Как производится расчет аренды земельного участка от рыночной или кадастровой стоимости?

Как производится расчет аренды земельного участка от рыночной или кадастровой стоимости?

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Какие земли упоминаются в ПП РФ?

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц

Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частного лица.

Но здесь важно понимать, как правильно рассчитывается арендная плата за землю и все особенности этого вопроса.

В статье мы рассмотрим, какие законы регулируют процедуру расчеты цены найма надела, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая существует нормативная арендная и кадастровая стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:

Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий арендного договора. Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.

Читать еще:  Важные особенности предоставления земельных участков гражданам в собственность и на правах аренды

Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?

Разбираемся с такими вопросами в этой статье!

Нормативная арендная цена

Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.

Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.

Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.

Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:

  • строительная, архитектурная ценность;
  • социально-экономическая ценность;
  • историческая ценность;
  • природные качества территории.

К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.

Кадастровая стоимость

Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.

Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.

Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.

Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.

Рыночная

Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:

  • психология той или иной группы людей;
  • экономическая картина в стране;
  • политическая ситуация в государстве.

Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

Как рассчитать для физических лиц?

Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.

На основании кадастровой оценки

Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

Значение последнего понятия определяется законодательством России:

  • 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
  • 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
  • 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
  • 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример №1. Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.

Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.

Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.

На базе рыночной стоимости

В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

Оплата найма муниципального и государственного имущества

По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.

Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.

Есть два способа совершения оплаты:

  1. Определенная точная сумма платежа.
  2. Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».

Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина, установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.

Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?

Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!

Заключение

Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Правила расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Собственников законодатель обязывает уплачивать земельный налог, а арендаторам надлежит вносить арендную плату. В этой статье рассказано о том, в каких случаях расчет арендных платежей производится на основании кадастровой стоимости земли, и как самостоятельно определить размер платы за пользование наделом.

Основные принципы

Этот нормативный документ определил основные принципы, которые подлежат обязательному применению при определении размера платы за аренду земли, являющейся собственностью государства или муниципалитетов, а также установил, в каком порядке, на каких условиях и в какие сроки должны вноситься платежи, взимаемые за пользование земельными участками, на праве собственности принадлежащими Российской Федерации (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Арендная плата не на все территории, принадлежащие на праве собственности государству, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Для такого расчета должны быть соблюдены определенные условия.

Стоимость земельного надела, определенная в процессе государственной кадастровой оценки, берется за основу исчисления арендных платежей в следующих случаях:

  • право собственности на землю принадлежит государству;
  • надел расположен на территории Российской Федерации;
  • заключение договора аренды осуществляется не на основании проведенных торгов;
  • земля предоставляется для использования в определенных целях, перечисленных в пункте 3 Постановления Правительства РФ № 582.

Инструкция по вычислению арендных платежей и формулы

Расчет платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, достаточно прост. Для его выполнения необходимо:

  • располагать сведениями о стоимости земельного участка, определенной Росреестром в процессе проведения государственной кадастровой оценки;
  • знать корректирующий коэффициент.

Для этого можно воспользоваться:

Что касается коэффициента, то он может варьироваться от 0,01 до 2 % от кадастровой стоимости участка земли и зависит от того, с какой целью территория берется в аренду.

Корректирующий коэффициент

Величина корректирующего коэффициента находится в прямой зависимости от целей, для которых арендуется участок земли (пункт 3 Постановления Правительства РФ № 582), и составляет:

  • 0,01 % от определенной Росреестром стоимости надела при предоставлении его гражданам или организациям, которые освобождены от уплаты налогов или имеют предоставленные законодательством льготы по их уплате.Такой коэффициент распространяется также на земли, которые изъяты из оборота, загрязнены опасными отходами или радиоактивными элементами, при условии, что их можно сдавать в аренду, а кроме того, на участки, на которых предполагается размещение дипломатических и консульских представительств иностранных государств.
  • 0,6 % от определенной по результатам кадастровой оценки стоимости земли, предоставляемой гражданам, намеревающимся использовать территорию для возведения индивидуального жилья. Аналогичный коэффициент применяется в случае, если целью аренды земельного участка является размещение на нем личного подсобного хозяйства, осуществление деятельности крестьянских и фермерских хозяйств.С учетом 0,6 % будут рассчитываться платежи за наделы, предназначенные для сельскохозяйственного производства.
  • 1,5 % от кадастровой стоимости участков земли в случае заключения договоров аренды с определенными категориями граждан и организаций в случаях, установленных в части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ:
    1. с лицами, имеющими право на получение земли бесплатно, при условии, что земля ограничена в обороте;
    2. с лицами, которым предоставлено внеочередное или первоочередное право на приобретение участков, при условии осуществления развития арендуемой территории, а также строительства на ней коммерческого наемного или социального жилья, либо стандартного жилья (о том, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут).

