать или подарить недвижимость. Рейдер может получать информацию о владельцах жилья: возрасте, составе семьи, социальном статусе, благодаря связям в жилищных и даже правоохранительных органах.

В противном случае судебные тяжбы по поводу нарушенных прав могут затянуться не на один год.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Как защититься при рейдерском захвате недвижимости

Рейдерский захват квартиры, земли и другого имущества – проблема, которая стоит в России достаточно остро. Причин у распространения квартирного рейдерства несколько : это и общая юридическая неграмотность населения, и тяжелое финансовое состояние собственников, вынужденных соглашаться на невыгодные условия сделки, и откровенно криминальные действия со стороны захватчиков.

«М16-Консалтинг» рассказывает, как обезопасить себя от рейдерского захвата недвижимости и куда обращаться, если вашу собственность пытаются захватить.

Кто такие квартирные рейдеры?

Многие жители России до сих пор считают, что рейдеры – это крупногабаритные парни в спортивных костюмах, кожаных куртках, с золотой цепью на шее и барсеткой в руках. Именно поэтому зачастую при встрече с настоящими рейдерами граждане не чувствуют подвоха.

Сегодня рейдерский захват имущества в основном совершают молодые люди не просто приличного, а даже представительского вида. Поскольку зачастую рейдерами выступают профессиональные юристы, иногда – риэлторы, то и выглядят они соответственно: отглаженный костюм, аккуратный галстук, грамотная речь и обходительные манеры.

Именно этот «приличный вид» и подталкивает собственников к решению дать согласие на сделку, о которой в скором времени придется пожалеть.

Кроме того, часто случается так, что долю в квартире продают родственники (иногда – обиженные на других собственников), бывшие супруги и другие совладельцы, которые не уделяют особого внимания добросовестности покупателей.

Как происходит рейдерский захват домов и квартир?

Юристы выделяют три схемы, которыми пользуются рейдеры.

Криминальная схема захвата

В чистом виде такой способ встречается реже всего, и это определенно хорошая новость, поскольку в этом случае захватчики прибегают к уголовным действиям и буквально принуждают собственников к передаче имущества.

Это могут быть угрозы, применение насилия и другие методы давления, направленные на то, чтобы вынудить вас отказаться от собственного имущества в пользу захватчиков.

Также часто используется фальсификация документов и другие мошеннические действия.

Захват путем законных действий

Поскольку чаще всего квартирные рейдеры – это юридически подкованные специалисты, которые хорошо разбираются в жилищном законодательстве, то и провести сделку на выгодных только для одной стороны условиях для них не составляет труда. Это явление особенно благодатно «цветет» на почве общей юридической неграмотности населения.

Все подводные камни, среди которых, к примеру, искусственно заниженная стоимость, намеренное введение продавцов в заблуждение и другие элементы обмана, вскрываются уже после подписания договора. При этом сам документ составляется таким образом, чтобы в будущем его было невозможно оспорить или признать незаконным.

Комбинированный способ

Этот вид рейдерского захвата собственности встречается чаще всего. Суть схемы, как правило, заключается в том, что сначала на законных основаниях у собственника выкупают долю в квартире, а в дальнейшем туда заселяются люди, которые целенаправленно «выживают» его с общей жилплощади.

Причем это необязательно те люди, которые выступили второй стороной в сделке. Это могут быть люди, ведущие маргинальный образ жизни – алкоголики, наркоманы и т. д. Реже – люди с уголовным прошлым. Их цель: создать для вас невыносимые условия проживания, чтобы как можно быстрее добиться согласия на продажу оставшейся доли на совершенно невыгодных для вас условиях.

Впрочем, заселить могут и вполне приличных людей, которые также будут действовать вам на нервы. Чаще всего такое давление заключается в регулярной смене замков (ключи от которых вам, разумеется, не выдают), а также в длительных ремонтных работах, в ходе которых постоянно страдает ваше имущество. Главная проблема здесь заключается в том, что закону их действия не противоречат.

Рейдерский захват земли: популярные схемы

Не меньший интерес для рейдеров представляют и земли. Рейдерских захват земельного участка в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) может проходить следующим образом:

Полезные услуги

Рейдеры приходят к дачникам с предложением оказать полезные для участников СНТ услуги. Как правило, речь идет о регистрации земли общего пользования или же проведении электрических/газовых коммуникаций.

При этом в качестве платы рейдеры просят энергохозяйство или земельные участки, которые не используются. Передача оформляется путем договора дарения.

Еще одно условие, предлагаемое рейдерскими «данайцами» — передача управления водоснабжением и электросетями в садоводстве подставной управляющей компании. Такая компания через несколько месяцев резко взвинчивает тарифы на оказываемые услуги, отказаться от которых невозможно.

«Черная лошадка» среди дачников

Еще одна популярная схема: захватчики «вербуют» (точнее, просто подкупают) одного или нескольких членов товарищества, в обязанности которых входит внутренняя дестабилизация. Такие «черные лошадки» начинают компрометировать действующих руководителей СНТ, провоцировать их смену и т. д.

Новым руководителям достаточно просто перерегистрировать товарищество. Результатом действий подставного руководства становится переоформление половины земель в собственность третьих, совершенно посторонних лиц.

Обвинения и огласка

К данному способу обычно прибегают недобросовестные чиновники, а также строительные компании, которые имеют виды на землю, принадлежащую СНТ.

