Важные особенности предоставления земельных участков гражданам в собственность и на правах аренды

Важные особенности предоставления земельных участков гражданам в собственность и на правах аренды

Статья 16. Особенности предоставления земельных участков в аренду

Статья 16. Особенности предоставления земельных участков в аренду

1. В аренду могут предоставляться незастроенные (свободные) земельные участки, не обремененные правами иных пользователей (арендаторов) или владельцев.

2. Земельные участки, аренда которых регулируется настоящей статьей:

2.1. Участки, расположенные на землях, определенных законодательством Российской Федерации, как не подлежащие передаче в собственность:

– земли общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи);

– земли памятников природы, национальных и дендрологических парков;

– земли оздоровительного и историко-культурного назначения;

– земли, предоставленные для использования и охраны недр;

– земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению.

2.2. Участки, на территории которых расположены объекты, подлежащие функциональному перепрофилированию или выносу в другие части населенных пунктов в соответствии с утвержденным генеральным планом, проектом детальной планировки или схемой застройки.

2.3. Участки в пределах санитарно-защитной зоны предприятия с расположенными на них: жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями, общеобразовательными школами, учреждениями здравоохранения, спортивными сооружениями, садоводческими товариществами, огородами.

2.4. Участки на территории санитарно-защитных и охранных зон объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, в пределах которых расположены здания и сооружения в нарушение действующих Строительных Норм и Правил (СНиП) и Санитарных норм и Правил (СанНиП).

2.5. Участки, предоставляемые в аренду в следующих целях:

– установка временного строения или сооружения;

– производство топографо-геодезических и проектных работ;

– производство земляных работ, связанных с прокладкой и реконструкцией подземно-надземных сооружений;

– на период строительства зданий, строений, сооружений (дорог, коммуникаций);

– проведение благоустройства и озеленения территорий;

– организация платных автостоянок, размещение мини-рынков, аттракционов для досуга населения и др.

В аренду также оформляются земельные участки в следующих случаях:

– в случаях, предусмотренных п. 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, когда здание расположено на неделимом земельном участке;

– когда земельные участки используются двумя и более юридическими и физическими лицами, раздел которых в натуре не представляется возможным без ущемления интересов смежных землепользователей.

3. Арендодателем земельных участков является администрация.

4. Земельные участки сдаются в аренду по целевому назначению согласно функциональной схеме зонирования территории, которое принимается постановлением администрации и в договоре аренды.

5. Земельные участки предоставляются юридическим и физическим лицам по их письменному обращению на имя Главы администрации.

6. Участки земель, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие юридическим или физических лицам на правах пользования, владения или собственности, оформляются в аренду без рассмотрения на Комиссии.

7. При наличии имущественных и земельных споров рассмотрение заявления приостанавливается до разрешения споров в установленном законом порядке.

8. Основные условия аренды земельных участков определяются действующим законодательством, настоящими Правилами и конкретизируются в договоре аренды.

В договоре аренды земельного участка указываются:

– характеристика земельного участка;

– целевое назначение земельного участка;

– размер, порядок и сроки внесения арендной платы;

– нормативный срок строительства или проведения проектно-изыскательских работ;

– права и обязанности арендатора;

– права и обязанности арендодателя;

– обременения и ограничения;

– иные условия в соответствии с законодательством.

9. Размер земельного участка для капитальных строений и сооружений включает все необходимые для эксплуатации строений инженерные конструкции: лестницы, загрузочные площадки, витрины, отмостка вокруг здания и т.п., определяемые в каждом конкретном случае.

10. В площадь земельного участка, занимаемого предприятием, зданием, строением и другим объектом, имеющим санитарно-защитную или охранную зону, включается площадь зоны, которая не находится в пользовании других юридических и физических лиц.

11. Переход права собственности на здания, строения и сооружения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. В этом случае новый собственник в установленном порядке переоформляет право аренды.

12. Все затраты, связанные с подготовкой соответствующей документации при передаче земель в аренду, возмещаются за счет средств заказчиков – юридических и физических лиц.