Коэффициент в размере 1,5 % учитывается в случае, если территория предоставляется собственникам зданий (строений, сооружений), не имеющим в соответствии с российским законодательством права на приобретение земли в собственность.

  • 2 % от определенной Росреестром стоимости земли, если целью аренды является выполнение работ, связанных с недропользованием, а также при условии отсутствия на участке, сдаваемом в аренду без проведения торгов, объектов незавершенного строительства.
  • Корректирующий коэффициент зависит от целей, для которых земельный участок берется в аренду.

    За территории, принадлежащие на праве собственности государству или муниципальному образованию

    Определение годовой величины арендного платежа за предоставленную в пользование земельную территорию, которая на праве собственности принадлежит государству или муниципальному образованию, выполняется при помощи несложной формулы:

    Ап = Кс * Кк, в которой:

    • Ап – размер платы за арендуемый земельный участок;
    • Кс – стоимость земельной территории, определенная при проведении оценки государственным кадастровым органом;
    • Кк – корректирующий коэффициент, зависящий от целей аренды участка.

    Информация о том, какова кадастровая цена земельного надела содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

    За земли, находящиеся в частной собственности

    В части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, частях 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым размер платежа за пользование землей является существенным условием договора аренды и в обязательном порядке должен быть в нем прописан.

    Обязательность внесения платежей за пользование земельными участками, принадлежащими физическим или юридическим лицам на праве частной собственности, установлена также в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой в договоре аренды должны прописываться условия, сроки и порядок внесения соответствующей платы(часть 4). А о нюансах оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом читайте тут.

    Для того, чтобы рассчитать, каким будет платеж за пользование земельными территориями, принадлежащим на праве частной собственности физическим или юридическим лицам, необходимо воспользоваться формулой:

    Ап = Рс * Ср, где:

    • Ап – платежи за пользование землей;
    • Рс – рыночная цена земельного надела;
    • Ср – установленная Банком России ставка рефинансирования.

    Для того, чтобы рассчитать стоимость аренды надела земли, находящегося в частной собственности, необходимо использовать ставку рефинансирования, установленную Банком России на начало года, в котором оформляются отношения по аренде территории.

    О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, чтайте тут.

    Особенности изменения платы за предоставленные объекты в связи с изменением расценок

    Законодатель предоставляет федеральным органам исполнительной власти право предусматривать в договоре аренды возможность изменения размера платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, при соблюдении следующих условий:

    • при расчете арендных платежей должна использоваться стоимость участка, определенная в процессе его кадастровой оценки;
    • Росреестром должна быть установлена новая кадастровая стоимость арендуемого участка.

    Размер платежей за использование участков в таком случае будет пересматриваться с 1 января следующего года.

    Плюсы и минусы

    Главное достоинство расчета платы за аренду земли на основании кадастровой стоимости участка заключается в простоте этого способа.

    Для того, чтобы определить годовую сумму платежа, необходимо знать 2 параметра:

    • кадастровую оценку земли;
    • корректирующий коэффициент.

    К недостаткам такого определения цены за пользование землей можно отнести разве что возможность значительного изменения кадастровой стоимости участка, пересматриваемой органами Росреестра раз в 3-5 лет.

    Проведение кадастровой оценки представляет определенную сложность для территориальных подразделений органов кадастрового учета. Впрочем, благодаря поступаемым в бюджет платежам, расходы на проведение оценочных работ полностью покрываются.

    Земельные участки могут не только приобретаться в собственность, но и использоваться для определенных целей на основании договоров аренды. При этом, в пользование могут передаваться как земли, находящиеся в частной собственности, так и принадлежащие государству или муниципальным образованиям.