Обычно берется надуманный повод, например, притеснение прав отдельных участников либо нарушение правил использования земельных участков. Эта новость тиражируется среди местного населения и способствует созданию негативного образа СНТ и его руководства.

В последствии начинаются судебные разбирательства (а поскольку в схеме часто замешаны должностные лица, то и труда сфальсифицировать дело не составляет), что в конечном итоге уничтожает товарищество. Освобожденные таким образом земли потом могут быть использованы под строительство новых коттеджных поселков или других коммерческих объектов.

Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?

При незаконном захвате квартиры или земли следует сразу же обращаться в правоохранительные органы: написать заявление в райотдел, на основании которого правоохранители смогут возбудить уголовное дело.

Вы можете рассчитывать на положительное решение своей проблемы, если квартирные рейдеры выбрали криминальную схему для захвата вашей жилплощади. К заявлению вы просто прикладываете копии правоустанавливающей документации. Если есть возможность, представьте в органы документы, которыми оперируют ваши соперники.

Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны. То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.

Если вы столкнулись с рейдерами, которые действуют на полулегальных началах и пакостят в рамках допустимого законом, то идти следует к юристу, который будет решать возникшую ситуацию через суд.

Профилактические меры

Если вы намерены выставить на продажу свое имущество или долю в нем, советуем вам предпринять ряд профилактических мер, способных обезопасить от столкновения с квартирными рейдерами. Для этого необходимо:

    • Тщательно следить за правоустанавливающими документами. Если они попадут в руки мошенников, этого будет достаточно для дальнейшего завладения вашим имуществом. Чем лучше связи у таких мошенников, тем меньше у вас шансов успешно противостоять им;
    • Нелишним будет обезопасить и собственную подпись: во-первых, постарайтесь следить за тем, чтобы с ней не могли ознакомиться посторонние лица. Во-вторых, незначительно измените свою подпись, чтобы, с одной стороны, она соответствовала той, которая стоит в вашем паспорте, с другой – была усложнена для подделки;
    • Воспользуйтесь помощью юриста. Юрист (желательно приглашенный со стороны, а не любезно предложенный вашими партнерами по сделке) тщательно проанализирует условия сделки и удостоверится в их обоснованности и законности;
    • Если у вас встала необходимость продать долю в собственной квартире (или если же второй собственник, с который у вас имеется общая недвижимость, решил продать свою часть), настаивайте на нотариально оформленном порядке пользования квартирой. И опять же, обращайтесь не к тем специалистам, которых вам советует покупатель, а ищите людей самостоятельно.

Юридическая защита от квартирных рейдеров

Юридическая подкованность захватчиков и неграмотность населения – не единственная основа для успешного рейдерства. Захватчики имеют большие связи среди правоохранителей, в силовых структурах, в органах суда и прокуратуры.

Как правило, квартирные рейдеры представляют собой полноценную группировку, где каждый участник является отлаженной частью механизма и просто выполняет свою функцию: это и риелторы или покупатели доли, и жильцы, в задачу которых входит создание невыносимых для жизни условий, и представители органов власти, которым достаточно просто бездействовать в критический момент, чтобы довести ситуацию до логического конца. Такие группировки могут не только завладеть долей в квартире, но и осуществить рейдерский захват целого здания.

Именно поэтому противостоять им в одиночку – заведомо проигрышный вариант. Только участие профессиональных юристов способно не просто сдвинуть дело с мертвой точки и помочь вам сохранить недвижимость, но и наказать обидчиков.

Именно такое решение вам предлагают юристы компании «М16-Консалтинг». Мы добьемся признания сделки недействительной, сохраним вашу собственность и оградим от необходимости контактировать с рейдерами. «М16-Консалтинг» — это Ваша надежная защита от рейдеров.

О “квартирном рейдерстве” и как с ним бороться

“Квартирное рейдерство” – термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе. Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан. Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.

Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила). После этого нехитрыми способами – от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, – соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю. Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 – 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.

Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать – собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.

Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).

Читать еще:  Земли для садоводства: особенности категории земельных участков

Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.

По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен – “Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь”.

Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других – весьма решительный) суд ему не подмога. В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом. А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.

Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: “Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам”. Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, “квартирным рейдерством”.

Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.

Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля). Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал “альтернативных” способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев. Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.

И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что “без согласия других собственников никому передать долю нельзя”. Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями “юристов”, увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет. В том числе и через куплю-продажу.

Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности. В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки. Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства). НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.

После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц. И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.

Но у многих граждан опять “особое мнение”. Я такое называю “крестьянская хитрозадость”. Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: “а я считаю, что его доля столько не стоит”); другие считают, что если они ответили “я согласен”, то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.

Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один. Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не “на деревню дедушке, Константину Макарычу”. В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.

Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник. Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности. Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.

Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.

Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд.

А самый лучший вариант – это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой. Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. “Авось, не продаст” и “Небось, не сумеет”. Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует. Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!

Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата – ноль. Законопроекты, в силу их “с плеча рубательского” характера законами не становятся. Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших – так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых – откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам “запретительно-охранительный” подход. Легче всего “врубить” “запрет на всё”, не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется. А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты – вопрос серьёзный.

Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.

Надо выделить два направления:

1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности (“защита права собственности на долю”);

2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер “выживания” (“защита жилищных прав собственника доли”).

Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.

В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант – это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:

1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);

2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;

В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.

3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);

4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;

5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.

Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.

Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно – конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.

Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.

Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:

1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),

либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.

2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.

3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с “антисталкерскими” законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).

Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.

Ссылка на основную публикацию