13. При продлении сверх установленных сроков проведения проектно-изыскательских работ арендная плата за использование земельного участка взимается в двойном размере.

При превышении нормативных сроков строительства арендная плата застройщиков взимается в двойном размере с оформлением дополнительного соглашения к договору аренды на дополнительный срок.

Перепродажа или переоформление объектов незавершенного строительства на другое юридическое или физическое лицо не является основанием отмены повышающего коэффициента.

>
Установление публичных сервитутов
Содержание
Решение Перемышльского районного Собрания Калужской области от 10 апреля 2008 г. N 235 “Об утверждении Правил землепользования.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность , т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.
Читать еще:  Отказ в предоставлении земельного участка в аренду: порядок и документы

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду

Аренда земель представляет собой передачу участка во временное владение и пользование за плату.

Понятие аренды земель

Понятие «аренда земельного участка» охватывает правоотношения двух видов.

Первые связаны с вещными правами на землю, предоставленными из публичных земель муниципалитетами либо органами госвласти. Правоотношения рассматриваемого вида имеют выраженную публичную составляющую.

Это касается всех существенных условий, порядка заключения и исполнения арендного договора. Так:

  • в аренду могут быть переданы участки, не находящиеся на кадастровом учете (достаточно наличия схемы расположения на кадастровом плане территории);
  • арендные договора в отношении публичных земель по общему правилу заключаются на торгах, и только в порядке исключения – без них;
  • срок аренды определяется в зависимости от разрешенных видов использования земель и устанавливается в привязке к градостроительным регламентам;
  • порядок расчета арендной платы устанавливается нормативно.

Вторые связаны с гражданско-правовыми обязательствами, возникающие между частными владельцами земель и равноправными контрагентами-арендаторами. Они регламентированы, преимущественно, Гражданским кодексом РФ.

Интересно, что в странах Евросоюза не существует института предоставления земельных участков в том виде, в каком он есть в России. Ввиду отсутствия свободных целинных земель земельные участки покупаются и арендуются исключительно на вторичном рынке по правилам гражданского законодательства.

Правомочности арендатора

Исходя из определения ст. 606 ГК РФ, аренда земель представляет собой гражданско-правовой договор о передаче участка во временное владение и пользование за плату. Владение земельным участком связано с возможностью:

  • получить объект от арендодателя по передаточному акту;
  • фактически обладать участком;
  • исключить нахождение в его пределах сторонних лиц, кроме тех, в чьих интересах установлен сервитут.

Право пользования связано с извлечением полезных свойств земельного участка в собственных интересах. Свобода действий арендатора ограничена целевым назначением и разрешенными способами использования земельного участка согласно кадастровой документации.

Плоды, сельскохозяйственная продукция и другие доходы, полученные арендатором при использовании полученного от государства или муниципалитета земельного участка, признаются его собственностью в силу ст. 606 ГК РФ.

Правовая регламентация предоставления публичных земель в аренду

Арендные правоотношения, в какой бы сфере хозяйствования они не возникали, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ аренда (другое название – имущественный наем) представляет собой гражданско-правовой договор, предполагающий возмездную передачу имущественных активов во владение и пользование арендатору.

В ч. 2 ст. 607 ГК РФ оговорена возможность установления специальных правил и ограничений касательно сдачи в аренду обособленных природных объектов.

Особенности аренды земельных участков описаны в ст. 22 Земельного кодекса России.

К примеру, право аренды земельного участка может стать самостоятельным предметом залога. Этим оно отличается от права аренды иной недвижимости.

Одновременное действие предписаний гражданского и земельного законодательства привносит в регламентацию арендных правоотношений некоторую специфику. Стоит учесть, что законотворчество в сфере гражданско-правовых отношений находится в исключительной компетенции РФ. При этом земельное и градостроительное законодательство, наоборот, является предметом общей компетенции РФ и ее субъектов.