    Расчет арендной платы зависит от того, кто является собственником земли, и производится в соответствии с простыми формулами, в основе которых лежит кадастровая (для государственных территорий), либо рыночная (для частных наделов) стоимость участка.

    Как рассчитать арендную плату за земельный участок?

    При выборе участка земли для аренды желательно оценить плату, которую придется оплатить арендатору за этот участок. При этом необходимо учитывать разницу в такой оплате при арендовании земли у частного лица и у государства или муниципалитета.

    При аренде земли у частного лица эта плата часто назначается исходя из субъективных представлений владельца земельного участка.

    Например, «популярность» данной территории, наличии вблизи коммуникаций или собственных желаний прибыли.

    Государство при назначении арендной платы ориентируется на объективные факторы, такие как местоположение земельного участка, его целевое назначение, планы городских поселений на строительство жилого фонда.

    • 8 (800) 350-02-93 Регионы
    • +7 (499) 938-72-19Москва
    • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург

    Основные факторы, влияющие на арендную плату, и как рассчитать аренду земли?

    К категории земли, которая может сдаваться в аренду, относятся земли, которые предназначены для использования в следующих целях:

    • для дачного и ИЖС;
    • для дачного хозяйства;
    • для строительства коммерческих объектов;
    • сельскохозяйственных работ и производства.

    При этом арендатор может пользоваться землей только в соответствии с ее целевым назначением.

    Важным фактором является географическое положение участка.

    Естественно, что плата за участок, расположенный в южной части России может быть в несколько раз выше платы за такой же участок, расположенный на севере страны. Для участков, используемых в промышленных целях, важным является расположение вблизи промышленных центров. Например, плата за участок под Москвой в несколько раз выше платы за участки, находящиеся вблизи других городов.

    В этих случаях плата за аренду может зависеть от таких факторов, как:

    • природные характеристики;
    • архитектурная ценность;
    • экономические показатели;
    • наличие инженерных сооружений.

    Способы расчета

    В соответствии с правительственными постановлениями № 582 (16.07.2009г.) и №1120 (30.10.2014г.) возможны несколько способов установления платы за аренду участка земли:

    Кадастровая стоимость

    Для каждого участка земли, зафиксированного в государственном кадастровом реестре, имеется кадастровая стоимость. Эта стоимость определяется экспертами с учетом различных факторов, которые могут изменяться.

    В частности при оценке кадастровой стоимости учитываются следующие факторы территории:

    • границы участка и его площадь;
    • рельеф;
    • наличие вблизи водоемов и лесов или болота;
    • коммуникации на участке, а также наличие водопровода, газа и электричества;
    • близость дорог и легкость транспортировки грузов.

    При предоставлении участка в аренду без торгов его арендная плата может быть определена и рассчитана с учетом кадастровой стоимости по формуле:

    • Ап=Кс×К1, где:
    • Ап – арендная плата;
    • Кс – кадастровая стоимость;
    • К1 – коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

    Величина коэффициента К1 может иметь следующие значения:

    • 0,01% – для случая льготной аренды;
    • 0,6% – для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства;
    • 1,5%- для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений;
    • 2% – если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

    Гражданин решил открыть кафе на территории города. Для этого он взял в аренду участок у областного правительства.

    Кадастровая стоимость участка равна 300000 рублей. При аренде участка земли для таких целей в соответствии с законом действует коэффициент К1=1,5%.

    Арендная плата за участок в год составит:
    Ап=300000×0,015=4500 руб.

    Нормативная стоимость

    Нормативная стоимость определяет земельный участок по его качеству и расположению и учитывает возможный доход, который может принести этот участок за определенный отрезок времени.

    При этом местная администрация имеет право уточнять границы зон земель разного назначения, а также изменять нормативную стоимость, но не более чем на 25%. Эта стоимость не должна быть больше 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

    Чаще всего нормативная стоимость используется при передаче земли в собственность, дарении, использовании земли в виде залога, при изъятии земли для государственных нужд.

    Для расчета арендной платы нормативная стоимость используется в том случае, когда отсутствуют данные по кадастровой стоимости участка.

