Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке, односторонний отказ от его исполнения



Одним из спорных моментов в правоотношениях арендодателя и арендатора по договорам аренды является право арендодателя на расторжение договора аренды в одностороннем порядке или односторонний отказ от его исполнения в случае использования  арендатором имущества не по назначению.
 
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора, в том числе:
- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. 
- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
- когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества.
Кроме того,  ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Имеющаяся судебная практика также подтверждает право арендодателя расторгнуть договор аренды по вышеуказанным основаниям. 
 
Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-11923/2011 от 25.02.2013 указал:  использование арендатором переданных ему в аренду помещений не по назначению – достаточное основание для досрочного расторжения договора. ФАС также отметил,  что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование имущество. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются
 
При этом в договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
 
Из буквального толкования условий договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях неиспользования арендатором помещений под офис.
Однако необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 619 ГК РФ перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
 
Уведомление о расторжении договора аренды  следует направлять посредством почты ценным письмом с  уведомлением и описью вложения. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление уведомления по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. Но если уведомление направлено по всем известным адресам арендатора, но не отправлено по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить уведомление не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если уведомление вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом. Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то договор не будет считаться расторгнутым.
 
В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, в случае, когда он допускается законом или соглашением сторон относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды, в том числе в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании помещения.
 
Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды,  не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде. 
 
То есть понятия «отказ от исполнения договора» и «расторжение договора по инициативе одной из сторон» все же  не равнозначны. Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.
 
При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа. 
 


Нужна профессиональная
юридическая помощь?
Отправьте нам заявку сейчас и мы предпримем первые действия по защите Ваших прав и интересов уже сегодня!

о компании

Оказание профессиональных юридических услуг и юридического сопровождения в различных сферах общественно-деловой жизни. Мы открыты для диалога и сотрудничества с каждым, кому требуется правовая помощь сейчас

новости

Если Вы хотите быть в курсе событий нашей компании, а также получать свежую информацию в области права, введите свой E-mail адрес:

контактная информация

ООО «ВЭДПРОВОДНИК»

г.С-Петербург, Пискаревский пр, д. 150, корп. 2, лит. О, оф.302
г.С-Петербург, Науки пр, д.15, к.1, оф.2
г.Москва, ул. Горчакова, д.5, оф.3

Телефоны: (812)676-37-79, (905)212-35-35
E-mail: info@vedprovodnik.ru

©2012-2017. ООО «ВЭДПРОВОДНИК». При копировании материалов, ссылка на сайт обязательна.
закрыть
У Вас возник вопрос?
Пожайлуста, укажите ваш контактный номер телефона и мы перевозвоним вам в самое ближайшее время:
Жду звонка!
закрыть
Заявка на оказание услуги
Пожайлуста, подробно заполните текстовые поля:
Отправить заявку!