Условия предоставления земельных участков государственной или муниципальной собственности в аренду

В рамках действующего законодательства земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ) и могут передаваться в аренду. Стоит подчеркнуть, что предметом арендного договора могут выступать только выделенные участки. Неразграниченные целинные земли в аренду передаваться не могут.

Договор аренды должен вмещать сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок как часть земной поверхности, индивидуально-определенную вещь и объект аренды. При отсутствии таких сведений арендная сделка считается незаключенной (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Индивидуализация участка обеспечивается посредством:

  • постановки на кадастровый учет;
  • формирования границ по правилам ст. 38 «Межевой план» Федерального закона РФ № 221«О госкадастре недвижимости».

Инициатором предоставления земельных участков в аренду может выступать любая сторона договора: арендодатель в лице соответствующих публичных образований либо арендатор. Для получения в аренду публичных земель по собственной инициативе заинтересованному лицу приходится последовательно:

  • осуществить образование участка;
  • обеспечить установление разрешенных способов использования;
  • приобрести право аренды участка в результате его предоставления одним из оговоренных ЗК РФ способов, то есть с аукциона или без него.

Отраслевые нормативные акты в качестве оснований образования участков требуют подготовки различных документов:

  • лесоустроительной документации (Лесной кодекс РФ);
  • проекта межевания территории (Градостроительный кодекс РФ);
  • схемы образования участков на кадастровом плане территории (ЗК РФ);
  • проекта организации и застройки территории (ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Дополнительные условия заключения договоров аренды в отношении земель отдельных категорий

В силу ст. 39.8 ЗК РФ арендаторам вменяется в обязанность:

  • хозяйствовать способом, исключающим возможную деградацию, захламление, порчу или уничтожение плодородного слоя (в отношении участков сельскохозяйственного назначения);
  • провести рекультивацию (земли, предоставленные для недропользования);
  • в отношении участков береговой полосы общего пользования обеспечить населению свободный доступ к водному объекту;
  • применительно к землям, предоставленным организациям для ведения дачного хозяйства, обеспечить изготовление проектов планировки и межевания территории, организовать проведение кадастровых работ;
  • в отношении земель, предоставленных для комплексного освоения, заключить соответствующий договор об освоении.

Сроки предоставления земельных участков в аренду

Допустимые сроки аренды в отношении публичных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Максимальный срок длительности аренды составляет 49 лет и касается земель сельскохозяйственного назначения. Минимального срока придачи земель не оговорено.

Интересно, что упразднение минимального срока аренды сельскохозяйственных угодий критикуется многими экологами и юристами.

Дело в том, что плодородные почвы требуют бережного и хозяйственного отношения. Севосмену и щадящий режим использования земель может обеспечить только постоянный пользователь. Временщик же заинтересован в том, чтобы выжать из временно находящихся в его владении земель все полезные свойства по максимуму.

Читать еще:  Как отменить исполнительное производство для Вас

Рамковые сроки арендных договоров касательно публичных земель разного целевого назначения установлены нормативно и составляют, к примеру:

  • 3 – 10 лет в отношении земель, предоставляемых для возведения и реконструкции объектов недвижимости;
  • до 49 лет под размещение линейных объектов;
  • 20 лет для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта;
  • 3 – 5 лет для комплексного освоения территории и дачного хозяйства;
  • до 3 лет для завершения объекта незавершенного строительства.

Аукцион по предоставлению земельных участков в аренду

Как уже говорилось, законодатель рассматривает право аренды земельного участка как самостоятельное вещное право и даже допускает его залог. В рамках этой концепции вполне обоснованно выглядит общее правило ст. 39.6 ЗК о том, что право аренды публичных земель подлежит продаже с торгов.

Гражданское законодательство допускает два вида торгов: аукцион и конкурс.

При определении победителя торгов в ходе аукциона сравниваются исключительно ценовые предложения заинтересованных лиц, тогда как конкурс предполагает более сложную конкуренцию. При продаже права аренды публичных земель в России практикуются исключительно аукционы.