    Бизнесмен в октябре 2013 года взял в аренду участок для того, чтобы построить там ресторан. Срок годовой платы за аренду был не позже 1.02.14 года. В Росреестре не оказалось кадастровой стоимости участка. Из комитета по земельным ресурсам была получена справка о нормативной стоимости участка. Эта стоимость была равна 2000000 руб. Коэффициент К1=1,5%. Плата за аренду (2 месяца) составила:
    Ап=2000000×0,015×(2/12)=5000 руб.

    Рыночная стоимость

    Иногда рыночная стоимость близка к кадастровой. Но на рыночную стоимость действует большое количество различных факторов, которые не учитываются в кадастровой стоимости.

    Такие факторы, как спрос и предложение или экономическая и политическая стабильности в стране. Значительно может изменяться рыночная стоимость участков в городской зоне.

    Такие как «престижность» района с точки зрения наличия парков и водоемов или расположения там домов «для богатых».

    В соответствии с законом при расчетах арендной платы за участки, на которых расположено незавершенное строительство, и в некоторых других случаях используется рыночная стоимость участка.

    Расчет производится в соответствии со следующей формулой:

    • Ап=Рс×Кс,
    • где:
    • Ап – арендная плата;
    • Рс – рыночная стоимость;
    • Кс – ключевая ставка Банка России.

    Гражданин решил взять для ведения огородничества участок земли с мая по октябрь 2016 года. Оценка рыночной стоимости земли проводилась в конце 2015 года и составила 100000 рублей. Договор был заключен в конце 2015 года. Ключевая ставка в конце 2015 года составила 11%.

    За 6 месяцев должна быть заплачена арендная плата:
    Ап=100000×0,11×(6/12)=5500 руб.

    Способы оплаты

    В договоре об аренде, как правило, указана обязанность арендатора своевременно оплачивать аренду земельного участка. В договоре обычно указывается значение арендной платы, а также ее возможные изменения.

    Оплата может быть в денежном или натуральном виде, а может быть комбинированной.

    При этом плата может предоставляться в виде:

    • фиксированной суммы денег;
    • части продукции, полученной на арендованном участке;
    • услуг;
    • процентов от доходов;
    • затрат на улучшение пахотной земли.

    Чаще всего арендная плата определяется в виде денежной суммы. При этом в договоре может быть приведена методика, в соответствии с которой рассчитывается эта сумма.

    Методика может учитывать изменение экономических условий, наличие инфляции или изменение курса валют. При отсутствии такой методики в случае необходимости изменения арендной платы может быть заключено дополнительное соглашение.

    В случае если арендатор не захочет подписать такое соглашение об увеличении платы, то этот вопрос можно передать в суд.

    Молодые семейные пары часто интересуются, как оплатить коммунальные услуги через интернет, потому что такой способ оплаты является наиболее удобным и быстрым в наше время.

    Хотите взять участок на 49 лет с правом выкупа? У нас описана пошаговая процедура.

    Должны ли родственники платить налог в случае получения дара в виде квартиры? Узнайте об этом здесь.

    Ответственность за неуплату

    Вопросы неуплаты арендной платы рассмотрены в ст. 614, 619, 620 ГК. В соответствии с законом при неуплате могут быть введены следующие санкции:

    • требование досрочной арендной платы;
    • досрочное расторжение договора;
    • расторжение договора с начислением штрафов.

    Если арендатор задерживает выплату платы за аренду, то арендодатель может потребовать от него досрочной оплаты. При этом эта досрочная оплата должна быть не более чем за два срока подряд. Этот срок по договору может быть равен месяцу, а может быть равен и году. Тогда в первом случае арендодатель может потребовать уплатить досрочно за 2 месяца, а во втором случае – за 2 года аренды.

    При этом процедура отъема арендованного участка земли и лишения права аренды земельного участка должна включать следующие этапы:

    • уведомление арендатора о неплатежах;
    • уведомление арендатора о расторжении договора;
    • процесс расторжения договора.

    На первом этапе арендодатель посылает арендатору уведомление о нарушении им сроков арендной оплаты с требованием устранить эти нарушения. При этом в уведомлении дается срок для выполнения этого действия. В законе не указан конкретный срок устранения долга. Этот срок обозначен как «разумный» (ст. 619 ГК).