Хотя прямого запрета на применение конкурсов законодательство не содержит, считается, что процедура определения победителя (будущего арендатора) по результатам конкурса может включать субъективные моменты и предполагает возможность злоупотреблений со стороны чиновников.

Аукционы проводятся открыто. Принимать участие в них по общему правилу могут все желающие: как организации, так и физические лица. Об их проведении сообщается в СМИ и на официальных сайтах. В последнее время аукционы зачастую проводятся в электронной форме, поэтому их участниками могут стать только держатели электронной цифровой подписи.

В сообщении о проведении аукциона оглашается начальная цена договора аренды. В случае если участком заинтересовалось только одно лицо (подана одна заявка), договор аренды заключается с ним на первичных условиях. Аналогичная ситуация возникает в случае, когда подано несколько аукционных заявок, но к участию в торгах по формальным основаниям допущено одно лицо.

В случае если участников аукциона несколько, происходит торг. Организатор устанавливает «шаг» – минимальную сумму, на которую можно повысить начальную цену аренду или цену, предложенную другим участником.

Если новую (повышенную) цену в отведенное время поддержал еще хотя бы один участник, торг продолжается. И так до момента, пока одно из заинтересованных лиц не станет единственным, кто предложил большую стоимость.

Он признается победителем и становится арендатором. Цена аренды соответствует максимальной предложенной им цене.

В пылу торга нужно помнить о своих возможностях. За отказ или уклонение победителя либо единственного участника аукциона предусмотрена имущественная ответственность. Он лишается гарантийного взноса (обычно – 10%), предварительно перечисленного на счет организатора торгов. Добросовестным участникам, которые не выиграли аукцион, гарантийный взнос возвращается в полном объеме по окончании аукциона.

Предоставление земельного участка в аренду без торгов

Исключительный перечень обстоятельств, при которых заинтересованное лицо вправе требовать от публичного образования предоставления земельного участка без торгов, содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. Вне аукциона земли предоставляются для:

  • размещения объектов социально-культурного назначения, реализации инвестиционных проектов;
  • продления договора аренды на новый срок;
  • индивидуального жилищного строительства в пределах земель, переданных для комплексного освоения;
  • ведения личного подсобного хозяйства в пределах ограниченного в обороте участка, переданного для ведения дачного хозяйства;
  • обслуживания размещенной на участке недвижимости (арендатором выступает собственник недвижимости);
  • хозяйствования на земле в порядке, оговоренном Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • развития уже застроеной территории лицу, с которым заключен соответствующий договор о развитии.

Важные особенности предоставления земельных участков гражданам в собственность и на правах аренды

Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства.

В Земельном кодексе РФ правовому регулированию аренды земельных участков посвящены статьи:

Статья 22 «Аренда земельных участков»;

Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»;

Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»;

Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;

Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»;

Статья 22 «Аренда земельных участков»:

иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды;

размер арендной платы определяется договором аренды;

арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;

арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ;

при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;

передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ред. с 1.01.2018 года);

в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;

изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду;

размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»:

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, рассматриваемых ниже;

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента или Правительства РФ;

земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов РФ;

земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;

земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации и др.;

граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства;

гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных выше случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»:

размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ;

в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона;

порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;

размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

Читать еще:  Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков и др.

Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»:

заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (действителен до 1 января 2019 года);

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

на срок от 3 до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;

на срок до 49 лет для размещения линейных объектов;

на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

на срок от 3 до 5 лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

на срок от 3 до 49 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства;

на срок не более чем 3 года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества и др.

Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»:

аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством;

аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ;

аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

при этом прекращение аренды земельного участка не допускается:

в период полевых сельскохозяйственных работ;

в иных установленных федеральными законами случаях.

В следующем материале вы познакомитесь с понятием “земельный сервитут”.

Особенности предоставления земельных участков

Государство предоставляет гражданам и юридическим лицам земельные участки под разные цели. Земля может быть предоставлена под строительство своего дома, под ведение сельского хозяйства, организации крестьянско-фермерской деятельности.

В статье будут рассмотрены наиболее распространенные варианты выделения земель, выделены их наиболее характерные особенности в получении.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

Особенности предоставления земельных участков в целях строительства жилья

Муниципальные власти и государство предоставляют свои земли гражданам и организациям в целях строительства жилья на основании статей Гражданского, Земельного, Жилищного и Градостроительного кодексов.

Введение Градостроительного кодекса РФ потребовало определенной синхронизации положений Земельного кодекса. В результате проведенных изменений в Земельный кодекс были добавлены новые статьи, касающиеся отношений по жилищному строительству.

В статье 30.1 кодифицированного нормативно-правового акта в сфере земельных отношений содержится специальное регулирование по отношению к статье 30 того же кодекса. Статья 30 устанавливает общие правила предоставления земельных наделов в целях строительства.

Если участки предоставляются для строительства жилья, то положения статьи 30 будут применяться с учетом оговорок, содержащихся в статье 30.1.

В соответствии с 1-м пунктом статьи 30.1 земельные участки для жилищного строительства могут выделяться государственными или муниципальными властями и в собственность, и в аренду, а также в срочное пользование на безвозмездных условиях по основаниям, закрепленным Земельным кодексом РФ.

Жилищный кодекс закрепляет за жилыми помещениями статус объектов жилищных прав (ч. 1 ст. 15).

Конкретными видами объектов жилищных прав являются жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (жилых домов и квартир).

Жилой дом — индивидуальное здание с комнатами и помещениями вспомогательного применения, которые предназначаются для обеспечения бытовых и других нужд граждан, касающихся их проживания в таком здании (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Строительство жилья ведется в жилых зонах, формируемых по итогам градостроительного зонирования. В жилые зоны могут входить застройки домами различной этажности. В жилых зонах разрешается строить раздельно стоящие, встроенные или пристроенные социальные и коммунально-бытовые объекты, объекты здравоохранения, образования, здания культуры, стоянки автотранспорта, гаражи, объекты, обеспечивающие проживание граждан и не действующие отрицательно на окружающую среду.

В случае осуществляется предоставление земельного участка в собственность для индивидуального жилищного строительства из фонда муниципальной и государственной собственности, то предварительной договоренности о месте расположения объекта не требуется.

Согласно земельному законодательству земельные наделы для жилищного строительства продаются или предоставляются в аренду посредством проведения аукциона, кроме ситуаций, предусмотренных законами.

  • Лицам, с которыми государство или муниципалитет заключили контракт на постройку объекта недвижимости, причем подобное строительство может проводиться только за счет средств федерального или местного бюджета в соответствии с заказом для государственных или муниципальных нужд;
  • Жилищно-строительным кооперативам по основаниям, предусмотренным законодательством;
  • Для строительства в пределах застроенной зоны, в отношении которой приняли решение о развитии;
  • При несостоявшихся аукционных торгах, если в них принимало участие менее 2-х лиц.

Участок также может быть предоставлен на условиях аренды для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Земля в таком случае предоставляется на основании заявления лица, желающего получить земельную собственность.

Индивидуальное жилищное строительство на участке имеет свою специфику.

Земля для индивидуального жилищного строительства может выделяться в жилых зонах, которые соответственно определяются градостроительным зонированием. Градостроительное зонирование всегда предусматривает обширные территории, отделенные для застройки индивидуальными жилыми домами.

Стоит отметить, что в жилищном законодательстве РФ нет такого понятия, как «индивидуальный жилой дом». Существует лишь родовое, цельное понятие «жилой дом».

В части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящий жилой дом с этажами не больше 3-х. При этом в таком доме может проживать только одна семья.

Таким образом, земельные участки выделяются гражданам и юридическим лицам в целях строительства на них жилья на условиях, предусмотренных вышеназванными кодексами, другими законами и местными актами локального правового регулирования.