    Если арендатор не заплатил за аренду в указанный срок, то арендодатель должен выслать ему следующее уведомление о расторжении договора. При отсутствии правильного реагирования арендатора на второе уведомление арендодатель может обращаться в суд с иском о расторжении договора.

    После расторжения договора об аренде арендатор должен возвратить землю в первоначальном состоянии или в состоянии, которое описано в договоре об аренде.

    Однако бывает, что бывший арендатор препятствует пользованию участком арендодателем.

    В этом случае арендодатель может подавать иски в суд:

    • об устранении преграды в пользовании участком;
    • о взыскании средств за время просрочки возврата участка.

    При этом штрафные санкции (неустойки) могут быть прописаны в самом договоре об аренде.

    Распространенным является требование начисления неустойки за упущенную выгоду и других убытков. Например, предъявление в качестве доказательств документов по несостоявшемуся договору об аренде участка с другим арендатором позволит требовать в качестве упущенной выгоды сумму, которую предлагал за аренду потенциальный арендатор.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости?

    Расчет аренды земли от кадастровой стоимости регламентируется постановлением правительства. Главным актом регулирующий земельные отношения в РФ, является земельный кодекс: статьи №22, №9, №10 и №39. основываясь на обозначенных законодательных актах, между собственником участка и арендатором должно быть составлено соглашение. Итоговая ставка по временному использованию надела будет зависеть от того, кто является владельцем земли. Если соглашение противоречит закону, его можно оспорить и аннулировать в суде.

    Что такое кадастровая стоимость и как она определяется

    Кадастровая стоимость участка выражается в денежном значении. Сумма определяется в ходе проведения государственной оценки по его целевому предназначению. Эти данные берутся из базы росреестра. У каждого надела есть идентификационный кадастровый номер, который присваивается в ходе выполнения работ кадастровым инженером.

    Чтобы в общей базе данных не было участков с одинаковыми номерами, все территории было принято подразделять на районы, округа и кварталы. Стоимость по кадастру определяется путём оценки общей площади, месторасположения, имеющихся капитальных строений на участке. Эта обязанность возложена на государственные или местные органы. Им приходится руководствоваться земельным кодексом и установленными актами, которые регулируют правила определения стоимости земли по кадастру.

    Данные для расчёта

    Чтобы самостоятельно произвести подсчёт арендных платежей, необходимо знать коэффициент и кадастровую ставку.

    Корректирующий коэффициент зависит от того, кто является собственником, и с какой целью потенциальный арендатор планирует использовать землю. Получая надел во временное пользование, землепользователь может заниматься розничной торговлей или передать участок в поднаём. Какой бы не был использован способ, необходимо предварительно произвести подсчёт прибыли для арендатора.

    Поскольку невозможно сравнить, какую прибыль извлечёт арендатор, если будет использовать надел для торговли или посадки сх культур, применяется корректирующий коэффициент. Он нивелирует эту разницу, поэтому аренда выгодна, как для сх производителя, так и для промышленного делопроизводства.

    Как рассчитать самостоятельно

    Плата за аренду будет зависеть от следующих показателей: вид разрешённого использования, категории, экономической целесообразности, предполагаемой доходности. Арендные платежи не должны превышать налог по земельному кодексу. Если гражданину положены льготы, его либо освободят от арендной платы, либо снизят ставку. Решение принимается местной администрацией. Для этого должны руководствоваться федеральными статьями, а не сами устанавливать стоимость аренды.

    Если местная администрация нарушит этот закон, это скажется на правах арендатора. Отстоять свои интересы можно в суде. Но чтобы не допускать развитие ситуации до последней точки, необходимо проконсультироваться с компетентным специалистом.

    Корректирующий коэффициент

    В законодательстве в отдельную главу вынесены правила для определения размера оплаты аренды. В соответствии с 3 пунктом ЗК РФ, важным составляющим является корректирующий коэффициент. Он может составлять 0,01-2% от оценки по кадастру. Данные будут представлены в таблице для лучшего усвоения информации.

    Коэффициент Основания
    0,1
    • частное или юрлицо освобождено от оплаты земельного налога;
    • у физлица есть право на уменьшение ставки по налогам;
    • арендуется участок, изъятый из оборота;
    • надел загрязнён радиоактивными и иными вредными веществами;
    • земля передана для размещения на ней Посольства и Консульства иностранных государств.
    0,6
    • участок предоставляется для индивидуального строительства, огородничества, садоводства, животноводства, сенокошения;
    • надел предоставляется для ведения фермерского и сельского хозяйства.
    1,5
    • заключён договор на развитие территории;
    • гражданин имеет право на получение участка вне очереди;
    • с юрлицом заключено договорное соглашение о строительстве жилого комплекса;
    • земельный участок предоставляется субъекту бесплатно.

    Коэффициент в 2% устанавливается в том случае, если арендатор будет проводить работы, связанных с использованием недр. Таким образом, стоимость арендной платы не должна превышать полученные данные при расчёте.

    Годовой подсчёт

    Здесь также предусмотрена формула для удобного подсчёта. Вот как ею следует воспользоваться:

    Ар (арендная плата за 12 месяцев) = КС (кадастровая стоимость) х КК (корректирующий коэффициент).

    Допустим, арендатор хочет арендовать участок для фермерского хозяйства. Также он будет выращивать овощи, косить сено, разводить скот и заниматься другими делами. Полная КС (в неё входит площадь участка, вид допустимого использования, месторасположение, удалённость от города), будет = 2 000 000 рублей. Коэффициент составит = 0,6%. Последние 2 значения необходимо умножить. В итоге размер оплаты составит 12 тысяч рублей.

    На базе рыночной ставки

    В этом случае будет использоваться другая формула:

    А (арендная плата)=Ц (рыночная ставка)*% (ставка рефинансирования ЦБ).

    Рыночная оценка может быть выше кадастрового показателя. Это связано с тем, что при анализировании во внимание берутся субъективные факторы. При подсчёте используется действующая ставка Центрального Банка при подписании договорного акта.

    Нормативная стоимость

    Она должна ежегодно контролироваться местной администрацией. Орган может уточнять территориальные границы и изменять нормативную ставку на 25%. Оценка не должна превышать рыночную стоимость на 75% аналогичных наделов.

    Нормативная стоимость используется при передаче участка в дар, собственность, залоговое обеспечение и изъятии земли для госнужд. Также она необходима в том случае, если отсутствуют сведения о кадастровой стоимости недвижимого объекта.

    В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью

    Кадастровая стоимость определяется по решению исполнительного госоргана с применением стандартных процедур и статистического анализирования. Под рыночной оценкой принято подразумевать конкурентоспособную цену. Она устанавливается непосредственно самим собственником земельного участка. Этот показатель имеет неофициальное значение, но при этом считается более объективным. Разница связана с тем, что в кадастровую стоимость включены не все факторы. Например, сезонность и текущее состояние недвижимого рынка.

    Если обнаружены ошибки при расчёте кадастровой стоимости и рыночной ставки, можно оспорить. Ответчиком будет являться росреестр или госорган, утверждающий КС. И ещё важный момент, если некорректно установлена стоимость земельного участка по кадастру, собственнику будут приходить счета из налоговой инспекции с завышенными суммами.

    Оспаривание завышенной КС позволит откорректировать выкупную стоимость надела, размер арендных платежей и налога. Ошибки, которые могут послужить обращением в суд собственника, прописаны в статье под номером №21, часть 3, закона №237 ФЗ РФ. Право оспаривание некорректного результата закреплено за статьёй №24.18.

    Как оспорить кадастровую стоимость

    Для инициации проведения этой процедуры, предусмотрен следующий порядок. Он заключается в осуществлении следующих пошаговых действий:

    1. Подготовить отчёт о рыночной стоимости. Его можно заказать у экспертной организации с соответствующими полномочиями.
    2. Обратиться в государственный кадастр недвижимости.
    3. Подготовить исковое заявление, отправить в суд на рассмотрение.

    Если истец получил отрицательное решение, и заявитель с этим не согласен, он вправе подать апелляционную жалобу в высшую инстанцию.

    Ссылка на основную публикацию