Особенности предоставления земель в городе

Предоставление земельных наделов в пределах территории города осуществляется на общих правилах, установленных Земельным и другими законодательными актами РФ. На местном городском уровне принимаются акты правового регулирования отношений по землям.

Городские власти после подачи заявления на предоставление участка физическому или юридическому лицу организовывают проведение торгов (аукциона). При этом проверяется, не входит ли желаемый для приобретения (аренды) участок в генеральные планы изъятия земель для муниципального землепользования и застройки.

Организаторы аукциона должны не меньше чем за 30 дней до дня проведения торгов объявить о них в городском периодическом журнале либо в другом печатном СМИ, а также разместить сообщение на официальном сайте города. В объявлениях всех видов выкладывается информация об организаторах торгов, то есть наименования местных органов власти, принявших решение провести аукцион.

Также городским властям необходимо указать:

  • Место, дату, время и план проведения аукционных торгов;
  • Месторасположение, размеры, границы, наличие ограничений (обременений), кадастровый номер, вид разрешенного применения земли, выставляемой на аукцион;
  • Стартовую цену, сумму задатка, сроки и процедуру его внесения и возвращения;
  • Существенные требования договора купли-продажи или аренды.

В Земельном кодексе зафиксирована требуемая для принятия участия в аукционе документация. Также в нем закрепляются основания отказа в допуске на аукцион, процедура определения победителя, ситуации признания торгов несостоявшимися, структура протокола о проведении аукциона.

Высокие требования к выделению земельной собственности говорят о серьезном и внимательном подходе государства и местных органов самоуправления к застройкам городских поселений.

В некоторых случаях расприватизация квартиры может стать очень эффективным решением.

Какие важные моменты стоит учесть при дарении дачного участка? Мы подробно рассказали об этом здесь.

Нужно ли регистрировать договор аренды земельного участка? Узнайте об этом в нашей статьи.

Особенности предоставления земель сельскохозяйственного назначения

Предоставление гражданам и организациям в собственность или аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат государству или муниципалитету, проводится согласно Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (дальше по тексту — Закон).

Согласно пункту 1-му ст. 10 Закона земельные наделы сельскохозяйственного назначения получают физические и юридические лица в собственность на основании проведенных торгов (аукцион, конкурс).

Арендные отношения по землям сельскохозяйственного назначения регулируются статьей 34 Земельного кодекса РФ. Если имеется одно заявление на сдачу в аренду земли, при этом предварительно и заблаговременно в СМИ публиковалась информация о торгах, то участок будет сдан в аренду единственному заявителю.

Кроме того, уже арендованный участок может быть выкуплен временным владельцем по прошествии 3-х лет аренды по рыночной стоимости с условием, что участок был использован надлежащим образом.

Землю могут получить без торгов и других ограничений в аренду религиозные организации (объединения), казачьи общества, научно-исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля, общины небольших народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в целях организации сельскохозяйственного производства, укрепления национального образа жизни, способов хозяйствования и промысла коренных народов различных отдаленных регионов Российской Федерации.

Причем выкупить землю из аренды в собственность в вышеперечисленных случаях нельзя. Торги по продаже сельскохозяйственных земельных участков в собственность организуются и проводятся на основании статьи 38 Земельного кодекса.

Предоставление участков для коммерческой деятельности осуществляется согласно статье 34 ЗК РФ. Данная статья также регулирует заключение договоров аренды и купли-продажи для иных целей, не затрагивающих строительство.

Земли сельскохозяйственного профиля, принадлежащие государству или муниципалитету, получают крестьянско-фермерские хозяйства, сельскохозяйственные организации на срок до 5 лет, если такие субъекты хозяйствования участвуют в программах государственной поддержки по развитию сельского хозяйства. При этом перечисленные организации должны вести исключительно сельскохозяйственную деятельность.

Таким образом, предоставление государственных и муниципальных земель производится в соответствии с актами нормативного регулирования земельных отношений в России, при этом следует учитывать, что локальные нормы местных органов самоуправления играют не меньшую роль в организации порядка выделения земельных наделов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию